今日话题55期：商品房预售制度取消 深圳房价大涨?
房天下-今日话题2012/08/07 09:57
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编者按：近日，一条“商品房预售制将取消”的消息在网上盛传，传言重创楼市，引发地产股。预售制存废之争引发网友热议，广受社会关注。被奉为我国房地产行业基石的预售制究竟是存是废？其凸显出的我国房地产行业深层次改革又该如何推进？取消商品房预售制度将如何牵动房价涨跌？若商品房预售制度取消，深圳房价会吗？
第55期今日话题，房天下与您共同关注“商品房预售制度取消 深圳房价大涨？”
“商品房预售制度”取消？传言牵出预售制存废之争
8月2日，一条住建部正在研究“取消商品房预售制”的消息在网上盛传。尽管关于“取消商品房预售制”的传言迅速被澄清，但仍一石激起千层浪。
商品房预售制度俗称“买期房”，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给消费者，并由购房者支付定金或者房价款。一般认为，我国商品房预售制度始于1994年。
“预售制初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设。”中指研究院杭州分院研究总监曹旭东表示，目前为预售制辩护的声音主要观点是，取消预售制将降低房地产开发的效应，导致商品房供应不足，抬高房价。
国家统计局数据显示，目前定金及预收款和个人按揭贷款已占到房地产开发资金的30%以上，形成了与房企自有资金、银行借款三分天下的局面。[详细]
弊端：随调控深入逐渐增多
1.预售制违背“一手交钱 一手交货”
预售制度以其高效应增加了楼市供给。但实行十多年来，预售制度的弊端逐渐显现，这一中国房地产行业基本制度正遭遇的质疑。
众多网友和消费者表示，预售制违背了“一手交钱，一手交货”的交易原则，引发诸多纠纷和矛盾。房地产业内人士则表示，预售制的问题就是其巨大的效应，开发商的有限资本发挥出巨大的乘数效应，导致房地产行业狂飙式发展，购房者被裹挟到楼市泡沫之中。
预售制弊端随着楼市调控深入而逐渐增多。2012年3月29日，杭州 房地产开发有限公司被债权人向法院申请破产清算。 房产开发的西城时代家园项目的几百名业主面对的情况是：房款已经全部支付，但交房遥遥无期。
同样是在杭州楼市，今年5月，密集发生了多起“房闹”事件。业主纷纷表示，因为房屋预售，让自己支付房款和拿到房子有一两年的时间差，期间的市场波动为什么要让业主承担？业内人士表示，“房闹”出现和商品房预售制有直接关系。
2.预售制度成房价上涨“帮凶”
有分析认为，在现行的房产开发体制下，预售制对推高房价难辞其咎。
“商品房预售制度已是推动房价‘居高不下’的重要原因之一。”赵林中代表分析说，开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本，他们就没有了后顾之忧，通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨；而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，这种循环推动力促使房价屡创新高。可以说，商品房预售制度正在成为开发商囤积居奇、推动房价上涨的“帮凶”。
而且，商品房预售制度在一定程度上削弱了我国房地产宏观政策的调控效果。 端代表认为，从2004年年初开始房地产局部过热，国家采取的宏观调控政策其中就有紧缩信贷。但是因为有商品房预售制度，国家紧缩信贷的宏观调控政策在执行过程中就打了折扣。因此，“商品房预售制度是房地产市场不规范的重要根源，必须尽快废除。”很多代表这样认为。
中国的住房预售制度的特点有二：一是在交房之前购房者就支付全款，二是购房者的预付款不是交给第三方，而是直接交给开发商。这种制度设计的缺陷是极为明显的：其一，无论是房屋的质量，还是购房者与银行的利益都根本无法保障，现实中出现的大量的房屋质量的纠纷，都源于此；其二，资金的安全根本无法保障，今年一些地方出现的开发商携购房款跑路就是一个例证；其三，开发商的融资成本极为低廉，他们不仅白白占用购房者的资金建房，开发商还故意延迟交房的时间，将多余的资金用于开发，助涨了房价泡沫。
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调查：75％的网民认为应该取消预售制
在论坛上，取消期房预售制度的声音明显比较高。
大多数普通购房者认为，正是房地产开发的高导致开发商的高负债激进战略，推高地价和房价。
近的一项网络调查显示，75％的网民认为应该取消预售制，因为“开发商将只在图纸上存在的房子拿出来卖，助长了投机资金的涌入，致使房价居高不下”。
一些分析人士称“预售制是一项伟大发明”，但多数网友认为，预售制是典型的不公平交易，应该取消。网友“另类的公益”认为，在商品房预售制下，受伤的一直是老百姓，这种不对等的交易制度早就该取消了。
网友“三秋树”说，预售房实际上是开发商买空卖空，拿消费者的来赚消费者的钞票。取消预售房制度，可减轻消费者负担，减少购房风险。好！
网友“冲”说，推行商品房预售制度就等于老百姓直接向楼市“输血“，免费为开发商提供资金支持，而开发商回馈给老百姓的却是一套“未成型”的产品加上高房价和高风险！
网友“龙庭九天”说，取消商品房预售制度才是房价下来的关键，能发现还有什么商品在半成品时可以销售吗？商品房质量问题、、合同纠纷等都来源于此。
国家学院决策咨询部研究员小广对这些网友的观点表示赞同。“从2003年开始，我就一直在强调要取消期房预售制度。”小广说，“预售制度是一个对于供需双方和市场都要求很高的制度，我们达不到这个水平，现房销售制度是也是我们目前房地产市场发展水平的操作方法。”
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争议焦点：商品房取消预售制度 房价会上涨？
观点1：贸然取消预售制 房价将大涨
也有网友持不同看法，他们认为，预售制度一旦取消，可能带来房价新一轮上涨。还有网友则指出，预售制度应当取消，但要有一个缓冲期。
网友“George_SH2012”：取消预售，将降低供给，那不是逼着房价上涨吗？减少供给不就把泡沫吹得更大吗？中国房地产泡沫源于扭曲的供求关系，即按揭制度降低需求门槛，提高需求能力，缺乏持有阶段成本机制，加剧房地产囤积炒作。
网友“房产的命门”：预售制作为一种商品营销模式，其实不仅对开发商有利，对于购房者来说同样是有利可图的，这也正是预售制能够在市场上长期存在的一个重要原因。按照市场交易的规则，一件商品在还没有制作完成时即推销出去，必须在价格上比现房销售，这样才能得到消费者的认可，对于像商品房这样的大宗商品，这一条是十分重要的，如果期房与现房是一个价格，预售制对消费者就不可能产生吸引力。
观点2：取消预售不会推涨房价
取消住房预售，很多人担心房价会，这样的担心其实不必要。首先，现房销售是国内外住房销售的主要形式，预售在很多国家所占比例很低。其次，从开发商的资金来源看，“定金和预收款”所占比例已经大为降低；其三，取消预售，并不影响开发商的建设资金，而只是限制了开发商拿着购房者的预付款去囤地，去进一步助推房价；其四，目前已经出让，但未开发的土地面积少足够5年开发；其五，目前已经开工建设的面积差不多是60多亿平方米，而商品房的库存也创了历史新高，在目前情况下，取消预售，对市场的冲击反而小。
也就是说，在当前，取消预售，不仅不会推涨房价，反而在某种程度上能够从制度上抑制房地产泡沫。退一步讲，即使在利益的博弈下，现在难以立即取消，也应对其动两个大的手术：一是在交房之前，购房者多只交付20%的购房款，而不是全部；二是将购房款交给真正的第三方，而不是直接交给开发商。无论如何，政策的终也是的选择，仍然是尽快地取消预售制度。
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商品房预售制度存废之争：呼吁渐进式取消 行业深层次改革迫在眉睫
预售制存废之争凸显出房地产行业深层次改革的迫切性。表示，楼市预售制度对开发商资金补给、商品房供给有积极作用，但是随着楼市调控持续深入、房地产业结构调整加速，以预售制为代表的房地产行业深层次改革迫在眉睫。
多位表示，从长远来看，取消商品房预售、改期房销售为现房销售是大势所趋，不过，从目前情况看，骤然取消预售制并不现实。
中指研究院副院长陈晟认为，目前，我国整体金融创新相对滞后，房地产金融市场不发达，房地产企业融资渠道有限。即使取消商品房预售制度，预售活动也不会自动终止，而是以私下交易等违规形式继续存在，反而会扰乱房地产市场秩序，加大调控难度。
中国综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁认为，在不能即刻取消预售制的情况下，关键是要从严预售款。
同时表示，随着楼市调控深入，房地产行业进入调整期，应在此“窗口期”，对预售制进行“大改”，即将一次性付款逐渐改为同期房建设进度基本相适应的分期付款，逐步降低预售制带来的高效应。可以在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步做到不再实行预售。
中国房地产学会副会长、房地产研究所所长陈国强说，“很多人期待新的政策出台，所以猜测到是取消期房预售制度，但是我认为，取消的时机还没有成熟。”
陈国强说，正如有的网友所分析的那样，预售制度和按揭制度是住房制度中核心的两个基石，它是基于快速推进房地产经济发展、短时间提高市场供应而存在的，为把房地产培育成新的经济增长点贡献了巨大力量，在现阶段不能贸然取消。当房地产市场真正成熟、供需双方比较理性、市场供应比较平稳的时候，才是该思考这个制度退出的时候。
中国房地产业协会副会长朱中一同样认为“目前预售制度是肯定不会取消的”。他说，预售制度确实存在利弊，从弊端来看，预售房可能存在虚假宣传、违规销售的风险，但是利是大于弊的。预售制度帮助房地产开发企业融资筹款增加供应，也可以让消费者在预售环节中，早选房选好房。取消预售制度将直接减少供给，对于存量房不是很多的地区将是一个巨大的冲击，必然又会引起房价的波动。
“这在市场经济国家是一个普遍的制度，但是，它也不是性的。”朱中一指出，房地产制度创新是一个系统而全面的问题，提高预售门槛、加强对预售款的、保护预售人的利益是未来要做出的改变。
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