一平米只卖2600元 深圳小产权房价格诱人风险大
房天下2012/03/15 00:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
在深圳房子一平方米只卖2600元？有网友向记者爆料，近日上网寻找房子时，发现位于宝安松岗的一个楼盘目前居然只2600元/平米，询问是不是编辑少加了个零。
只不过，该网站工作人员向记者证实，网友所说的楼盘叫鸿福花园，价格确实只卖2600元/平米。项目总占地面积12000平米，均为塔式建筑结构，共4栋18层。以两房和三房为主，两房面积均为75平米，三房面积80.65-126.26平米。
但是，鸿福花园为工业产权房，属于小产权房中的一种，仅有40年产权。且位置处在宝安区松岗，位置偏远。
据该网站工作人员介绍，有消息称目前开发商正在申请转为住宅用地和办理房产证，不过消息并未得到证实。
作为房价的一线城市之一，深圳小产权房开发现象仍比较严重，主要集中分布在原关外地区的一些街道。
深圳小产权房问题之所以较为严重，根本的原因是房价太高。由于小产权房售价低、租金低，从而受到打工一族的青睐。据不完全统计，深圳每年至少有20亿以上的资金流入到小产权房开发领域。
而日前，国土资源部发布消息称，今年工作的重点是清理大有蔓延之势的小产权房。
针对此现象，广东圣方律师事务所颜宇丹律师认为，从法律层面上讲，“小产权房”并非一法律术语，更多的见诸于政府文件规定，且各地政府、舆论媒体往往对其范围界定不一，“安全重于泰山”，“小产权房”的设计及建筑施工质量问题亟须重视和整治。
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清理在即 深圳小产权房开发现象仍较严重
（来源：晶报）日前，国土资源部发布消息称，今年工作的重点是清理大有蔓延之势的小产权房。记者昨日在采访中了解到，作为房价的一线城市之一，深圳小产权房开发现象仍比较严重，主要集中分布在原关外地区的一些街道。
有业内指出，深圳小产权房问题之所以较为严重，根本的原因是房价太高。由于小产权房售价低、租金低，从而受到打工一族的青睐。据不完全统计，深圳每年至少有20亿以上的资金流入到小产权房开发领域。
深圳小产权房 建设有三种模式
根据有关人士介绍，深圳小产权房问题由来已久，主要分布在原关外地区。目前小产权房土地属性主要有三种，即村集体预留发展用地、村民宅基地及村集体道路市政等公共用地。
种是村集体土地的开发。2003年，深圳实行农村城市化以后，全部土地收归国有。但是为了发展村集体经济，深圳给原来的村委（后改为社区居委会）、村小组预留下了一部分土地。这几年一些社区或者村股份公司出于居民利益和发展经济的需要，将这些存留土地进行开发建设成一些大型住宅小区。这些小区的建设资金来源一部分是原住居民的集资款、一部分来自银行贷款、一部分来自私营开发商，如果社区集体经济比较雄厚的话，社区也拿出一部分钱。建成后，大部分分给本地居民，一部分拿出来出售。这种情况在原关外比较普遍，几乎每个街道都不同程度存在。其中尤以沙井、横岗、南湾较为严重。
第二种模式是原住居民与私营老板或开发商等其他方进行合作开发建设，土地由原住居民提供，建设资金和卖房均由私人开发老板负责，然后利润进行分成。这种情况为严重，深圳大部分小产权房是这种开发经营模式。典型的是坂田、布吉等街道。
第三种模式是由私人开发商向村里或者原住居民手中购买土地，然后进行开发建设。
成本1000元/平米 能卖6000元/平米
小产权房现象之所以在深圳较为严重，重要原因是利润大、市场需求量巨大。由于小产权房土地是村里或者原住居民的，不需要通过招拍挂取得，建房过程中也不需要缴纳税收、建设费等各种费用，建筑成本基本上来自土建费用，成本较低。
笔者从采访中得知，小产权房建设和装修的成本每平方米就1000元左右，但卖出去的价格基本上是每平方米3500元左右。在离深圳市区比较近的南湾、布吉等街道，小产权房的价格每平方米达到6000元左右，即使是离深圳较远的沙井、龙岗街道，小产权房每平方米的价格也能达到3500元到4000元。如此高额的，怎能不吸引众多的私人老板铤而走险？另一方面，深圳有上千万的流动人口，为这一市场提供了无限的发展空间。据深圳一位房地产业内人士粗略估算，每年至少有20多亿元资金流入小产权房开发领域。
有房地产业内人士透露，另外还有1/3的利润被“影子集团”所攫取。这个集团的成员，就是小产权房在拔地而起过程中集体失语的相关人员。
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深圳小产权房究竟有多少？无详细数据
在深圳究竟有多少小产权房？谁也没有做过统计，也无法进行统计。不过在2009年，地产研究机构一份《小产权房专题研究》报告给出了相关数据：深圳住宅总面积约为4.08亿平方米，其中小产权房高达1.6亿平方米。随着这两年小产权房的快速增长，深圳的小产权房面积肯定远远超过了这个数量。
利益驱动下，如今的深圳小产权房地下市场“与时俱进”，一些花样繁多的营销手段也开始出现，部分小产权房开发商自己发放房产证，不仅有开发商编的房产证号，同时也标上了使用年限，为了保证买房人的利益，交易中引入律师见证，部分楼盘还实现了小产权房交易的分期付款。然而不管怎样变换手法，在现有法律下，小产权房依然难获“转正”。
□律师说法
购买有风险 要谨慎
有某房地产律师指出，小产权房实质上是一些村集体组织或开发商出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”(军产房属于小产权房另一类)。相对于国家发放房产证的正规商品房，小产权房原则上不能获得银行贷款，不能获得房产证；建筑质量、消防安全难以保证；买入后也无法办理抵押。
相对买方来说，小产权房的风险还不止这些。如果房价上涨，卖方可能以各种理由要求解除购房合同或集资建房合同。深圳已经发生了多宗这样的案例。深圳法院多数是以合同不合法为由，认定合同无效。解除合同的后果是，卖方收回房子，买方只能退得购房款，其间的利息、装修费用、房子差价等都可能颗粒无收。更严重的问题是，如果小产权房未经报建审批，属于违法建筑的话，一旦政府实施强制拆除，买方不仅得不到任何补偿，而且连已支出的购房款、装修款都可能一分都要不回来。因此，购买小产权房存在很大的风险，购房者要慎之又慎。
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□链接 两会期间
小产权房合法化呼声再起
两会期间，关于小产权合法化的呼声再起。
政协委员、政治经济研究主任蔡继明表示，要有区别地对待小产权房。农村建设用地上已经建立起来的小产权房应该承认它的合法化，不一定要把小产权房建设成大产权房，不一定都要变成国有土地，尤其是对于城中村的改造，也未必都要把集体制改成国有制。可以在集体制上建城市，只要符合规划就行。
政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海表示，“这么大规模的小产权房，在处理上不能够一棍子打死，一拆了之。”他建议，小产权房的总量规模大，可区分对待，部分可以转化为保障性住房。未销售的政府可以收购，或者与当地农民达成协议用来出租，这是解决保障性住房一个很重要的途径。
经济学家、天则经济研究所所长茅于轼12日在微博表示，如果开放小产权，不管是产权房，还是产权地，都会使房价大幅度地下降。茅于轼称：“我们搞了很多政策来压房价，作用都不显著，如果开放小产权，不管是产权房，还是产权地，都会使房价大幅度地下降。土地供给充分了，或者小产权房能进入市场，马上就会起到效果。”
不过，小产权房多年来一直徘徊在政策与法律的灰色夹缝之中，反对的声音也是此起彼伏。（综合）
在过去的多年里，虽然在法律和政策层面，各部门均申明小产权房的非法性，但小产权房的面积却越来越大。今年开始试点的治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备。清理会严格保护农民的正当权益。”——国土部长徐绍史
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