出让119宗成交102宗 上半年苏州土地市场收入307亿同比增11%

编者按：

楼市疯狂催动地价猛涨，已是去年以来人们的难忘记忆。与房价试比高，年初苏州一宗地块楼面价飙升达30291元/㎡，地价在房价中的占比大幅攀升。从1月高调开槌，到6月23日最后一槌的掷地有声，与去年相似的，仅有的两次大型土拍成为年中盘点不多的看点，苏州土地市场继续走出一条下滑曲线。与此相比，园区在住宅用地稀缺的形势威逼下，出让了几幅商服用地。

苏州市国土资源局局长吴维群在23日接受采访时表示：从土地拍卖会情况来看，国家政府与地方政府的的宏观调控政策的作用非常明显；土地竞争的温度也明显下降。商业地块大家的投资积极性相对比较高，涨幅达到200%以上。住宅还是受到限购令的影响，竞争不是很激烈。可以看出，此次土拍对未来苏州一两年房价过快上涨起到抑制作用。

有业内人士表示，调控政策引发的资金链紧张是开发企业拿地热情降温的主要因素。受国家宏观调控政策频出影响，开发企业出现贷款难，资金链紧张，拿地也受到限制。现在开发企业多是自筹资金，大型国企利用银行贷款资金也很困难。另外，限购、限价、限贷、一房一价等房地产调控政策的实施，资金投资密度增高，以及拍地“门槛”抬高等，也都成为阻挡开发商进军土地市场的重要原因。

如此态势是否会一直延续下去，2011年上半年土地市场遇“熊”如何证明，本期，搜房网为您盘点2011年上半年苏州土地市场运行状况。

上半年苏州上演7场拍卖会 102宗地块收入307.47亿

据搜房网数据监控中心统计显示，苏州2011年上半年共进行土地拍卖7场，其中园区单独性土地拍卖占到2次，共计出让119宗地块，最终成交102宗，同比去年上半年增幅8.5%。合计土地面积3944434.33平米，同比增0.7%；拍地总金额达3074667.01万元，同比增11.1%。其中，纯城镇住宅用地32宗，1995694.1平方米，成交金额1622976.601万元；商业用地52宗，占比近一半，1301635.53平方米，成交金额824787.6785万元；城镇住宅、商服综合性质用地11宗，共550255平方米，成交金额601480.2万元；其他性质用地7宗，96849.7平方米，金额为25422.53万元。

据搜房网数据监控中心统计显示，2011年上半年苏州土拍市场中，共有18宗地块溢价超过100%，而2010年全年仅19宗。

6月23日拍出的2011-B-32号地块，作为当日土拍中面积的地块，虽是文体娱乐用地（博物馆）竞争却异常激烈，最终被北部新城取得，溢价达到233.33%，让人跌破眼镜。而年初胥口市镇开发建设有限公司以1.71亿元竞得苏地-B-63号地块，溢价高达162%，此块地也成为当天土拍溢价的地块。位于唯亭镇的苏地2010-B-75号地块，在12家企业和个人的激烈角逐下，最终由东邦企业、盛嘉实业和苏州华庆于1月7日联合竞得，成交总价达19400万元，溢价146%，该地块属商务金融和批发零售用地，为青阳板块再添一大型商业配套。

从表格中可以看出，18宗高溢价地块中商业用地和城镇住宅用地各占7宗，综合性质用地3宗，文体娱乐用地1宗；同时看到，这18宗地块多数均是年初拍出，仅有三宗地块是在6月23日拍出的，且这三宗地块有2块商业用地，另外就是文体娱乐用地。如此数据也再次证明了住宅用地的受冷程度。

区域篇：吴中区拿下土地出让量、成交金额双冠王

2011年苏州土地市场一如去年先热后冷，1月7日出让的52宗地块，有6宗地无人出价流拍，9宗地仅一家应价底价成交，37宗地进入拍卖程序。九龙仓、合景房产、朗诗科技、友谊合升、吴中地产、港龙置业、朗地、绿峰房产、雅戈尔置业、中梁、新城万博、东兴房产、浙江恒达、融汇房产、恒润投资100余家企业到场参拍。此次土地成交总额达202亿，平均溢价达到57.4%，

而在刚刚结束的6月大型土拍中，相比今年1月初的土拍的人头攒动，这次的人气显得有点不足，有些座位到开拍时依旧空着，限购令的实施对房地产市场带来的冲击力可见一斑，开发商从销售回款到商业贷款方面都显得有点底气不足，房企现金流受限在土拍现场表现明显。在本次拍卖中共有13宗地以底价成交，占38.24%，流拍共8宗（7宗无人应价直接流拍，1宗进入拍卖程序无人应价流拍），占23.53%，仅13宗地在拍卖过程中有多次举牌的应价环节出现。

尽管土地市场冷热不均，但各个区域尤其是新兴板块的表现也是可圈可点。本篇就让我们一同回顾2011年上半年苏城各个区域所上演的土地表情。

吴中区4宗地块溢价率超过100%

据搜房网数据监控中心统计显示，吴中区上半年33宗的地块出让，与去年全年持平，33宗地块中21宗为商业地块，9宗住宅，2宗综合性质用地，1宗其他用地，总成交面积1301842.2平方米，金额为1116025.168万元

尹山湖板块作为苏州城市发展中崛起的新星，一段时期以来成为众多开发商关注的焦点。年初土拍九龙仓携“马甲”上阵，雄厚财力痛打对手，以“众朗投资”名号出现的百年房企九龙仓一举拿下尹山湖板块郭巷街道2宗城镇住宅用地。位于郭巷街道望湖路西侧、郭新东路南侧的苏地2010-B-43号地块经过近90轮的竞争，最终众朗胜出，17.3亿竞得。溢价78%，楼面价8002元/平方米。在随后位于郭巷街道环湖路西、通达路东侧的46号地块争夺中，众朗投资和金科房产狭路相逢，再次棋逢对手，嚣张气焰还真是十足，最终众朗投资又以11.8亿竞得。溢价67.5%，楼面价7004元/平方米。没有让机会进入其他人的囊中，成为继保利之后有一个尹山湖的土地霸主。

综合各方客观因素，尹山湖生态圈地块优势比较明显，以尹山湖、尹山岛为核心的尹山湖生态商圈悄然兴起，这也是苏州市“南部做优”发展战略规划建设在吴中区的体现。随着金鸡湖板块和独墅湖板块的逐步发展，整个尹山湖板块的推地计划将进一步将苏州三湖的住宅圈和生态商圈自然连接在一起。从长远来看，尹山湖板块将是苏州未来居住生活的重点区域，也是未来的热点板块，众朗投资无疑在该板块成为赢家。

继2010年后，2011年上半年年吴中区又在胥口镇等板块推出地块，苏地2010-B-62号地块位于吴中区胥口镇。现场竞拍达到高潮时，亿城地产与个人许春妹陷入“拼杀”，亿城地产之前与两块地失之交臂后，战胜个人许春妹，成功进军胥口。以5.1亿竞得，溢价高达113%，楼面价4399元/平方米。而胥口市政开发建设有限公司以1.71亿元竞得苏地-B-63号地块，溢价高达162%，楼面价6406元/平方米。

6月土地拍卖中吴中区共计推出12块地块，拍卖前因规划变更苏地2011-B-7号暂缓拍卖，苏地 2011-B-8号因无人竞价流拍，最后进入拍卖流程的共计10块地。10块土地中，仅苏地 2011-B-14号为城镇住宅用地，其余9块土地均为40年产权的商业性质土地。从所推土地的性质来看，以批发零售商务金融为主兼有文体娱乐和住宿餐饮多种功能。

另外吴中区地块吸引了知名房企万科的进入，其拿下了当日地块总价的位于木渎镇的苏地 2011-B-14号地块，总价为15亿元，在拍卖过程中与亿城房产也进行了激烈争夺。

吴中区成交的33宗地块中，有4宗地块溢价率超过100%，均为年初拍出，其中3宗住宅，2宗位于胥口镇，1宗位于临湖镇，还有1宗位于吴中经济开发区越溪街道兴昂路南侧、邵昂路西侧的商服地块。

多房企入驻高新区

据搜房网数据监控中心统计显示，在高新区2011年上半年推出的23宗地块中，总面积达到757242平方米，住宅用地占到13。在新区土拍市场上，我们可以看到浒关板块拔得头筹，共有8宗地块推出；位于新区核心的枫桥街道和狮山街道别推出7宗和4宗。

年初的土拍上，流拍和底价成交的都是商业用地，但是也不乏竞争激烈的商业用地。苏地2010-B-82号地块拍卖溢价达143%，位于高新区浒墅关开发区，属于批发零售用地，由陈广玉个人竞得。位于高新区枫桥街道何山路南、长江路东的苏地2010-B-79号地块拍卖溢价达109%，属批发零售和商务金融用地，由万道股份竞得。除了79号地块，万道股份还竞得高新区一宗住宅用地，两宗地块共掷金近3亿元。

而6月的土拍，位于浒关的33号地块由苏州天宇置业有限公司43000万元竞得，楼面价3717元/平方米，溢价率28.19%。成为本场土拍中溢价率的地块。原本被看好的枫桥板块的4宗地块命运各不相同，总体较冷。26号地块无人参拍，提前流拍。25号地块进入拍卖程序，有三家竞拍企业参拍，但在现场无人应价，最终流拍令人意外。

最终被港龙控股集团旗下的喜临门置业以底价摘得27号地块，这也将成为港龙在枫桥开发的第二个项目。浒墅关板块依旧成为今年两次大型土拍的焦点板块。“先前关于浒墅关经济开发区29宗经营性用地的上市计划为此次土拍做了前期预热。”搜房网分析师认为。“开发商拿地看规划，浒墅关未来的功能划分已十分清晰，近年来的商业发展也很迅速，再加上原本就十分密集的居住人口，北新区已然是潜力的板块之一。”上海君地集团经过多轮应价摘得30号地块，总经理姚旭升显得十分兴奋：“能拿到这块地，我们很是高兴，只是一块十分优质的地块，无论是人流还是周边其它商业，都在走向成熟。这也是君地5年后再进新区。”姚总透露，此地块会按照SOHO公寓与商业配套相结合的规划来开发，并将迎合年轻购房者的需求。

而亿城出手摘得位于镇湖的34号地块多少有些意外，多年耕作于住宅市场的亿城将首次开发商业项目，而从土地用途看，34号地块极有可能建成商业街。

相城区商服地块受捧

2011年相城区楼市迎来了新的看点。据搜房网数据监控中心统计显示，相城区上半年共推出17宗地块，其中包括11宗商服地块、4宗住宅、2宗综合性质用地，总面积达611840平方米，成交金额达到450084.6万元，超过去年全年。

积水住宅株式会社首现苏州进驻相城，在年初土拍会上，这无疑成为的看点。相城区广济路北延板块2宗地块全部被其收入囊中。

而2010年风声水起的活力岛板块继续聚焦2011，苏地2010-B-65号A地块也再次上演活力岛板块的“夺地大战”，包括华恒置业、苏州盛嘉实业有限公司和戈军印、王亚明个人等进行PK，最终华恒置业以总价4.65亿竞得，溢价104%，楼面价4509元/平。

在6月23日土拍进行前，对于相城区即将推出的7宗地块就颇为引人关注。就土地性质来看，本次相城区推出的7宗地块中，5宗为商服用地2宗为住宅用地。住宅用地因无人申报流拍，5宗商业用地则顺利进入拍卖流程。

在5宗商业用地中，苏地 2011-B-22号和苏地 2011-B-23号是位于苏州阳澄湖生态旅游区的“美人腿”附近，两宗地均由相城区阳澄湖旅游发展有限公司以底价获得。位于相城区活力岛附近的苏地2011-B-17号在经过数十轮的激烈举牌后，由苏州绿原城乡建设有限公司以1.38亿斩获，溢价幅度为74.26%。该地块周边目前有金辉融侨城、合景峰汇国际等住宅项目还有繁花中心这个商业综合体。活力岛属于相城区城市规划中重点开发区域，区域内目前上市的商业项目均被市场寄予了厚望，在新地块的进驻后区域商业价值更加值得期待。

在本次土拍中，苏地 2011-B-18号和苏地 2011-B-19号两宗相邻土地的拍卖尤为激烈，在拍卖前期均吸引了6家进行参拍。其中苏地 2011-B-18号由台开置业以6900万的总价获得，溢价率达103.60%；苏地 2011-B-19号由江南化纤以1.3亿获得，溢价率达135.64%。在激烈的竞争下，原本预计或许由一家斩获的东西两幅地块被分割成了“两家”。就地块所处位置来看，两幅地位于京沪高铁未来的城北站北广场附近，在强大的交通利好条件下，地块的激烈竞争属于意料之中。

园区上半年低调仅成交10宗地块

2011年苏州园区土地市场依旧不尽如人意，共计成交10宗地块，6宗商服地块，4宗综合性质用地，总面积524912.63平方米，成交金额为317506.2232万元。园区仅仅参与了年初的大型土拍，6月竟缺席。而其于1月和5月分别举行了2场土地挂牌出让，多以商务金融及酒店式公寓用地为主。

苏协众投资有限公司以底价拿下2号地块。经过激烈地角逐，苏州工业园区嘉安投资有限公司以4.32亿元拿下 4号地块，涨幅高达197%。目前在苏州开发酒店式公寓都市VIP。苏州工业园区恒宇置业2.91亿拿下3号地块，溢价66.6%。在苏州开发过恒宇广场。

苏园土挂（2011）02号地块，位于现代大道南、思安街西，占地面积21366.64平米，容积率为8.0-8.5。近年来，湖东核心CBD地段发展迅速，至此，继新鸿基地湖东CBD项目、九龙仓国际金融中心后，湖东又一个超高层项目将诞生。据悉，此地块将打造为集70年产权酒店式公寓、商业、五星级或五星级以上酒店、文化娱乐等多功能、多业态混合的大型综合体项目。

苏园土挂（2011）03号地块，位于旺墩路南、万盛街东，土地面积17463.36平方米，地块位置非常优越，地处湖东政治与金融中心，园区行政中心，包括农业银行、招商银行、交通银行、中信银行等各大银行在内的湖东金融中心。目前，该地区拟打造环湖商贸金融区，周边银行网点非常密集，宁波银行、苏州银行均在建设当中。

近年来，湖东的发展正受到越来越多人的瞩目。以时代广场为核心的“湖东商业圈”已被苏州市政府定位为与“观前商圈”同等级别的市级商服中心。同时，该区域也已被确定为苏州未来“市域CBD”的核心地带。文化水廊、国际博览中心、金鸡湖商业广场、科技文化中心、湖东邻里中心、基础教育设施、金鸡湖国际高尔夫俱乐部等等场所设施的建成，湖东在整体规划上已经显现出国际化居住区雏形。

位于翠园路北、南施街西的苏州土挂（2011）04号地块，根据4.8-5.2的容积率来看，未来将建成高层的写字楼或是酒店式公寓。不过从产权年限来看，70年的产权，预计未来酒店式公寓价格不菲。

在当下“限购、限贷、限价”的政策环境下，苏州楼市住宅成交量受到比较大的影响，商业项目也有所误伤。园区一段时间成交也并无太大起色，湖东多个住宅项目更以降价促销尽快跑量，商业项目受大环境影响，也并无惊喜出现。

平江区现苏州楼面价之最

在2010年的大型土拍中，平江区只推出过零星几宗商业用地，年初推出住宅用地还是次。据搜房网数据监控中心统计显示，平江区上半年共推出9宗地块，其中包括11宗科教用地、1宗综合性质用地、3宗住宅用地、4宗商服地块，总面积达296013.3平方米，成交金额达到359340.8609万元。

年初土拍，相信每一个人印象颇深竞拍地块之一应该是苏地2010-B-33号，即位于平江区的平四路机床电器厂、林机厂地块。在经过70轮的激烈争夺后，最终中华企业74000万元拿下此地块，溢价89%，楼面价30291元/平方米。此时，又一个楼面价之最诞生。预计未来不仅是简单的豪宅，而是的豪宅项目。

古城区的区域价值是苏州的，加之平江区作为古城区非常成熟的一个板块，地价一直稳中有升。33号地块古城区目前在售的两大高端别墅项目----华润平门府、桃坞巷。当下，华润平门府独栋别墅价达到900万/套；桃坞巷均价也在2万元每平米左右。有关人士认为，考虑到别墅用地将严控等因素，平江区推出的别墅用地将会成为今年争夺的热点。

另一宗商务金融用地苏地2010-B-36号，位于平江区城北东路北、江天路西最终地块被万辉地产以17800万元拿下！溢价43%，楼面价3594元/平方米。此外，苏州火车站的平江区苏地2010-B-34号地，江苏友谊合升房地产开发有限公司、合景房地产开发有限公司、浙江中梁置业、中海地产集团有限公司等大腕竞拍。在经过49轮的竞争之后，最终浙江中梁置业最终以14.8亿竞得，全场掌声雷动。溢价49%，楼面价7122元/平方米。

这一大宗地块苏州火车站，周边现在在售项目有大观名园、平江新都汇、银都商务广场、万融国际等，主要是别墅和商业项目，因此住宅项目在此区域是一个稀缺产品。

获悉，天地源位于平江区的项目平江怡景已经启动，未来平江区将会有不小的房源量面市。

万科、中海大牌房企相继入主金阊新城

上半年金阊区成交6宗地块，1宗其他性质用地、3宗商服地块、2宗住宅用地，总面积281256.4平方米，成交金额达260224.066万元。

万科拿下年初土拍的住宅用地，进军金阊新城，万科在年初的土拍会上也以惯用伎俩马甲盈泰置业参与，拍得位于城北西路东、新开河南、藕巷新村北侧的41号地，也是当场土拍的住宅用地。地块占地面积99092.7平米，容积率在1.5—2.5之间，预计未来将以高层、小高层为主，建成后将成为继金城1958后金阊新城第二个大型商品房住宅小区。针对金阊新城企业陆续入驻、人口逐渐聚集的趋势，未来该区域内对于住宅商品房需求量相当可观，而据搜房网数据监控中心关于2011年房源上市量的调研数据，金阊区的商品房供应量非常匮乏，41号地建成后将一定程度上满足这部分人群的需求。

近日，万科在古城区金阊新城的新项目万科金色里程也开始有动作，包括之前科技城项目万科新都会，加之这块木渎的“香饽饽”，从园区到古城区到新区到吴中区……万科俨然已经开始了在苏州的大规模扩展。

继万科进驻金阊后，中海亦进驻金阊新城，将与万科项目“并肩作战”。6月23日中海发展147930万元获得苏地2011-B-4号地块，底价成交。地块位于金阊区新开河北、虎殿路西，目前在售项目仅有南山金城1958，随着万科和中海项目的陆续开动，未来金阊区房源量让人期待。

沧浪区地块被关注

上半年沧浪区共计成交4宗地块，1宗商服地块 、2宗综合用地、1宗住宅用地，总面积171327.8平方米，成交金额207454万元。

年初沧浪新城推出的苏地2010-B-38号、39号以及40号地块竞争都相当激烈，吴中地产、雅戈尔置业、远雄房地产开发集团、合景房地产开发有限公司、融创地产、友谊合升等各大品牌开发商，纷纷抢驻。

位于沧浪区京杭运河西、科华路南的苏地2010-B-38号地块，商业与住宅兼有。从容积率≤1.0来看，预计可能是别墅项目或是多层住宅，起报价5200元/平方米。从周边项目来看，在售项目仅苏州世茂运河城、湖山新意、山水映象澜郡，但是已经跨越两大区域：沧浪区和高新区。从商用性质来看，临近的汇金新地和苏州世茂运河城的商业配套都在逐步完善，预计将来商业竞争会较大。最后被远雄房地产开发集团以45800万拿下。

友谊合升以总价85500万拿下拿下沧浪新城2010-B-39号A地块，溢价144%，楼面价12217元/平。

另一块商、住用地也很诱人，而且楼面起报价有9375元/平方米，预计将来售价也不菲。该地块位于沧浪区南门路南、领秀江南小区西，苏地2010-B-40号A地块，可以说受南门商圈影响比较大。后该地块被常熟市金茂置业以总价61500万元竞得。

沧浪区丰富的历史文化资源，成为沧浪区经济发展的良好基础。然而，古城区的土地、空间等资源不足与经济持续快速发展的矛盾不容回避。因此，利用古城历史文化优势，在有限的空间内挖掘无限的发展潜能，成为沧浪区立足区情的现实举措与面对未来的战略选择。日后沧浪区将进一步加大苏大科技创业园、沧浪创业园等现代服务业载体的建设力度，进一步完善南门商贸区、沧浪新城等地块的规划。着力推进“世茂国际广场”、“苏纶场”、桐泾商务广场等一大批载体项目建设，提高区域有限空间资源的承载力和产出率，板块价值也将日益飙升。

从今年上半年土拍现场的情形来看，古城区稀缺的地块资源越来越得到开发商们的关注。

土地市场寒风猛吹 房价能否降温？

流拍和底价迭现土地市场，土地市场“转冷”已经是不争的事实。那么，开发商的“冷静”，会不会使未来房价也更加冷静呢？

有业内人士表示，目前房地产调控趋于严格已是不争的事实。开发商资金链紧张，没钱拿地，肯定也就无力再推涨地价。不过地价降温不见得就能让房价直接降温。当前影响房价的因素就是政策，接下来的房价走势自然要取决于调控政策的力度；从目前来看，调控的手段基本出尽，不过调控还会持续下去，目前很难看到放松的迹象。而在楼市调控的影响下购房者将趋于冷静，这将成为遏制房价大涨的重要因素。