港媒：三中全会后楼市调控或采取釜底抽薪之法

据香港《经济日报》今日报道，文章指出，内地楼市近月再次炽热，中央看似按兵不动。新领导层强调改革着眼于“顶层设计”，估计三中全会后，楼市调控措施会采釜底抽薪之法，改革集中在土地、税收及体制方面。

据香港《经济日报》今日报道，文章指出，内地楼市近月再次炽热，中央看似按兵不动。新领导层强调改革着眼于“顶层设计”，估计三中全会后，楼市调控措施会采釜底抽薪之法，改革集中在土地、税收及体制方面。

中指研究院近日公布数据显示，9月国内百城新建住宅均价连续16个月环比上升，同比升幅亦较上月扩大。在国庆长假期间，部分大城市楼市成交炽热，有形容指现今楼市再次进入“疯涨”阶段。

发展商各师各法提高楼价

虽然一线城市楼价被中央紧盯，但“上有政策，下有对策”，发展商仍是花样百出以提高售价，以北京为例，一些新盘就通过收取精装费来提高售价。业内人士表示，以清水房捆绑精致装修价格的做法正在大行其道，精装费者收取近百万元，在不出台新调控政策的前提下，需求旺盛，预期睇升，新盘增加的额外费用也很快被买楼者消化。

究竟内地楼价会升到甚么程度，各人看法不同。不过，某业内指出，因各城市房地产存量水平持续减少，不能跟上持续释放的市场需求，估计短期内楼价会持续上涨；但房产供不应求态势在四季度及明年会逐步改观，从而放缓明年房价的上升势头。

对于中长期国内房地产市场形势，他认为，人口红利期结束将使未来房地产市场需求总规模逐渐减少，未来五年国内房地产市场将进入平稳期，之后可能出现局部调整。

土地税收体制成改革重点

对于炽热的楼市，管理层似乎没有大动作，不像以往一再出台调控措施来遏抑楼价。有分析认为，李克强一向强调改革应着眼于“顶层设计”，即是不再以“头痛医头、脚痛医脚”的救火形式来整顿市场，而是从体制上着力，根本性的去解决问题。

分析认为，三中全会关系到未来中国经济能否持续发展，改革力度之大将前所未见，其中包括金融自由化改革、户籍制度改革、收入分配制度改革、政府行政审批制度改革、财税改革、国有企业改革等；而涉及房地产领域的包括土地制度改革、房产税改革、地方税收改革等，这些改革都是要相互配合才能成功，这正是为何中央暂时对楼市按兵不动的主要原因。

据了解，针对房地产市场，土地制度改革将是重头戏。目前由政府主导的土地征管交易方式，是造成十年楼市调控无果，房价愈调愈高的重要原因。估计未来要取消各级政府的土地储备制度，国有土地、集体土地都作为市场主体直接入市交易，土地制度改革是房地产调控的釜底抽薪之举，是遏制高房价的治本之策。

更重要的是，这将改变地方政府过度依赖土地财政，令房地产市场绑架经济的畸形现象。当然，要将土地出让这块肥肉从地方政府手中拿过来，必然会遇到很多阻力，不容易，这要考验中央改革决心与能量。

征收房产税限购政策退出

其次，业界估计税收将在房地调控中发挥重要作用，也是房地产调控手段改革的重要内容之一。国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟向人大常委会作报告时，双双提到“扩大个人住房房产税改革试点范围”，因此，三中全会后征收房产税是必然之举，至于到时如何征收将会明朗化。

虽然，有不少言论指征收房产税对遏抑楼市作用有限，过重的征税又会引来民众强烈反弹。不过，征收房产税的作用并非要即时压低楼价，重点在形成长效机制，将行政手段色彩较浓的限购政策等退出。

再者，三中全会将形成新的基本住房制度体系，即：按照“市场的归市尝政府的归政府”的框架思路，商品房市场主要以市场调解为主，主要是中高收入者的市场；低收入者的住房问题由政府提供帮助。政府将会把建设各类保障性住房作为长期工作抓紧抓好。

当然，这些改革涉及不少人的既得利益，阻力必大，有多少可得到落实，将成改革成功与否的指标。

渣打：十八届三中全会或实现土地政策改革突破

10月8日，渣打银行首席经济学家王志浩撰文称，2013年11月份即将召开的第十八届三中全会可能实现土地政策改革的突破：即中央政府或将进一步放开农民直接转让集体土地使用权，该项政策可能首先在小范围内试点，工业用地价格将因此上涨，农民土地补偿金也会增加。而土地成本变化对房地产项目的影响仍未可知。

王志浩预期，新的土地制度改革方案将放松对农村建设用地使用权流转的规定，允许村集体(在严格限定的条件内)直接出售农村建设用地，而不必再通过征地程序。该政策仅适用于农村建设用地，耕地不在此列。对中央政府而言该项政策的优势在于有望缓解民生紧张，同时有望增加农民收入。另外有消息称国土资源部整体上对这一改革持赞成态度。

但他认为在短期内，新一轮土地制度改革取得突破有限，其影响也将是有限的。随着试点范围不断扩大，影响也将逐渐扩大。

新土改方案路径图

尽管如此，新土改方案仍存有争议。中央领导层在土地改革上的立场仍未可知，但可以明确任何土地改革都将会循序推进。因此，如果新的土改政策得以落实，渣打银行预期可能会遵循以下几个条件：

、新的农地使用权流转改革方案或仅限少数试点地区，诸如苏州及深圳等已推行农村建设用地流转试点项目的地区。由于政策支持力度不够，上述试点地区的农地流转改革未能进一步深化。

第二、农地流转之后的土地用途或将受限。《经济观察报》报道称如果某一地块已用于工厂建设，可能将不能再用于住房或商铺房建设，只能用于继续用于新的工厂建设。

第三、更为严格的土地流转制度改革方案可能会制约乡镇企业和农业合作社目前作为商业用途的农村建设用地的进一步政策。此外，还可能要求每一笔农村建设用地使用权流转包含股权注入、并购、拥有土地使用权的企业的破产和出售机制，继而才允许土地的流转。这样的框架能在新的基础上绕开农地流转的法律障碍。

此外，还有其他一些问题需要解决。例如，当前缺乏基础设施建设的明确机制；地方政府通常将道路及公共设施建设作为土地二次开发进程的一部分。而村集体通常以土地流转所得资金雇佣劳力进行基础设施建设。对此，也有分析人士指出农村建设用地流转征税缺乏制度框架，同时在土地流转过程中对于农民的法律权利无保障。新一轮土改的反对者主张在制度框架完备之后再推进改革。而改革的支持者则认为土改步伐已滞后太久，应当立即推行新一轮改革，同时加强配套的法律及财政体系建设。

中共中央早已明确指出农村土地改革的大方向。但2008年召开的第十七届三中全会比较令人失望的一点在于，全会所提出的有效整合城乡土地资源、鼓励农村土地市朝流转、限制强制征地等政策方针未能取得有效实施。

新一轮土地制度改革的支持者对土地价格异议较大。当前，地方政府通常将土地免费出让给在当地投资建厂的工业企业，这是地方政府谋求在未来获得属地内企业税收收入的惯用手法。但这种免费土地也是造成众多空置工业区及土地浪费等问题的根源所在。因此，新一轮土地制度改革也被看成是中央力推提高制造业投入成本(以及能源与水电成本)的重要组成部分。提高投入成本是提高生产力的重要方式之一。

新土改潜在影响

渣打银行称，十八届三中全会上新一轮土地制度改革取得突破的可能性较校但改革的点滴推进仍将受到欢迎，因为这将打破当前地方政府在土地征收及出让的垄断地位。若改革试点得以推广，村集体将在农地的开发上拥有更大的话语权，农民得到的土地补偿金也会有所增加。这或许也是改革者的意图所在，即体现出农民对所承包土地的使用权。这将减少目前在土地二次开发中存在的特权乱用等弊端。

新一轮土地改革的基础性工作之一是农村集体土地所有权确权，简单地说，确权就是将经过依法依规登记的集体建设用地使用权和宅基地使用权证办法给使用权人。确权及土地所有权证的发放也意味着对农民土地使用权的认可，农民据此可出租具有使用权的土地。目前，各省的确权已先后进入收尾工作。

在短期内，新一轮土地制度改革取得突破有限，其影响也将是有限的。随着试点范围不断扩大，影响也将逐渐扩大。具体影响或将含以下几点：

、工业用地价格将上涨，整体来看这是好事。

第二、住房土地价格或许也将受到影响，但由于这类土地相关的房地产市场已经存在，我们认为。对房地产低价的影响应该不大。事实上，房地产土地价格或许还会下降。理论上，房地产开发商或许能够直接与村集体协商土地价格。

第三、地方政府财政将因此受到冲击。地方政府或许需要对这类土地交易行为制定出一个合理的税收水平。

第四、征地流程或许需要做出调整，纳入村集体出售农村建设用地的新的权利。

第五、农民直接转让土地使用权或将显著抬升工业区建设成本，目前这类土地通常免费提供给来到当地投资建厂的企业。

鉴于各方在如何解决中国长期存在的土地开发低效率以及对农民补偿不足等问题上的激烈争论，不太可能推出激进的改革举措。这也就意味着新一轮土地改革的成效需要一段时间才能显现。尽管如此，我们仍寄望十八届三中全会能为土地市朝改革敞开大门。

十八届三中全会前瞻：全面推进五大领域改革

宏观经济分析

只有通过系统全面的改革，才能释放中国经济进一步发展的动力，而顶层设计及其机构不能仅仅停留在理念和思路的层面，需要变成实实在在的、具体可操作的措施。

中共十八大之后，中国经济社会发展进入新阶段，站在了新的历史起点上。当前，全球经济仍处于金融危机引发的大调整、大转型之中，中国发展阶段、发展条件也正在发生深刻变化，既存在难得的机遇，也面临前所未有的挑战。中国改革开放已经进入攻坚期和深水区，艰巨性、复杂性前所未有。

即将召开的十八届三中全会，万众瞩目、令人期待，这将是一次顶层设计、系统谋划五位一体、全面改革的重要历史性会议，料将在多个领域会有一系列超乎想象、超出预期的重大突破。

从中期看，推进中国经济持续稳定健康发展，要以处理好政府和市场的关系为核心，加快推进五大领域改革，包括加快经济转型的改革、不断改善民生的改革、促进社会公正的改革、激发市场主体活力的改革、实现生态文明的改革。只有通过系统全面的改革，才能释放中国经济进一步发展的动力，形成新的发展动力机制，把改革的红利、内需的潜力、创新的活力、开放的推力、区域的合力叠加起来，为打造中国经济“升级版”、创造“中国经济奇迹第二季”提供体制保障。

以系统改革释放发展动力

具体来看，这五大领域的改革应聚焦于以下11个方面：

，把行政管理体制改革作为推动全局改革的重要突破口。加快转变政府职能，完善有利于科学发展的行政管理体制和公共权力结构。推进依法行政、建设法治政府，确立人大在立法和对政府监督中的核心地位，充分发挥党、司法机关、社会团体、人民群众以及新闻媒体的监督作用；建立健全行政决策的监督、制衡、评估和责任追究制度；进一步完善公共权力结构，将政府职能清晰界定在制度供给、宏观调控、社会服务、维护市场秩序、公共管理上来，减少政府对微观经济活动的干预，逐步让渡和缩减行政权力，把市场竞争机制能够解决问题的领域交还给市场；建立科学合理的政府绩效评估体系。

第二，财税体制改革是新一轮改革的重中之重。改革的主要方向是： 完善预算管理体制，加快形成编制独立、执行高效、监督有力、公开透明、覆盖完整的预算体制，将政府权力装进预算的笼子里，建设有限、高效、服务型政府；合理界定中央和地方事权和支出责任，完善转移支付制度，尽快形成中央与地方财力和事权相匹配的财政体制；推动新一轮税制改革，发挥税收在抑制地方政府投资冲动、提升经济发展素质、完善收入分配关系中的积极作用。

第三，未来金融体制改革应选准七大突破口。现有的金融体制与中国的综合国力和大国地位不相匹配，与实体经济快速发展的需要不相匹配，中国金融体制改革已进入深水区和攻坚期。今后一个时期，应本着放眼国际、放宽准入、放开价格、放松管制、放手发展、严控风险的基本原则，以七个方面的改革为突破口，加快推进金融体制改革。

一是以构建多元化、多层次金融供给为突破口，建立与实体经济需求相适应、相匹配的金融组织和金融服务体系；二是以加快推进利率、汇率市朝进程为突破口，建立充分发挥市场配置资源基础性作用的资金价格形成机制；三是以提高人民币跨境使用和国际市场认知接受为突破口，有序实现人民币资本项目可兑换，稳步推进人民币国际化；四是以改革和完善金融调控机制和金融监管体系为突破口，建立高效、稳健服务实体经济的金融管理架构；五是以推进资本市场改革与创新为突破口，建立有利于推动资本形成、促进资本市场持续健康发展的体制机制；六是以防范化解财政金融领域存在的风险隐患为突破口，建立健全维护金融稳定和安全的体制机制，坚决守住不发生系统性和区域性金融风险的底线；七是以化解外汇储备不断积累和有效利用的难题为突破口，全面提升中国在全球范围内优化配置资源的能力。

第四，尽快推出收入分配体制改革的实施方案。从根本上理顺国民收入分配关系，提高居民收入水平。深化工资制度改革，健全和规范资本、技术、管理等要素参与分配的制度，加快完善再分配调节机制，规范收入分配秩序。

第五，加快推进城乡二元体制改革。革除城乡二元体制，创建适应城乡一体化发展要求的农村土地制度，支持和推动资源要素向农村倾斜，促进城乡融合发展。加快推进农村土地管理制度改革，坚持和推动要素资源向农村倾斜，加快推进城乡基本公共服务均等化，保护农村劳动力进城后的各项权益，城镇化和农业现代化建设双轮驱动。

第六，进一步深化国企改革。完善公司治理结构，加快解决管理层级过多、运转效率不高等问题。把国有企业真正推向市场，根据行业的经济技术特征，对目前垄断经营比较突出的石油、电力、电信、民航、铁路、银行、矿产资源等行业，分门别类进行市场准入改革。国有资本要重点转向公共领域，真正落实鼓励非公有制经济发展的政策措施。

第七，构建支撑经济发展的资源要素体制机制。随着国内外形势的变化，“资源要素驱动型”发展模式已到尽头，但无论是两个“翻一番”、城镇化还是美丽中国，都必须解决国内日益增长的能源资源需求保障问题。

要统筹好能源、矿产、水、土地等战略性资源要素与生态环境协调发展，创新体制机制，把经济增长建立在资源可接续、生态可承载的基础上，实现资源要素的合理开发利用。要把保护和改善生态环境放在治国理政的优先地位，力争在新一轮低碳经济、循环经济和绿色发展的国际竞争中，走出一条以人为本、人与自然和谐相处的发展道路。

为此，应加快推进资源性产品价格改革，建立资源环境产权制度、环境与发展综合决策机制、资源要素市场体系，建立有利于生态文明建设的考评机制，深化资源环境行政管理体制改革，建立生态环保技术创新机制。

第八，完善社会保障体制改革。完善社会保障结构，确定合适的保障水平，着眼长远战略，进行系统设计，构建公平合理、可持续发展的保障模式；完善资金筹集机制，建立社保资金保值增值机制，妥善解决历史遗留问题，构建充足、稳舰持续的投入机制；健全社会保障法律体系，逐步实现法制化管理，进一步改革完善社会保障管理体制，建立统一的社会保障信息系统，转变和加强社会保障监管制度，建立健全规范科学有效的管理制度；加强公共服务能力建设，充分发挥社会力量和社会组织的作用，加强社会公共服务体系对社会保障的支持作用。

第九，完善与创新社会管理体制改革。改革和健全社会体制，创新社会管理方式，建立社会自我完善、自我治理、自我发展的社会文明建设的长效机制。加快推进政社分开，合理确定政府与社会组织的职能界限，提高社会公共服务水平，保护人民群众的合法权益。

第十，加快科技创新体制改革。真正确立企业在技术创新中的主体地位，彻底解决科研与经济“两张皮”问题，激发全社会创新激情和动力，加快建设创新型国家。抓紧研究制定新一轮国家创新战略，破除科研、教育领域的行政化痼疾，在整合创新资源基础上改善创新管理体系——大力实施国家知识产权战略。

第十一，深化对外开放体制改革。加快完善适应国际经济新特点新趋势的体制机制，实施更加积极主动的开放战略，不断提高中国参与经济全球化和区域经济一体化的竞争力。加快推进“走出去”战略，积极参与全球经济治理和区域合作，加快实施自由贸易区战略，积极与主要贸易国和地区开展自由贸易区谈判，争取中国在国际贸易中的更大权益，进一步提高外资利用水平。

做实中央财经领导小组

为顺利完成上述改革，还要有一个重要的组织保障，需建立一个跨部门、超行政任期与大国地位相匹配的高层级、权威性顶层设计机构，以及相应的、主导改革的协调机构和智力支撑体系。

当前，尽快建立中央层面、超脱部门利益、跨行政任期的改革顶层设计机构，是以转变发展方式为主的改革处于重要历史机遇期的必然要求，是改革进入重大利益关系协调的关键时期的必然要求，是新阶段继续推动全面改革开放的必然要求，是为未来30年“建章立制”的必然要求。顶层设计及其机构不能仅仅停留在理念和思路的层面，需要变成实实在在的、具体可操作的措施。

从组织上看，可以考虑做实现有的中央财经领导小组及其办公室，增加内设机构和人员编制，汇集国内各方面高素质的专业人才，中央给予充分授权，使之具有权威性、超脱性，成为受党中央直接领导、独立于行政部门的专门机构，成为类似于美国国家经济委员会或美国总统经济顾问委员会那样的层级改革顶层设计机构。

这一顶层设计机构的主要任务或职责有三个方面：

，这一机构专司负责或组织对国家经济、社会、外交、文化、生态等领域有关重大战略和重大决策，进行全局性、长远性、跨部门的统筹设计；

第二，这一机构需统筹协调全局利益和部门利益、中央利益和地方利益、政府任期政绩要求和国家长远发展之间的关系，将部门利益、地方利益和政府任期政绩考核纳入国家长远发展和全局战略中进行考量；

第三，这一机构应通过购买民间智库的各类研究成果来获得长期稳定高水平的智力支持。独立性、多层次、多类型民间智库与中央层面改革顶层设计机构互为补充、密不可分，相互促进、相得益彰。(作者为中国国际经济交流中心咨询研究部副部长)