住建部：商品房预售制或变革
信息时报2010/11/08 08:47
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
日前,住建部组织力量积极开展法律修订工作。之前有议案提出,现行城市房地产管理法存在一些缺陷,如商品房预售制度不完善、监管存在漏洞等,导致土地和房屋价格上涨过快、购房者利益受损等后果,影响社会稳定。建议尽快修改城市房地产管理法,完善商品房预售制度。专家表示,商品房预售制变革在即。
据悉,商品房预售制最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题,以加快城镇住房建设,主要依据1994年建设部出台的《城市商品房预售管理办法》。
同年,建设部根据这一立法发布第40号令,在开始实施《城市商品房预售管理办法》,对商品房预售条件做出了明确规定,并于2001年及2004年进行了两次修订。
业内人士表示,从本质上看,商品房预售制度是房地产开发企业融资的一种重要手段,能够加快房地产开发项目的资金周转,提高资金的使用效率。但由于自身存在的一些缺陷以及执行中的监管不到位,造成了大量的购房纠纷、市场风险以及可能随之引发的金融风险。
地产专家谢逸枫表示,从商品交易方式上看,房屋未建成就销售,这为部分开发商虚假宣传、弄虚作假创造了条件。而购房人对房屋本身的质量、特点缺少足够了解,即使交房时有问题,多数也只能被迫接受。从预售到房屋建成交房,一般要两年左右,这期间如果开发商资金出现问题,楼盘就可能“烂尾”,但贷款买房的购房人却要继续还银行的月供,开发商的风险转移给了购房人。
短期:预售款专款专用需监管
目前,七个城市已完成了对商品房预售款监管的明确规定。商品房预售款监管被各个城市陆续提上日程。据悉,此次商品房预售款监管是将预售款直接升级至账户由政府“托管”,楼盘预售款将由当地房地产局在银行开设的指定账户进行“托管”,而开发商在任何情况下要使用这笔资金都需要经过房地产部门的审批,资金将只能用于指定楼盘的后期建设。
延伸阅读：
国务院发展研究中心有关专家也建议,要充分利用信用体系提高行业公信力,进一步完善房地产信用档案体系和个人信用体系,发挥信用的褒扬和惩戒机制。建立完善、可行的房地产统计信息系统和实名制的住房产权档案系统。
不过有地产人士指出,预售款专款专用从短期来看值得推荐,但它需要一个长期的、公正的、权威的监管机构,一旦监管出现松懈,预售制的弊端将又会暴露出来。
长期:取消预售制减少纠纷
随着商品房预售制的弊端逐渐暴露出来,消费者的权益也越来越受到侵害。为此,不少专家表示,该制度是特定时期的特定产物,房地产市场发展成熟之后,商品房预售制度应逐渐取消。这也就意味着,今后可能只许销售现楼。
住建部也认为,城市房地产管理法修改已列为十一届人大常委会立法规划,住建部正组织力量积极开展法律修订工作,并已形成修改草案征求意见稿。议案提出的商品房制度的修改意见和建议,有些已在征求意见稿中作了规定,有些拟在相关法律或条例中予以吸收。
其实早在2005年8月15日,央行发布《2004中国房地产金融报告》建议,决策部门考虑取消房地产预售制度。这份报告在市场上引起了各方的关注和争论,对预售制度的研究已成了房地产市场继续健康发展不得不面对的重大课题。
地产专家韩世同表示,如果取消商品房预售制度,如今存在的开发商和买家的矛盾将大大减少,房子的好坏买家能通过实物看出,减少了收楼以后的纠纷。不过他也表示,这将对开发商的资金链形成很大的考验,不排除开发商将资金成本转移到买家身上,进一步推高楼价。
相关报道
限购城市阵容有望扩大
信息时报讯日前,住建部一位官员向媒体表示,11月3日出台限购令的苏州,将不会是最后一个执行限购令的城市。这也意味着,执行“居民限购房产”的城市范围,还将继续扩大。
据悉,目前实行楼市限购制度的有14个城市,包括:北京、上海、广州、深圳、三亚、天津、杭州、大连、厦门、南京、温州、宁波、海口、福州。11月3日加入限购行列的苏州市,则并非在这份14个城市名单之上,前述住建部官员表示,苏州不会是最后一个执行限购政策的城市。
9月29日,央视播发进一步遏制房价过快上涨的“五项措施”,其中再次强调,房价上涨压力较大的城市,应采取限购措施。而住建部在分解这一工作任务之时,采用了问责地方政府的方式,即如果某一城市房价上涨压力较大而不采取限购措施,地方政府的主要负责人将被住建部“约谈”,直至受到行政处分。
延伸阅读：
延伸阅读：
公积金新政：保障房是调控成功的关键
11月3日,住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》(本文简称“公积金新政”),严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。
新政效果影响房产税开征与否
本次公积金新政是最近一轮房地产调控的环节之一。
2009年年底以来,我国开始了新一轮针对房价过快上涨的楼市调控。调控的根本目的是维护房地产业的持续稳定健康发展,满足各收入阶层居民不断提高的住房需求。而让住房回归居住属性,抑制投机性需求是本轮调控的重要使命。从努力增加商品住房供应,到通过金融、税收政策遏制投资投机性需求,到停止三套房贷以及最近的金融配套政策,政策对投机性需求的抑制越来越严厉而精准。此次公积金新政抑制投机性需求的指向同样鲜明。
上海财经大学不动产研究所专家姚玲珍指出,如果在明年季度前,二次调控还没有取得预期效果,投机性需求还未得到明显抑制,房产税很可能落地。
开征房产税有多重必要性。财政部财政科学研究所所长贾康认为,中国当前开征房产税是可行的。在房地产保有环节开征房产税,可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种约束,可以增加住房市场上中小户型的需求比例,减少房屋空置率和投资、投机行为。此外,房产税也是发挥财产税再分配调节作用所不可或缺的税种。人大财经委副主任贺铿也表示,根据各国的经验,房产税是政府稳定房地产市场的最主要经济手段。
保障房建设是调控成功的关键广州市住房保障办公室副主任黄信敬认为,新政再次表明国家抑制房价上涨的决心,从心理层面上对炒房者产生影响。“公积金新政”明确90平方米以下住房仍能享受公积金贷款二成首付。这表明群众对于住房的刚性需求始终受到政策保护,首付能力有限的自住型首套房置业者仍将获得政策支持。
政府对住房市场调控的长期目标是保持住房供求总量平衡与结构平衡。为了追求结构平衡,中央政府已明确要求各地增加经济适用住房、公共租赁房等保障性住房的供应。
江西省九江市房产管理局局长朱作清指出,房价之所以成为问题,与地方政府过多考虑房地产业对经济、对GDP的拉动不无关系。其实,如果地方政府不再只依靠“土地财政”一条腿走路,学会十个指头弹钢琴,把经济发展、城市建设和民生关怀有机结合起来,更有利于转变经济发展方式,更有利于地方经济的可持续发展。而抓好保障房建设,就是控制房价的办法。
为进一步巩固房地产调控成果,住房和城乡建设部、国土资源部、监察部等决定,将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责:对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任。
就住房问题对地方政府负责人进行问责,有望推动各项调控政策的贯彻落实。这种问责此前仅在“米袋子、菜篮子”等密切关系民生的重要措施中采取过。［详情］
