买房者自述:不打算买二手房了 心力交瘁

来自房天下城市经典业主论坛的Jordan，近也加入到了改善的换房大军中，通过房天下二手房中介的帮助，置换到了隔壁小区。

由于平时恰好是BLF阔叶林金融俱乐部的一名会员，所以从金融和房产结合的角度，写出了他买房中的各种经历，希望能给购房者们一些宝贵参考。

在中国，房子似乎是一个永恒不变的话题。不知道是不是大家事先约好的，笔者居住的这栋居民楼共有30户人家，在今年至少有6户人家进行了房产置换，或者购买第二套房产，基本目的都是改善型。

为什么都在置换或者购买都发生在今年呢？

笔者分析下来，一方面和国家的政策不无关系，国家在一季度出台了一系列刺激房地产交易的政策，比如3月27日财政部、国家税务总局发布通知，提出个人购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税，免征期限由5年下调为2年，进一步加快二手房流通速度，活跃市场。3月30日，二套房首付比例放宽，进一步刺激住房需求。再者，公积金调整地方政策导向，住建部出台政策，降低公积金贷款门槛，在一定程度上能够减轻购房者压力。另一方面，这和消费者的改善需求也密切相关。笔者所在楼层有两房换三房的，三房换别墅的。

政策

俗话说，上有政策，下有对策。在严格的银行体系也不例外。

笔者本身有一套房，是本地户口，按照政策，可以购买第二套住宅，不过首付要至少4成，同时贷款利率要上浮10%。为了做到首付3成，同时贷款利率下浮10%，还是有途径的。

种途径，就是夫妻双方办理离婚，首套住宅上只保留夫妻双方一位的名字。另外一位办理第二套住宅的贷款。办理完贷款后夫妻双方再复婚。笔者和同学聊天，同学提到他就是这样办理的，而且民政局对此心知肚明，默认这种现象。在歌唱和谐社会的旋律下，这是不是一种莫大的讽刺呢？

第二种途径，社会上有专门运作贷款的中介，他们在某些银行有渠道。只要消费者支付一定的酬金，中介就可以将二套贷款办理成首套，同时贷款利率下浮。当然，酬金肯定被银行里的审批者，中介瓜分，而且前者应该是拿大头。监守自盗，政策的制定不过是难为了消费者，同时给审批和者创造了另外一份利润来源。

办理贷款之前，需要买方支付卖方至少40%的首付款，实际上这一点，中介也可以搞定，买方不用支付首付款，中介可以做首付款流水记录，以满足银行贷款的审批手续。

其实，这一点上，似乎深圳审批要严格，买方的首付款需要打到第三方机构，银行审批到这笔资金的存在才会批准贷款。看起来各地有各地的特色。

银行信贷

当前经济不景气，增速下滑，出口下滑，提升消费是解决问题的途径之一。对于合理的消费需求，银行理应提供便捷的消费信贷。不过，从笔者的经历来看，银行对于消费信贷的审批还是严格。

笔者购买第二套住宅需要支付首付款，在向银行申请贷款时遇到了诸多困难：

1、 笔者老家的房产是父母的名字，银行不接受这样的抵押，银行认为老年人没有偿还贷款的能力

2、 银行消费款的额度只有30万元，而且对于贷款者的资质审批严格，比如需要贷款者服务的公司是五百强。对于贷款者个人创办企业的，好像更麻烦。

3、 笔者通过关系申请装修用途的款（该贷款金额可以超过30万），银行不仅需要申请者的相关资质证明，也需要担保人及担保人配偶的相关资质证明。在当今社会，请担保人提供这样的资质证明，实在需要贷款人与担保人及其配偶建立寻常的信任关系。同时，银行要求贷款人必须有一份装修合同，这笔款需要打到装修公司的账户。言下之意，贷款人还需要找一个信得过的装修公司，以确保可以提取到资金。

税收

无利不起早，国家如此竭尽全力的维持房地产市场交易，背后是巨额的税收利润。二手房交易主要包括三块税收：

一是个人所得税：

应纳个人所得税＝计税价格×1%（或1.5%、3%），普通住宅1%，非普通住宅类房产为2%，拍卖房产为3%。

对于个人转让自用5年以上、并且是家庭住宅，免征个人所得税。

二是营业税：

成交价*5.6%

1、房产证未满2年的，并且面积在140㎡以上的需要缴纳总房价的5.6%；

2、房产证未满2年的，并且面积在140㎡以下的需要缴纳差额的5.6%；

3、房产证满2年的，并且面积在140㎡以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.6%；

4、房产证满2年的，并且面积在140㎡以下的免交。

三是契税：

一般情况下，一次购房90平米以下按1%税率征收，90-140平米1.5%，140平米以上3%；二次购房都是3%，不分面积。

上面提到的普通住宅和非普通住宅，各省有自己的规定，包括人均住房面积和均价。笔者所在的地区，普通住房应同时满足以下条件：(一)五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等；(二)单套建筑面积在140平方米以下；(三)实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。前两者是显性指标，第三条则可以通过做低合同价格满足，而差价由卖方直接支付给买方。

在中外环之间购买三房，基本只能算作非普通住宅。如果按照一套满五不，140平方米，550万的住宅来来算，合同价格可以调整为450万，税收如下：

个人所得税为450*2%=9万

营业税为(450-150)*5.6%=16.8万，假设这套房原始购入价是150万

契税为450*3%=13.5万

税收总计为39.3万，税收占比39.3/(550+39.3)*100%=6.67%，无论从值还是比例来看，税收都是一笔不菲的收入，难怪政府要出台稳定房市的政策，这笔巨额的税费可是一块大肥肉啊。

虽然政府收了这笔巨额的税费，提供的服务也不尽如人意。笔者上周日去房产办理审税，人山人海，各个窗口前均排着长长的队伍。

据中介讲，有500户左右过来办理业务。笔者还意外的碰到了以前的同事，因为错过叫号，需要重新排队，意味着排在几百位之外，他和窗口的业务人员争执了起来。

二手房交易的也是一笔不菲的费用。一般的房产中介报出的是2%，比如链家，中原。

然而，随着新房销售的逐渐衰退，房天下也杀入了二手房交易市场，报出了0.5%的超低。

以一套550万的住宅计算，链家，中原的中介费是550*2%=11万，房天下的是550*0.5%=2.75万，两者的差值还是比较大的。

当然，随着房天下的搅局，链家，中原这些中介2%的是可以谈的，但做到0.5%几乎不可能，因为这些中介门面多，成本开支大。

笔者判断，未来的下滑是必然趋势，房天下凭借强大的资金实力，以及互联网的运营，链家，中原等传统中介的转型是必然选择。

显而易见，二手房的养活了庞大的中介市场，这个市场的从业人员应该是巨大的，年轻的业务们无论严寒还是酷暑，都是衬衫笔挺，都是冲着去的。从这个角度看，房地产市场不仅事关国家巨额税收，也事关一大批人的就业，真可谓牵一发而动全身。

房产的流动性

在6月中旬到7月上旬的股市中，流动性丧失成为股灾的重要原因和推力之一。在二手房交易中，房产流动性也有一些问题。

很多房主出售住宅，是为了置换更合适的住宅，因此要求看中的下家尽快付款。碰到手里有资金的下家还好，如果碰到也在出售住宅的下家，房产交易就会出现资金周转的问题。

然而银行对于房产的抵押贷款似乎兴趣不大，不愿意贷款给房主。这也是许多小贷公司存在的原因。小贷公司可以提供房产抵押贷款，当然利率比起银行要高不少，至少都在年利13%以上，高一点的达到18%以上。

如果再有一次机会，笔者一定会说，我不打算买二手房了，实在是心力交瘁。

但是随着新房销售的放缓，二手房交易必将成为未来房地产市场的主力军。二手房交易事关老百姓的住房改善需求，事关政府重要的税收来源，也事关众多年青人的就业，利益错综复杂，实非易事。