宋都股份瞄准刚性需求 拟定增投建中小套型住宅

停牌月余的宋都股份，董事会6日晚间公告称，公司拟向不超过10名符合规定的投资者非公开发行不超过31,250万股（含31,250万股）的A股股份，募集资金总额不超过15亿元，主要投向以中小套型为主的普通商品住房项目。

2011年完成重大资产重组后，公司转型为房地产上市公司。公司重组所注入的资产专业从事房地产运营20余年，通过长期的房地产开发运营，构建了一套成熟、高效的IQE项目运营体系。公司房地产业务横跨浙江、江苏、安徽等三省六地，累计开发总量逾千万平方米，成为浙江省的房地产开发企业之一。

近年来，面对国家房地产行业日益严格的调控政策，宋都股份一方面加强营销，加快满足住房刚性需求产品的开发进度，以加快资金回笼；另一方面通过建立系统的财务管控体系，不断深化以财务为导向的地产运营观，成功地实现了动态成本管理体系的再造。公司2011年度实现营业收入263,726.78万元，归属于母公司所有者的净利润32,405.95万元；2012年度实现营业收入306,258.59万元，比上年同期增长了16.13%，高于2012年度商品房销售额9.03%的增长速度，实现归属于母公司所有者的净利润38,731.34万元，比上年同期增长了19.52%。

据了解，公司本次募集资金的投资项目是位于南京雨花区板桥新城的“南京南郡国际花园项目”和杭州下沙区的“杭州东郡国际三期项目”。板桥新城和下沙区分别是南京和杭州城镇化发展的重点区域，在我国现有的宏观经济发展和房地产调控政策下，新型城镇化发展所带来的住房刚性需求将成为房地产市场的主要需求。未来将有大量人口涌入，住房刚性需求旺盛。公司本次募集资金投资项目即定位于房地产刚性需求，贴合当地市场需求，其销售净利润率均不低于15%，项目实施后将有力提升公司盈利能力。流动资金的补充可以进一步缓解公司资金压力，改善公司财务状况及资本结构。

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（来源：中国经济网）今年以来，中国房地产市场再度呈现火热之势，但是不同城市间市场冷热不均的状况也很明显：一二线城市供不应求，不仅房地产企业之间的激烈争夺使得“地王”频出，而且部分热点区域楼盘再次出现“日光盘”现象；而三四线城市销量则明显滞后，库存高企，房价上涨速度趋缓。对此，专家认为，随着房地产调控的持续，不同城市间房地产市场分化加剧。未来房地产调控更应该“分而治之”，房价涨幅较高的重点区域严格实行调控各项措施，而对于大部分已经较为平稳的市场，则适当采取去行政化的手段调控。

【楼市区域分化加剧】

中指研究院近日发布7月份百城价格指数显示，100个城市(新建)住宅平均价格为10347元每平方米，环比上涨0.87%，百城价格自2012年6月以来连续第14个月环比上涨。值得注意的是，就北上广等十大城市的房价而言，7月十城的住宅均价为17609元每平方米，环比上涨1.34%，与去年同期相比上涨11.06%；而与之相对应的是，环比下跌的城市增至39个，东莞、菏泽、湘潭、潍坊、盐城、嘉兴等三四线城市领跌。

同时，各地库存也出现分化。数据显示，重点城市市场库存下滑仍在持续，而三四线城市却是库存高企，供过于求明显。对此，中原市场研究部总监张大伟认为，2009年之后，中国三四线城市的土地供应有了爆发式的增长，特别是大城市限购等调控加码后，不少地产商开始重点布局三四线城市，导致这些城市的楼市场供应量较大，而一二线城市却在不断去库存。

对于不同城市之间房地产市场的“冷热温差”，北京大学城市与环境学院教授董黎明认为，其根源在于教育、医疗、就业等优质资源过度集中于北上广等一线大城市，导致人口和购房需求的刚性增长。

【10年调控房价涨10倍】

房价的不断上涨，也使得市场对不断加码的楼市调控政策的效果产生了质疑。近日有媒体统计，从2003年至今的10年时间里，管理层出台房地产相关的宏观政策达43次，房价也随之上涨超过10倍。

“新国五条新政效力已渐减弱，调控难抑房价上涨预期。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，一线城市房价愈调愈高的规律再次得到验证，控制房价任务艰巨漫长，表明调控房价依然压力巨大：一是上涨的城市不断由一线城市蔓延到二三线城市，房价上涨幅度不断扩大；二是房价上涨预期基本形成，新国五条调控威慑力正在弱化；三是35个地方版调控细则是又细又粗，关键性的政策缺乏实际操作力；四是伴随成交量的缓慢回升，调控政策出现政策见底的初步迹象。

显然，调控政策并没有击中导致房价上涨的根源。中国房地产学会副会长陈国强表示，对于楼盘入市价格的控制的确能够在短期内抑制房价的大幅上涨，但是限价政策必然会导致供应出现问题。长期来看，调控房价最终需要增加供应。

【调控需转换新思路】

事实上，由于楼市在不同城市之间出现分化，因此再采用“一刀切”的统一调控政策就很难奏效。调控政策应该根据不同地区的情况，相应做出更有针对性更精准的调整。

“中国房地产市场不是一个统一的市场，带有很强地域特点。”中信证券首席经济学家诸建芳认为，应尽量避免采取统一的政策，可出一些原则性的政策取向，各个地区可以根据不同的情况，采取一些具体的措施，这样可能会对房地产行业的正常发展更有利。

“从近期高层的表态来看，虽然调控的总体基调尚未改变，但转换思路、减少对行政性措施的依赖，以针对性的微调为主要手段可能代表未来的政策趋势。”陈国强认为，在“稳增长”和“保就业”两大重心的带动下，作为拉动经济增长的重要支柱，下半年房地产领域出现政策加码的可能性低，相对宽松的外部环境将继续为楼市发展提供利好因素。

对于未来楼市调控的新思路，董黎明认为，应该是通过投资等相关政策，将更多新项目引向中小城市，增强其人口吸聚力，以缩小城市和区域间的资源配置差异，这样才能从根本上解决部分城市房地产过热和“摊大饼”式发展的问题。

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