上市房企净利润增幅减速 开发商不降价卖不动

开发商很尴尬：不降价，卖不动；降价，大家认为还会降

调控三年，上市房企能继续“大规模”赚钱吗？不管是刚性需求还是投机需求，都认为，如果房企的净利润不断降低，那些原本“强势”的房企大佬们肯定会降价销售。

不过，他们的幻想基本落空。截至4月17日，已经有92家房地产企业披露了2011年年报。一些企业纷纷将“净利润增长”作为关键词，以期告慰和增强投资者信心。“这是在给予投资人信心，也包含着这样的潜台词：我们还撑得住。”要求匿名的某上市券商房地产分析师置评说。

据记者统计，在已经披露年报90家房地产上市企业中(剔除重组个股)大约有超过50家公司净利润呈现正增长。其中ST中房、绿景控股等9家企业的同比增幅超过100%，多伦股份的增幅，达到370.7%。

绿景控股为例，其年报中显示，2011年营业收入约为6.25157亿元，而上期(2010年)则为7119.81万元，同比增长了778.05%。绿景控股称，报告期内收入增长的原因为“天誉江南花园”和“誉晖花园”项目交楼确认收入。

上述分析机构人士表示：“有些公司房地产项目不多，因此在去年甚至前年都没有确认交房入住，因此这部分项目收入不能计入净利润。”他举例说：“一个购房者在2009年购买了一套期房，尽管有预售款，但是这部分资金并不计入上市公司的利润表中；直到2011年交房入住后，这套住房所带来的收入才被计入净利润。而一些大公司净利润出现下滑的原因，则更多是因为受调控政策影响，销售受到阻力以至于影响到利润。”

比如，万通地产(600246.SH)的净利润同比增幅呈现下滑，数据显示-14.57%。陆家嘴(600663.SH)的净利润也出现下滑为-19.1934%。

不管净利润增幅如何，房地产开发商无法逃避一个事实，那就是净利润增速正在逐步放缓。“我之前也曾经统计分析过目前上市房企的净利润增幅情况，2010年到2011年的同比增幅在一定程度上小于2009年到2010年的增幅。”上述分析师认为，这种增幅的减速无疑是国家宏观调控的直接结果。

“现在卖不动房子的人不仅仅我一家，很多企业都挪不动脚步。”一位不愿透露姓名沈阳开发商告诉《中国经济周刊(微博)》，其去年年初开盘的中档住宅项目，到现在仅仅完成了三分之一的销售目标。这家已经具备上市条件的私营企业，因受制于国家暂停房地产企业IPO而无法登陆资本市场。

他告诉记者，在资本市场上的公司也“过得不容易”。记者4月16日统计了已披露一季度业绩预告的上市企业数据，在已公布预告的33家房地产企业中，7家企业为预增，4家预减，13家继续亏损，5家首次亏损，4家扭亏。

目前的情况有些尴尬：当房企降价时，计划买房的人却开始“追涨杀跌”。即便是刚性需求也认为，房价还将继续下行。上述开发商表示：“如果我们继续降价，他们还是会这样认为。”

（来源：北青网）

专家称房价上涨空间不大

现成交量在回升，有的楼盘又开始涨价；经济增速慢，存款准备金率又下调；好多地方政府微调政策，这是否意味着房价已经见底了？

■楼市延续回调态势 自住购房成为主流

“今年前4个月，房地产市场基本延续去年以来的回调态势。”住房城乡建设部房地产市场监管司副司长张小宏说。

尽管一些重点城市3、4月份成交量回升，从来看，住房成交面积同比呈下降态势，自住性购房成为主流。张小宏说：“我们调研发现，不少项目首次购房比例超过70％，有的甚至达到90％以上。”

部分降价促销力度较大、价格下调到位中小套型项目成交情况明显好转，但一些原本定价较高、目前仍处于高价位的大套型项目市场表现仍然较差。

张小宏说：“总体来讲，一系列房地产市场调控政策和稳健货币政策的作用下，房地产市场正朝着调控预期方向发展。”

■限购政策严格细化 房价上涨空间不大

当前楼市是否具备大幅反弹基础呢？记者采访的情况来看，答案是否定的。

目前，以自住为目的的真实需求仍很大，开发企业“以价换量”的空间依然存在，而投机投资性购房需求已被大大缩减。

张小宏说：“这应该是市场回归正常轨道表现，而不是简单用回暖两个字所能概括的。只要市场供应能满足刚性需求，房价上涨的空间就不大。”

从市场供应来看，由于开发商的库存依然偏大，未来潜在供应依然处于较高水平。链家地产市场研究部研究员陈雪说：“房企销售和资金不会因为短期的成交上涨而明显缓解，下半年释放库存的需求会更加明显。”

作为调控利剑限购政策始终高悬，北京、上海等地不仅未松动而且更严格细化。分析人士认为，“这些举措传递出楼市调控决不动摇的信号。”