一线城市房企不差钱 大户型产品倾向准现房销售

据悉，6月14日，北京市住建委出台预售新规，通知要求8月1日起，新签订土地出让合同的大户型住宅及商业、项目，七层以下要达到结构封顶，七层以上也要达到规划层数的一半以上才能办理预售。通知一出，有业内人士称，新的预售门槛一方面会明显影响房企的资金链，另一方面迫使开发商建造更多的中小户型产品。但《广厦时代》实地采访多名业内人士后却发现，对于新规会为楼市带来的影响，很多开发商并不看好。

一线城市开发企业不缺钱大户型产品已倾向准现房销售———

●品牌房企融资易拉长资金占用期影响有限

新规规定，今年8月1日后新签订土地出让合同的房地产开发项目中，商业、等非住宅楼栋，以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，施工进度应达到一定条件。具体条件为，地上规划层数7层(含)以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8层(含)以上的，施工进度应达到地上规划层数1/2以上(且不低于7层)。

该通知一出，就在楼市引起不小的关注，部分业内人士认为，该政策的出台将为房地产企业带来不小的资金压力，如按此规定执行，企业的资金链将受到严重的考验。

但东亚新华地产营销总监贾玉鹏告诉《广厦时代》，按照他们的测算，建设到结构7层再申请预售许可，大概会比目前的预售进度延后3-4个月，虽然从一定程度上看，新规下项目对资金的占用时间更长了，但是中型以上的开发商基本可以承受这个资金压力，几乎不受影响。

另外，贾玉鹏认为，新的预售规定明确提出，规范对象为8月1日以后出让的项目，对当前楼市在售的项目几乎无影响。而8月1日以后出让的项目至少也要1年后才能入市，因此对当下的楼市影响也有限。

而另一从事房地产信托的业内人士则表示，与过去不同，经过多年的房地产调控，房企应对调控新政已经有了充分的准备，尤其是在资金上。

据他了解，现在大型房企的资金都较充足，融资渠道也很畅通。银行对于品牌开发商的信贷环境也很宽松，像他们的信托资金由于利率较高都很难推销出去。因此，预售期的适当延后给开发商带来的压力应该在可承受范围内。

●好地段大户型受捧产品设计以市场为导向

有观点认为，新的预售政策指向性较明确，主要针对商业、项目和大户型产品，这是在利用手段引导开发商开发比例偏向中小户型，一定程度上将缓解市场上刚需产品的供应压力。

在贾玉鹏看来，由于土地出让时，土地上规划的产品类型还未定，这个政策可能会让开发商在地块上的拿地热情有所降低，土地溢价率或降低。在拿地后的产品规划设计过程中也会有所考虑，适当加入小户型拉低楼座平均面积，但是影响有限。

某房企销售负责人透露，目前北京城区的在售项目中，150平方米以上的大户型产品受市场欢迎，也容易产生溢价率，这种需求决定了开发商宁愿拉长销售周期也不会降低户型的面积。另外，为回避限价令，目前北京市场上的大户型项目已经在逐步转向准现房或现房销售，早已满足了预售新规的建设要求。

北京华侨城副总经理谭笑认为，新的预售管理办法虽在北京是新政，但在上海、广州、深圳等地早就如此执行，甚至严于该规定，因此对于性房企，这一政策影响并不大。

对于企业的拿地意向也基本不会造成影响。

在他看来，目前北京核心区的地块供应量本就极小，有地块推出自然会引发房企的追捧，而成功拿到地后对于产品的规划，也肯定是以市场需求为导向，而不会因类似政策而改变。

●政策难以撼动根本中小开发商受打击

新的预售管理办法让不少业内人士记起2006年出台的“90/70”政策，“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。”该政策在当时给市场带来不小的冲击，一段时间内，小户型产品成了市场的主力。但不久后开发商就想出了多种方法应对，一房两证、三证的情况时有发生，终该政策也无疾而终。

6月6日，北京市住建委发布《北京市商品房预售资金办法》，将试行了两年的《暂行办法》调整后转正。“从近的操盘经验看，商品房销售的各个环节都在收紧，预售证的取得难度也在加大，预售周期在延长，政府在利用多重手段来达到拉低楼市销售价格的目的。”谭笑认为，从短期看，政府的这种调控目的一定会实现，但也为市场带来一定负面作用，直接的就是供应量变少了。但这其中很多调控政策并不应该长期存在于市场中，只能是一种阶段性政策，不能从根本上左右市场的走向。

另有业内人士指出，提高预售门槛，严格资金，这些政策对于品牌开发商的影响日趋有限，但却将中小开发商逐步挤出北京市场，小开发商在北京楼市的生存空间越来越小。