楼市调控差别化思路现端倪 微调尝试或继续

在四个一线城市的带动下，越来越多的二线城市推出楼市新政。西安市出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，从七个方面收紧楼市政策。自今年9月以来，对房地产调控政策进行微调的城市已达16个，除一线城市和重要二线城市收紧政策外，温州、芜湖等地对政策进行“松绑”。分析人士认为，未来楼市调控将更多体现出“差别化”特征。

调整方向有松有紧

西安市的上述新规，在房价责任、预售管理、限购政策执行、土地供应、市场监管等多个方面进行部署。其中多数政策是对原有调控措施的强化。而在普通住房用地供应方面，则强调进一步加大中小套型、中低价位住房用地供应，2014年一季度末，制定并公布2014年全市住房用地计划，确保2014年住房用地计划供应量在2013年的基础上增加10%。

据不完全统计，自今年9月至今，对楼市政策进行调整的城市已达16个。其中，北上广深四个一线城市将二套房的首付比例全面提高至七成，广州还提高了限购门槛。

二线城市中，除西安外，还有南京、南昌、厦门、武汉、福州、沈阳、杭州、长沙、郑州等多个城市对政策加码。其中，在11月26日，南京、杭州、长沙三个城市同时推出房地产调控新规，进一步提高购房门槛。

此前，芜湖、温州等地也曾出台调控政策。与一二线城市所不同的是，上述两个城市在限购等方面，对现有政策进行“松绑”，从而促进库存消化。

值得注意的是，无论是一线城市，还是二三线城市，其对楼市政策的微调做法，均未被高层叫停。有分析认为，这说明中央政府对房地产调控的思路，正在由此前的“一刀切”而转变为因地制宜的差异化调整。

微调尝试或继续

多数分析认为，临近年末，对楼市调控任务的清算期也将到来，未来会有更多的城市出台微调政策。来自国家统计局的数据显示，今年10月，70个大中城市中，有21个城市的新建商品住宅（不含保障房）价格同比涨幅超过10%。这一数据创下今年以来的新高。其中，北上广深四个一线城市的新房价格涨幅连续两个月超过10%，还是有史以来的首次。

北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，这21个城市完成年度调控任务已经基本无望。但即便如此，地方政府连续出台调控政策的举动，仍然具有一定的示范意义，未来还将有更多的城市跟进推出楼市调控措施。

张大伟认为，大部分房企已经完成年度销售任务，缺乏“以价换量”的动力。在多数一二线城市收紧楼市调控政策，且传统销售淡季到来的情况下，四季度房地产市场将迎来冰冻期。

多家机构的分析还认为，当前楼市明显分化，楼市调控分化的局面也有望持续。预计整体市场还将延续过热城市收紧调控，市场冷清的城市松动调控的趋势。但在供应段，若缺乏实质性增加供应的举措，2014年供需结构恐仍然难以缓解。

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（来源：中国新闻网）

继南昌、厦门、沈阳同日发布“新政”之后，南京、长沙、杭州在昨日也出台了楼市调控。短短两天时间之内，六地争相加码调控。地方政府在表明稳定房价决心的同时，其调控的效果究竟如何还有待观察。

究其调控的原因，可能与住建部近期的约谈有关。据权威人士向媒体透露，上周南京、武汉、厦门等涨幅居前的二线城市再次被住建部约谈。于之前8月底那次约谈不同，此次地方承受的压力很大，核心问题就是如何能在年底就房价涨幅向社会公众做一个交代。

多位业内人士认为，接下来还会有城市跟进调控。根据国家统计局10月份的实时数据显示，近期出台调控的几个城市新房价格同比涨幅均超过10%。业内人士照此推测，未来还会有多个房价涨幅超过10%的城市陆续出台调控“新政”。

而如此密集的出台调控政策，究竟会对楼市产生什么效果？纵观此轮调控，各地出台的政策其实“大同小异”。除了收紧“限购”、“限贷”等原有政策外，还在市场端加强了住宅用地、保障房、商品房的供应。不过分析人士认为，供应方面对市场的影响不会立竿见影，未来楼市能否“降温”还有待观察。

针对本轮调控，某房地产研究院副院长在其微博上评论称，“约谈容易，问责难。发文容易，降价难。定标容易，达标难。”他认为，此番升级调控还仅仅属于短期行为，“主要是房价控制目标难以完成，所以地方政府有压力，会加大调控力度。”

链家地产市场研究部张旭认为，限购限贷政策升级除了冲击短期市场外，也会对购房者的短期预期产生影响。但是，一二线重点城市的人口规模增长还远未结束，未来这些城市的住房需求规模依然较大，房价上涨的压力依然存在。从长期来看，提高住房的持有成本，盘活存量规模，用税收杠杆来抑制不合理的购房需求，才能达到市场较长时间的供需平衡。

“多个城市在三中全会后继续出台调控政策的示范意义非常大。”中原地产市场研究总监张大伟认为，楼市长效机制正在形成，之前影响房价上涨的很多基础都在动摇，随着政策的落地执行，楼市有望回归平稳。2013年下半年楼市明显分化，楼市调控分化也有望持续，预计整体市场还将延续过热城市收紧调控，市场冷清的城市松动调控的趋势。