深圳一楼盘五证齐全却属违建 700位业主曾为黑户

注：以下是臷于2012年2月《法人》杂志上对我的一篇采访，金山碧海小区当时由于存在加建改建等情形，政府不予发放《建设工程规划验收合格证》，也不予办理房产证。本律师代理该楼盘部分业主向深圳仲裁委提起仲裁，已分别获得开发商支付的迟延办证违约金，并且全部办到房产证。

而这样的故事却在不断地上演，前晚于深圳电视台播出的《万泽云顶尚品违规加建？住房困局如何解？》，万泽云顶小区部分业主由于开发商违建被政府锁盘至今未能办理房产证。

深圳一楼盘五证齐全却属违建  700位业主成黑户

深圳700位业主折戟楼市陷阱

均价200多万元的数套复式楼，如今却被国土部门定性为“违建”，致使深圳720多名业主成为“黑户”，涉及资金近15亿元——这是怎样的一个陷阱

文 /《法人》记者 谭古丽

刘先生感觉已被逼上梁山。他决定和跟他一样拿不到房产证的700多户业主集体断供，于2011年12月底到深圳中国银行、建设银行等金融机构的盐田支行举牌抗议。业主虽因断供成为被告，但第二被告就是开发商。他们希望以此让银行向开发商和政府施压。

均价200多万元的数套复式楼，如今却被国土部门定性为“违建”，致使深圳720多名业主成为“黑户”，涉及资金近15亿——这是怎样的一个陷阱？

大诱惑成大陷阱

雄踞半山之上，居高临下，大鹏湾海景一览无遗;东、西、北三面环山，拥有无可匹敌的山海景资源，可谓真正意义上的“山海大宅”。同很多楼盘宣传网页一样，深圳市盐田区的金山碧海花园也让很多购房者憧憬不已。

而更诱人的是，这个楼盘还有“买一送一”的优惠！所谓的“买一送一”就是，买一层送一层，小区楼盘销售的户型图标着上下两层。

天下哪来免费午餐？

刘先生一开始也不相信，他的反应就是要去核实信息——到深圳国土局官方网站去查询金山碧海花园相关房源资料。2009年9月开盘预售的时候，他还亲自跑过去了解情况，当时开发商也拿出五证齐全——由同致地产代理及中原地产代理销售。

根据国家规定，五证齐全就意味着“房屋可以预售或现售”。

政府部门的验证，让购房者吃下定心丸。700多名业主陆续按照国土局有关购楼流程签订合同认购书，支付首期款，余款由建行、农行等几大银行办理按揭手续，并在2009 年 11 月开始供楼。一系列手续过后，2010年8月28日开发商交楼入住。

按照合同的约定，2011年4月份前开发商必须为小业主办好房产证。然而，和其它业主一样，刘先生左等右盼，却始终盼不到房产证。情急之下他跑去询问开发商，却又不见回复，只好跑到盐田区国土部门咨询。

而国土部门的答复让一向谨慎的刘先生顿时傻了眼：楼盘是违建，办不了房产证。

明明五证齐全，为什么说他们的房子是违建？刘先生心里大为惊讶与不解。

深圳市盐田区国土规划部门给业主们的答复是：金山碧海花园存在多套住宅擅自加建楼板、阳台擅自加建改建等情形，与报建施工图不符。依据《深圳市城市规划条例》，属于不予规划验收的情形，不予发放《建设工程规划验收合格证》。

这也就是说：送的那一层楼出了问题。

等清醒过来，聚集起来的业主们一下子炸开了锅——监管机关的“五证”这不是充当欺骗业主的帮凶吗？在他们看来，就是有了五证，他们才相信开发商没有骗人。

但深圳知名房地产律师颜宇丹对此表示，报建拿到的五证只能证明房屋规划已取得规划部门的许可;后来改建了，与施工图不符，属于违建不能拿房产证。而这个“改建”指的就是施工图上没有的，促销广告上承诺白送的那一层楼。换言之，就是哪怕拿到五证，也不能保证事后房产商不违建，不能保证顺利拿到房产证。

另外，入住时，开发商交楼的毛坯房里已完成了中空楼板的一层加建，但开发商为规避法律责任，让购房者签订购房合同时另签了一份开发商事先拟定好的格式合同《施工委托协议书》，约定购房者委托施工方加建一层楼板，即开发商承诺的“送面积”。颜律师向《法人》记者表示，这份《施工委托协议书》隐藏了开发商有意规避法律风险的手段。

开发商绑架了业主？

既然是违建，为何相关部门不监督并且及时查处？《法人》记者联系了深圳市规划国土委滨海管理局。其负责人确认该项目为违建，并且表示早在一年前，2010年11月23日已就金山碧海花园项目涉嫌违建向深圳市规划土地监察支队发送信函。这意味着，在业主追究没有房产证的近半年时间里，深圳市规划土地监察支队并没有执行查处的指令。当记者辗转致电市规划土地监察支队时，文姓负责人让记者联系盐田区土地监察支队，但直到发稿止，记者却怎么也联系不上相关负责人。

为了拿到房产证，业主们多月来奔波求助于盐田区政府、深圳市政府等政府部门达40 多次，其中，区政府和市政府也召开过会议，但是没有任何结果。

据业主反映，2011 年 11 月 24 日，盐田区乔区长对他们说：业主像是买了水货、走私货一样，不但不应该受法律保障，而且应该受到制裁。这一点，记者已无从考证。

目前，业主已向有关仲裁机构申请仲裁。深圳市规划国土委也已将金山碧海花园封盘，禁止继续出售。政府部门也给出该小区业主办证方案：

种是将所有违反施工图纸的违建物全部打掉，包括每户加建楼板在内，才通过规划验收。

第二种是业主及发展商共同向土地监察大队和国土部门签署《承诺整改书》，共同承诺整改通过规划验收后，尽快安排房产证的办理;

第三种是按正常程序由各有关部门派人检测小区内所有单位及建筑物的重新查验，再决定如何整改及规划验收。

颜宇丹律师分析，700多户业主已装修入住，要打掉楼房很难做到;但如果不打掉加建部分，又不能通过规划验收，估计这些加建部分要重新计算面积并补交一些税费了。

开发商深圳市金利源投资发展有限公司赵副总在接受《法人》记者采访时表示，将严格执行与业主的仲裁结果。

专家称应警惕“买楼送面积”宣传

深圳知名房地产律师颜宇丹说，“送面积”分为三种情况：种是是改变规划加建，未经报批更改手续。加建一层属于违规，存在无法通过规划验收无法取得房产证的风险;第二种是赠送公用面积，比如一楼庭院、屋顶花园等，属于小区业主共有财产，开发商无权赠送，这种赠送行为本身就不合法;第三种则是比如在L形露台上围起一道玻璃或封闭一面墙，隔出一间房来，这种形式在样板房里可以看到，但交楼标准并没有这道墙，围起来的这部分面积也不载入产权证。这些在遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押等时，都存在着法律障碍。

颜宇丹律师    广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。