最真实房价在哪？二手房数据不再完全依赖中介
第一财经日报2011/02/17 09:17
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
新房价统计方案出炉，1月数据明公布，不再发布70城市平均涨幅。
西部城市东部价，房价两年翻一番。去年5月，央视新闻频道的报道称，兰州房价两年翻番。而根据国家统计局公布的70个大中城市房屋销售价格，当年4月兰州房价同比上涨7.1%，环比上涨3.0%。
如今令人尴尬的对比有望在今后减少。
中国房地产价格统计的数据来源已作重大变革。
国家统计局在昨日正式公布了经国务院批复后的新《住房销售价格统计调查方案》（下称“新方案”）。
其中，新建房屋中采用“网签数据”是本次改革的亮点。此外，“新方案”中，国家统计局并没有在二手住宅调查时完全依赖网签数据，以避免“阴阳合同”假数据的干扰。
国家统计局相关人士在接受记者采访时表示，统计部门会合理安排调查人员直接进入房地产中介机构门店实施调查。
按照新方案，国家统计局未来发布70个大中城市房价时，地方房地产管理部门的房地产成交网签数据将会代替房地产开发企业直报数据成为房价统计的主要数据来源。
而且，从本次改革开始，国家统计局将不再发布70个大中城市房价涨幅的平均数，仅重点发布70个大中城市各自的房价数据。
据《财经日报》记者了解，明天，国家统计局就将正式发布依据新方案统计的1月份房价数据，其中包括1月份70个大中城市各自的新建住宅销售价格同比指数、环比指数和定基指数，以及70个大中城市各自的二手住宅销售价格同比、环比和定基指数。其中，各指数的基期价格为2010年的平均价格。
规避“阴阳合同”干扰
清华大学房地产研究所副教授郑思齐是参与新方案讨论的专家之一。她对本报回顾说，在她参与的那次包括住房和城乡建设部、统计局、社科院等多方机构和专家参与的讨论中，如何选择二手住宅数据是大家讨论的核心之一。
价格数据乱象是二手住宅市场存在的普遍问题。例如有人为逃避税费所签的“阴阳合同”。所谓“阴阳合同”，就是以真实成交价在私底下由双方签订一份“阴合同”，而后再交给管理部门一份低于成交价的“阳合同”形成二手住宅价格数据。如果新方案计算二手住宅价格时也同新建房一样采用网签数据，显然会让价格出现“虚低”。
记者注意到，在新方案中，国家统计局明确表示，二手住宅销售价格为非全面调查，采用重点调查与典型调查相结合的方法，按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式搜集基础数据。
在中介机构的选择上，新方案规定，要选择规模大、实力强、营业额占当地总营业额比重较大、经营状况比较稳定的房地产经纪机构，并尽量兼顾内资、港澳台商投资、外商投资等不同注册登记类型。选取的房地产经纪机构的总营业额一般应占当地二手住宅总营业额的75%以上。各地选取的房地产经纪机构的总营业额一般应占当地二手住宅总营业额的75%以上。
延伸阅读：
杨幂刘亦菲林心如古装戏迷人 北影上戏校花清纯性感照比拼(图)
二手房数据不再完全依赖中介
之所以定75%的限度，国家统计局城市司负责人表示，这种调查属于非全面调查，调查样本的规模大小及其分布直接关系到基础数据的代表性，因此，关于“75%以上”的规定完全是为了确保调查数据来源的代表性，提高二手住宅销售价格基础数据的真实性和准确性。
郑思齐对记者分析，新方案意味着，统计部门在采集二手房数据时，将不完全依赖于房地产中介机构的上报数据，而是将其与房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合并相互印证。
“比如说，可以观察房地产中介机构的挂牌数据，这些数据与实际成交价虽然存在差距，但在时间上和空间上的变化趋势却是类似的，可以与房地产中介机构的上报数据相互印证。”郑思齐说。
那么，统计局的调查队又如何来核查数据的真实性？
国家统计局相关人士表示，统计部门会根据房地产中介机构的交易额结构树，综合考虑住宅类型、区域、低端、结构等住宅特征，合理安排调查人员直接进入房地产中介机构门店实施调查。
“我们不仅要参考门店悬挂的挂牌数据，利用各种技巧从门店工作人员处得知具体房屋的成交价格，还会询问光顾门店的顾客，多方印证获取调查的数据。”该人士对记者表示。
郑思齐对记者进一步补充说，地方调查队直属国家统计局，其人员长期在地方工作，熟悉当地的新建住宅和二手住宅价格，这也有利于对中介机构上报数据的真实性进行甄别。
中介真实上报义务须法规约束
在接受记者采访时，中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，采用从中介机构获取数据的方式，还需要从法律层面进一步明确中介机构提供真实可信数据的义务。
他表示，国外的制度设计中，通过法律要求中介机构及时准确地报告合同情况，否则将影响到中介机构的资质和信誉，中国的房地产数据数量庞大复杂，用行政检查的措施提高中介机构数据质量短期可行，但长期而言还是要通过法律途径保障数据质量。
目前的数据来源中，新建住房采用了网签数据，二手住宅采用了直报数据，来自于地方政府机构的行政记录的比例在增加，这样的地方行政记录的独立性需要进一步审查。
邹晓云也建议，为保证数据准确、防止地方政府因为当地房地产调控压力对行政记录的质量实施影响，未来这样的行政记录部门能被纳入到中央或国家直属部门，或者通过中央或国家直属渠道获取。
延伸阅读：
杨幂刘亦菲林心如古装戏迷人 北影上戏校花清纯性感照比拼(图)
跟进阅读》》江苏遏制高房价出硬招 保障不力停用地
继贯彻落实国务院“新国八条”江苏细则出台以后，昨日（2月15日）召开的江苏国土资源工作会议再传消息：今年国土资源工作重点之一是“以切实保障民生为根本，积极贯彻房地产用地调控政策”。其中，围绕加大保障性住房用地供应首次的提出，对保障房用地供应不足的市县，暂停其商品住宅用地供应。
保障房用地供应
务必确保
省国土厅要求各地严格按照国家和省的有关要求，督促各地做好年度土地供应计划编制执行与发布工作，关注落实保障性住房用地计划执行情况。对未按规定落实计划的，暂停其商品住宅用地公告发布。
该厅同时要求深入开展闲置土地清理的处置工作，对囤地炒地闲置土地的单位和个人，将纳入江苏省用地企业诚信体系信息管理系统，禁止其参与土地竞买活动。
省国土厅副厅长吴震强告诉记者，暂停商品房用地公告发布，意味着停止向商品房供地，不得实施商品房用地的招拍挂。他认为这是一条很严厉的政策，将会推动全省保障房建设。
着眼土地源头供应
疏比堵好
“着眼于房地产市场的根本源头——土地市场进行调控，政府的思路是对的。”南京大学孟祥远博士认为，对于土地市场的调控，我省将重点放在了引导地方政府避免功利、短视上，切实增加保障性住房和商品房用地供应量。如果真能得到执行，那对稳定房价大有裨益。
“疏比堵好。”孟祥远说，我省土地调控政策一方面要求落实保障房用地，另一方面则严查并盘活闲置用地，着眼于源头供应的角度来考核，这比过多地压制需求更为有效。不过他同时担心，保障房用地供应不足的市县暂停商品房用地供应，这一条新规或将客观上引发商品房用地供应的不足，而一旦商品房用地不足，又将影响上市量，从而成为房价上涨的一个“借口”。
调整土地出让制度
还须尽早
江苏新近出台的贯彻落实“新国八条”细则指出，“要按照保障性住房年度目标任务，单列保障性住房用地，确保建设任务落实到具体地块”。
南京市国土局相关人士昨日表态说，2010年，南京保障房供地基本到位。全年完成保障性住房用地供应483.1公顷(7246.5亩)，相对于前3年年均240.8公顷(3612.3亩)的供应水平翻了一番。“2011年，我们将确保保障性住房、自住性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。”
孟祥远却坦言，在“土地财政”背景下，土地保值增值始终会是地方政府的追求，出售的土地获取，这个很难改变。“去年不少城市土地供应量大幅缩减，然而地价却仍在大幅攀升，可见土地供应的量与房价并不构成直接关系。”
南京工业大学不动产研究所副所长吴翔华也不乏担忧：今年1月份至今，已有21块商品房用地流标。“对于地方政府而言，市场好的时候自然会多推地，不好的时候则少推地。既然有这么多地块无人接手，为什么还要多推呢？”
专家们呼吁，还应从限地价和改变土地招拍挂“价高者得”制度入手，进一步稳定房价。
记者注意到，地产名人任志强昨日也发表了名为《再论土地出让制度对房价的影响》的博文。他认为改革方向有三：一是适应快速城镇化的发展趋势，扩大城市土地供给；二是改革招拍挂出让方式，不以土地价格的高低作为竞争标的；三是将批租制转换为年租制，并与房产税合并征收。
延伸阅读：
