楼市新政将满一周年 开发商多业态布局应调控
证券日报2011/04/11 14:30
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
距离房地产市场“4·17新政”实施已近一年，然而住宅市场依旧量跌价稳。本轮楼市调控首次侧重增加市场供给，
地产分析师所言不虚：每一次楼市调控之后，伴随而来的是开发商更强的政策适应能力。一线房企在保证现金流充沛的前提下，已经开始加强多业态的战略布局，降低楼市调控风险。
投资“保障房”
想说爱你不容易
关于保障房，万科总裁郁亮在2010年年度业绩报告会上指出两点：其一，建保障房只要给1块钱利润就够了，而参建的目的则主要是尽到企业的责任；其二，靠保障房赚钱这件事，“我们还没有找到很好方法”。
万科给《证券日报》记者一个数据：2006年以来，万科参与建设的各类保障性住房约320万㎡。经记者初步统计，2006年至今万科累计实现销售面积3054.8万㎡——也即，4年来万科参建的保障房约占比这些年所售住房面积1/10。
保障房赚不赚钱？记者一位在某大型房企工作的朋友表示，在未有政策支持前提下，“以商品房模式进行运作，建保障房肯定是要亏损的”。
“有人认为，所谓企业参建保障房是出于社会责任的考虑这句话，仅仅是一句官话”，记者这位朋友笑说，“我们的确认为在某种程度上应该在此方面有所作为”。但事实是，构成保障房成本共有三大块：土地价格、建安成本以及行政税费。对于大型房企而言，建安成本无从节约——“既是品牌价值的需要，也是出于安全角度考虑”，因而，若想节约成本，只能够从地价和税费环节想办法。
2010年，龙湖地产在京的“两限房”项目、通州“大方居”竣工并交付使用。公开资料显示，北京大方居项目建筑面积为46.85万㎡，销售收入为21.21亿元，折合每平米4527.58元——过低的市价将龙湖营业额单方价格拉低了1259元。
搜房网显示，目前通州“大方居”二手房均价近于9000元，彼时龙湖的售价还不到市价1/2。
这种售价仅为市价1/2的情形，恐怕只能在小产权房的销售时才会出现，然而后者则以不完全的产权以及一定的法律风险著称。
3月30日，中房指数研究副总监何田在接受《证券日报》记者采访时表示，保障房的建设若要吸引开发商广泛参与，恐怕还需政府给予政策支持。从一线城市来看，地方政府在进行土地出让时，往往要求开发商“配建”保障房项目。抑或，为一些资金紧张的开发商提供融资便利，从某种角度来说，这也是地方政府的一种让利的方式。
那么，开发商若真参与到保障房项目当中，是否会摊薄2011年的企业利润？何田指出，一方面2011年保障房项目中，只有200多万套是经适房（含两限房），其余是以棚户区改造、公（廉）租房的形式出现，因此总量有限；其二，保障房占比上市房企的总开发面积比例也并不高。因此，2011年上市房企的利润未必会因参建保障房而摊薄。
据悉，目前已公布2010年年报的企业中，已有近七成表示要参与到保障房建设当中。但是，何田对《证券日报》记者表示，“最起码在2011年不会对房地产市场造成很大冲击”。
未来住宅开发比例
或降至80%以下
3月30日，《证券日报》记者采访中得知，虽然万科城市主流住宅开发商定位不变，但是也开始逐步提升商业地产开发能力。鉴于近年来城市所出让的项目中，越来越多以住宅+商业配套的形式出现，因此提升商业地产开发能力也算是顺应地趋势。
“万科是为了做好住宅而做商业，而不是为了做商业而商业”，万科对记者表示，“长期以来非住宅业务希望控制在20%以内，短期内则希望不超过10%”。除去商业地产外，万科率先进行养老住宅方面的研究与探索，并在北京、杭州等几个城市进行了尝试。
和万科相比，龙湖地产在2010年就已经尝到商业地产增值带来的“甜头”。资料显示，2011年龙湖地产投资物业资金同比增长了45.1%，投资物业评估增值24.9亿元。
龙湖相关人士对《证券日报》记者表示，商业地产将是其未来重要的战略方向，目前的土地储备规划中，每年开工量的15%将作为商业项目留存——“到2014年，龙湖集团将拥有超过200万㎡的商业项目，而到了2015年底，我们希望商业地产的利润达到全集团的10%以上”。
公开资料显示，龙湖地产在北京的颐和星悦荟将在2011年落成并开业；然而重庆时代天街、北京长楹天街、成都北城天街等项目也将陆续开工建设。
3月23日，龙湖旗下“山·海·湖”度假项目统一亮相，分别位于成都、烟台以及云南玉溪。龙湖相关人士接受采访时提及，“未来三年，度假地产的销售额将会逐步占到全集团的10%以上”。
也即，到了2014年，龙湖地产所持商业、度假地产对业绩的贡献将占到全集团的20%甚至以上——这一数字与万科对非住宅业务的长期规划大致相当，但是与保利地产相比则相对保守——来自广州证券的一份研究报告显示，保利地产在未来计划继续加大城市综合体、养老地产以及旅游地产项目的投入，目标实现商业地产投资和住宅地产投资比例的3:7。更进一步的，研究报告中列明保利地产自持商业物业将占比公司的总资产的10%。
曾有地产分析师接受《证券日报》记者采访时表示，如万科、招商等一线房企转战商业地产、整合旗下资源，并不意味住宅市场的主流投资选择被取代，但是房地产开发商开始选择多业态布局、持有型物业将成为未来一种趋势。
