年成交近4.7万套 三次政策实施三次明显下滑

据搜房网数据监控中心监控数据显示：2010年1-12月苏州市区住宅类房源共成交46790套，较去年同期减少了30939套，降幅为39.80%；成交面积为5172649.46平方米，较去年同期减少4231406.21平方米，降幅达到了45.00%；成交均价为9975.58元/平方米，较去年同期增加了2635.17元/平方米，增幅为35.90%。

2010年是房地产市场的紧缩政策年，今年的房地产市场成交量在4.17“史上最严厉”房产新政，9.29二次调控以及11.3苏州限购令，这个三个政策实施后出现了成交量的不同程度的下降。4月新政颁布之后，楼市销售全面遇冷，4月至6月的成交量大量萎缩，与传统旺季的销量形成了鲜明的对比，但7月至9月苏州楼市成交量逐步攀升，在九月达到了今年成交量的顶点，这主要是新政在经历一定时间消化后，由于房地产市场价格坚挺，部分需求较迫切的刚需买家，在观望一段时间后，未见楼价有大幅松动，终于按捺不住出手入市。10月的成交量并没有因为9.29楼市调控的出台而急转直下，频繁密集的扎堆开盘，这一期间中高端项目的成交也是值得关注的，不少别墅项目在十月开盘推新，不乏千万级别的项目上榜，成交均价也随之走高，达到今年。苏州版限购令11月3日正式出台，居民家庭限新购一套住房，相对而言，苏州限购政策较为缓和，但细则落地依然使得成交量下跌，但随着年末的临近，开发商也亟待资金回笼，尽管不作降价的表示，但各种打折优惠的措施已经开始使得12月的成交量也有所回升。2011年1月的土拍即将开始，众多土地等待买家，或许会在拍卖中看到下一年房地产市场的走向。

图表1：2010年1~12月成交情况

图表2：2010年1~12月各区域成交套数对比

图表3：2010年1-12月各区域成交面积对比

据搜房网数据监控中心监控数据显示，今年1-12月，苏城住宅类商品房共计成交46790套，各区住宅类房源成交套数排名从高到低依次是：工业园区15739套（去年同期26038）；吴中区10848套（去年同期15160）；高新区6354套（去年同期12344）；相城区5754套（去年同期11419）；沧浪区3565套（去年同期6028）；金阊区3454套（去年同期2816）；平江区1076套（去年同期3924）。今年房产政策频出成交下挫明显，是造成同比成交量大幅减少的主要原因。

成交篇：成交量同比大降，三次政策实施三次明显下滑

2010年1-12月苏州市区住宅类房源共成交46790套，较去年同期减少了30939套，降幅为39.80%；成交量有三次明显的下滑，在4.17“史上最严厉”房产新政，9.29二次调控以及11.3苏州限购令，这个三个政策实施后出现了成交量的不同程度的下降，伴随一系列打压政策而来的是市场成交与供应的双重下滑，成交量出现了下挫。

图表4：2010年1~12月苏州市区商品成交量走势图

图表5：苏州各区成交量同比图

据搜房网数据监控中心监控数据显示，2010年1-12月苏州市区住宅类房源共成交46790套，较去年同期减少了30939套，降幅为39.80%；成交面积为5172649.46平方米，较去年同期减少4231406.21平方米，降幅达到了45.00%；整体呈现“M”型，4月达到顶峰，随即迅速下降，7月至9月快速上涨，在九月达到全年。分区来看成交量，除金阊区因3月大量保障性住房成交的原因超出去年成交量，其他区均不敌去年成交水平，由于去年同期与今年市场的政策导向完全不同，导致了今年在政策影响下成交量同比减少近四成。

价格篇：2010年成交均价9975.58元/平，同比上涨35.9%

图表6：2010年1~12月苏州市区商品成交价格走势图

据搜房网数据监控中心监控数据显示，2010年1-12月苏州市区住宅类商品房成交均价为9975.58元/平方米，较去年同期增加了2635.17元/平方米，增幅为35.90%。三至四月出现的一波疯狂的非理性入市抢购，导致价格在恐慌心理作用下飞速上涨，价格被急速提升，四月后半月新政颁布后，商品房成交明显减少，期间保障性住房成交也拉低的全市的成交均价，可以说商品房的成交价并未有明显下滑表现，10月的中高端项目的成交也是值得关注的，不少别墅项目在十月开盘推新，不乏千万级别的项目上榜，成交均价也随之走高，达到今年。

图表7：2010年1~12月住宅成交均价同比图

从成交均价走势来看，除金阊区外，其他各区价格较去年同期有了不同程度的提升。具体到各个区，园区、沧浪区、吴中区、相城区在中高端产品的集体拉升之下，价格增幅明显；上半年内金阊区保障性住房的大量成交，再加上部分中小户型成交的活跃，即使在中高端产品成交依旧的情况下，还是使得成交均价出现了明显的下滑，新区也因保障性住房的成交使得均价较去年没有过大的涨幅。但整体来看，整体价格同比还是呈现了上升的趋势，后续是否还有遏制房价上涨的政策出台，是否出现价格下跌，主要还是看政策的执行以及市场的走势。

板块篇：园区、吴中、新区名列成交前三甲

图表8：各区住宅类商品房成交套数、成交面积统计

园区——全市成交量 刚需楼盘青睐

1~12月园区共成交住宅类房源15739套，较去年同期减少了10299套，降幅达39.55%；成交面积1733038.33平方米，较去年同期减少了1445864.35平方米，降幅45.48%；成交均价11833.45元/平方米，较去年同期增加3417.18元/平方米，增幅达40.60%。

园区住宅类房源成交中小户型受到市场追捧，中高端产品也受到一定人群的青睐。湖东以东、青剑湖板块表现抢眼，其他区域也保持了一定的销售优势。其中中海国际社区、东方维罗纳、首开悦澜湾、路劲主场成交量均过千套，虽然有重重政策影响，适合刚需的住宅还是受到了购房者的青睐。

古城区——古城区配套有受欢迎 沧浪区表现突出

1~12月古城区共成交住宅类房源8095套，较去年同期减少了4673套；成交面积716783平方米，较去年同期减少了709172.75平方米。沧浪区、金阊区、平江区的成交均价分别是11472.87元/平、5755.21元/平、8101.45元/平，较去年同期沧浪区增加44.62%、金阊区减少18.72%、平江区增加12.92%。

古城区的成交是以商品房与保障性住房共同支撑的，金阊区在三月推出了大量的保障性住房，其他区也有保障性住房维持一定的成交量，商品房方面主要是世茂运河城、南山金城1958、中海胥江府是区域成交的前三名，这些楼盘以其区位的优势及周边完善的配套设施赢得了很多希望住在古城区的购房者；高端别墅以其稀缺的区位及优良的品质取胜，即使在新政颁布之后楼市呈现整体低靡状态的时候，还是保持了一定的成交量。

吴中区——量跌价升，普通住宅与低密度别墅共撑成交量

1~12月吴中区共成交住宅类房源10848套，较去年同期减少了4312套，降幅达28.44%；成交面积1383781.52平方米，较去年同期减少了645591.11平方米，降幅31.81%；成交均价9283.23元/平方米，较去年同期增加2466.81元/平方米，增幅达36.19%。

吴中区多个板块均有较突出楼盘，大体可分成各板块的普通住宅项目及环湖板块的别墅项目。太湖纯水岸、新城金郡、越湖家天下、招商小石城成交量名列区域前茅。除了邵昂路板块、金枫路板块等也是成交的热点区域，普通住宅市场与低密度别墅项目共同撑起成交量， 其中尤以太湖纯水岸过千套的成交量最为引人注目。

高新区——科技城新崛起的居住板块 销量占先

1~12月高新区共成交住宅类房源6354套，较去年同期减少了5990套，降幅达48.53%；成交面积659337.93平方米，较去年同期减少了663399.21平方米，降幅50.15%；成交均价8143.53元/平方米，较去年同期增加1771.28元/平方米，增幅达27.80%。

高新区的成交上呈现出浒关、科技城板块以及中心城区三分天下，科技城板块作为新兴区域，以其未来发展优势、自然风光以及相对较低的价格吸引了不少购房者的目光，MAX未来作为科技城的重点楼盘有不错的成交，成为区域的销冠，北部浒关板块内的新港名墅花园、新创理想城城等有不错的销售成绩，而除此之外其他区域内的成交量在苏州鑫苑国际城市花园、荣尚花苑、水秀坊、金光大道二期文昌花园等项目上有所体现。

相城区——活力岛板块关注 三大盘成交量区域三甲

1~12月相城区共成交住宅类房源5754套，较去年同期减少了5665套，降幅达49.61%；成交面积679708.584平方米，较去年同期减少了767378.796平方米，降幅53.03%；成交均价9098.85元/平方米，较去年同期增加2692.98元/平方米，增幅达42.04%。

相城区活力岛板块是今年相城区关注的区域，该板块主要以合景峰汇国际、融侨城、水韵花都为主，而这三个项目也是本区成交量的前三名，其中合景峰汇国际成交量超千套，活力岛板块成为相城区抢手的区域。北部板块的朗悦湾项目是支撑北部片区成交量的主力。春申景城、冠城水岸风景、建邦华府等乡镇板块以其价格优势吸引了不少购买者，随着相城区的交通便利度越来越高，相城区北部的项目也会得到更多人的选择。