十年楼市调控牵动人心 房地产市场在博弈中持续前行

政府从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到出炉的“新国五条”及其细则……10年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。这10年，楼市的风吹草动牵动人心。

从十年四轮的调控进程能够清楚地看到，楼市的调控作用很大程度上受制于当地政府的履行力度;房价走势影响了两级政府的博弈程度;成交量冷暖则左右了当地政府的微调标准。

而2013年的中国房地产市场，仍然将在和地方两级政府的博弈中持续前行。

阶段

(2003年3季度-2007年2季度)

调控政策方向是控制房地产过快增长和房价过快上涨

●2003年18号文

调控内容:2003年8月，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业;《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位为拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。当年住宅均价2213元/m2

●2004年上调存贷款利率

调控内容:2004年10月，央行10年来宣布上调存贷款利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。当年住宅均价2549元/m2

●2005年首付比例提高新老国八条

调控内容:2005年3月，房贷优惠政策取消，个人房贷首付比例从20%上调到30%。

2005年3月，国八条出台(老国八条)，高度重视稳定住房价格，稳房价不力要问责地方政府负责人，着力增加普通商品房、经适房和廉租房供给。2005年5月，调控加强、细则出台(新国八条)，要求各地区、各部门把解决房地产规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。

当年住宅均价3010元/m2

●2006年国六条国十五条

调控内容:2006年4月27日，房贷利率再次上调，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调到6.39%。

2006年5月，国六条出台，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。2006年5月，和国六条同天，国十五条出台，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，90平方米以下住房须占项目总面积七成以上;购房不足5年转让须交营业税;空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物;个人住房贷款首付比例不低于三成;居住用地供应量七成用于中低价位中小套型;土地闲置2年将被收回使用权;各地年内建立廉租住房制度。

2006年7月6日，未取得预售许可证的楼盘不得发布预售广告。

当年住宅均价3132元/m2

第2阶段

(2007年3季度-2008年3季度)

调控政策方向是控制房价过快上涨，提出发展保障房

●2007年五次加息二套房首付比例提高

调控内容:2007年3月18日，央行再次上调存贷款基准利率0.27个百分点。

2007年5月19日，央行再次加息，上调0.27个百分点，一年期贷款利率上调0.18个百分点。个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。6月5日，上调金融机构人民币准备金率0.5个百分点。2007年7月20日，央行第三次加息，此次针对活期存款利率上调，由0.72%上调至0.81%，为2002年2月以来上调活期存款利率。

2007年8月，央行第四次加息，存贷款基准利率上调0.27个百分点。2007年8月，央行第五次加息，存贷款基准利率上调0.27个百分点，一年期存款利率达到3.87%，一年期贷款利率达到7.29%。

2007年9月27日，央行出台新政，二套房首付比例不得低于50%，贷款利率上浮至1.1倍。

当年住宅均价3665元/m2

第3阶段

(2008年4季度~2009年4季度)

调控政策方向鼓励住房消费和房地产开发(“救危机”宏观经济)

●2008年首套首付、契税下调贷款利率7折多次调息

调控内容：2008年3月25日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，达到15.5%，创下历史新高。

2008年4月20日，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;5月20日，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2008年5月30日，商品住宅开发不得超过3年，土地管理不作为将受严惩。2008年9月15日，央行宣布“双率”齐降，受美国金融危机影响，央行宣布9月16日起，下调一年期贷款基准利率0.27个百分点，下调存款准备金率0.5个百分点。

2008年10月9日，西方央行联社降息，10月19日起，下调一年期存贷款基准利率各0.27个百分点，下调存款准备金率0.5个百分点。同时储蓄存款利息所得税暂免征收个人所得税。2008年10月12日，个人购买90平方米以下普通住房，契税下调到1%，免征印花税，免征土地税。购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠，首付下调为20%。个人住房公积金贷款利率同时下调。

2008年10月28日，央行年内第三次下调利率，存贷款基准利率分别下调0.27个百分点。

●2009年国四条

调控内容：2009年10月24日，温家宝主持国务院常务会议，国四条出台：1.增加普通商品住房的有效供给;2.要继续支持居民自住和改善性住房消费，抑制投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度;3.要加强市场;4.要继续大规模推进保障性安居工程建设。

调控政策的目标是抑制房价过快上涨，促使房价合理回归，加强住宅保障建设

第4阶段

(2010年1季度至今)

●2010年国十一条新国十条(限购令)

调控内容：2010年1月10日，国十一条出台，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%。

2010年1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

2010年3月18日，国资委要求78家非地产主业央企15天内退出方案。2010年4月15日，国务院出台措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。2010年4月17日，新国十条出台，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

●2011年新国八条

调控内容：2011年1月26日，新国八条出台，把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不发放商业贷款。

2011年1月28日房产税试点：上海，重庆。

●2012年各部委共60次表态调控不放松不动摇，15次重申房价合理回归，2次强调决不让房价反弹。

调控内容：2012年1月10日40城个人住房信息联网

2012年1月19日出台限购令的46个城市中，25个城市表示将延续限购;2月24日，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;3月30日，国土部再发“禁墅令”，别墅或将逐渐退出一手市场;5月18日，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;6月8日，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点;7月5日晚再次宣布降息。

●2013年新国五条

调控内容：2013年3月1日，新国五条细则出台。