房产中介怂恿买卖双方订阴阳合同 违规行为待规范

当下房地产中介行业的总体诚信度如何？只需在百度中输入“房地产中介”的关键词，首页上几个醒目的标题就会跃然眼前：“买房人被骗签合同中介判赔4万”、“买二手房小心房产中介忽悠房龄”、“房产中介克扣押金花样百出：租房1年欠8千水费”……

据了解，在北京市中级人民法院随即抽取的近两年审结的150件房屋买卖合同纠纷案件中，原告以未妥当履行义务为由向中介机构提出权利主张的，及当事人虽未向中介机构提出诉讼请求，但法院确认居间服务存在瑕疵的案件共计91件，占抽样案件总数的60.7%。

北京市中级人民法院法官詹晖告诉《法制日报》记者，该院近日对房地产中介市场的诚信状况进行了调研。调研认为，目前中介机构的不规范居间行为主要有六种类型：

一是未尽到如实报告义务，导致双方因房屋不符合预期产生争议。部分中介机构为了促成交易，隐瞒待售房屋的不利条件，如房屋是所谓“凶宅”、饮用水质不合格、小区为临时用水或用电等。买受人于合同签订后了解到真实情况，买卖双方因此产生争议，使合同履行产生障碍。

二是合同重要事项约定不明，导致买卖合同履行陷入困境。实践中，部分中介机构或经纪人经验不足，对相关事项未尽提示义务，导致双方未进行充分协商；部分中介机构或经纪人责任心不强，未将双方口头达成的一致性意见载入合同；部分中介机构或经纪人急于促成交易，对一些可能产生争议的事项故意采取回避态度，为日后产生争端埋下隐患。

三是对于房屋性质未尽审查与提示义务，导致合同目的在法律上无法实现。普通的购房人因为缺乏相关的法律及政策知识，往往不能正确认识房屋的法律性质以及交易中存在的风险。而实践中，部分中介公司审查不严，或明知不可为而为之，引发大量纠纷。

四是对房屋的所有权归属或代理人的代理权限审查不严，出现无权处分或无权代理的情况，引发真正权利人或其他共有权人对房屋买卖提出异议。如在夫妻一方处分共有房屋的情况下，由于买受人通常欠缺相关法律知识，中介机构在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务，包括核实登记所有权人与出卖人是否一致，询问所有权人的婚姻状况，要求共有权人作出同意出售承诺等。

五是怂恿买卖双方订立“阴阳合同”，以达到偷逃税款的非法目的。部分中介公司为了以较低的税金吸引买卖双方，制造出总价款较低的网签合同，用于申报税款，而包含双方真实意思的合同用于实际履行，且未进行备案。这种操作方式规避了税收监管，给国家税收造成了巨大的损失，同时也给一些当事人恶意不履行合同提供借口，违约方当事人往往以此为由抗辩合同无效。实践中，“阴阳合同”的情况很多，根据对样本案例的抽样调查，比例超过50%。

六是协助不符合购房条件的买受人虚构在京纳税或社保缴费符合规定年限的证明，逃避限购政策的规制。少数中介机构为了谋取利益，不惜违反法律规定，为不具备购房资格的人开具虚假证明。

中介机构的行为不仅违反了法律规定，扰乱了正常交易秩序；而且，若伪造的证明未能通过行政机关的审核，则由于一方当事人不具备过户资格，买卖合同客观上无法继续履行。同时，由于整个交易建立在违法与欺诈的基础上，合同可能被法院确认为无效。