引爆调控下并购潮 中小型房企间上演吃鱼大戏
中国建设报2010/06/30 13:32
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
在严厉的楼市调控下，房地产企业竞争实力的悬殊开始凸显，房企间的并购潮预期成为业内关注重点。据《中国建设报·中国住房》记者粗略统计，仅6月上半月，房地产企业并购案已达8宗，相当于5月份整月并购宗数。记者注意到，这些并购案中，中小型房企间并购是重点，大型房企并购占少数。
“在新一轮的调控中，小企业首先承受不住巨大的资金压力遭并购，这是行业的自然生存规律。
”某地产分析师薛建雄表示，在信贷紧缩、市场观望氛围浓厚的背景下，小企业项目更适合一些中型房企的需求，中小房企并购便由此产生。
小鱼先被吃
6月18日，京能置业(600791)公告拟与北京世丰基业投资顾问有限公司共同设立一家项目公司，并由该项目公司收购天津瑞湾投资发展有限公司100%股权，收购价格为4.47亿元，其中京能置业以7475万元出资拥有项目公司65%的股权。记者获悉，被收购公司目前主要的资产为位于天津津滨港的E2、F1、F2地块使用权，3块宗地规划总用地面积为6.94万平方米，规划总建筑面积约为22.38万平方米。
近期以这种方式获得新土地的公司还有凤凰股份(600716)、新城B股，两公司收购兼并的价格相对来说非常低廉。凤凰股份6月12日公告，公司以1000万元的价格，收购江苏景枫置业投资有限公司持有的南京景枫润城 (论坛 新闻)房地产开发有限公司100%股权，获得3.65万平方米房地产开发面积；新城B股6月17日公告，旗下公司以2000万元的代价，获得常州恒福置业有限公司拥有的18.5万平方米土地。
业内人士分析认为，自身资金匮乏、缺乏相应开发能力应该是这些小型地产公司被收购的主要原因。
以京能置业收购的天津瑞湾投资发展有限公司为例，记者了解到，该公司的主要资产为价值3.18亿元的土地使用权和4271.26万元的货币资金，同时却有2.46亿元的土地出让金应在今年6月底前缴纳，并且相关土地产权手续尚未办理，这对它来说压力巨大。
同样，凤凰股份、新城B股兼并获得的土地项目也存在类似情况。新城B股相关工作人员称，这些小型地产公司手中的项目被“便宜”收购与当前的房地产调控政策有关，而在资金允许的情况下，新城B股还会进行类似的并购。
调控之下，尽管不少企业为保资金链运转正常而暂停拿地，但毕竟优质地块、优质项目仍为开发商关注。业内人士认为，并购方式不仅仅可获得优质土地资源，相比价高者得的土地招拍挂市场而言，成本优势更具吸引力。
6月15日，花样年控股(01777.HK)仅以3亿多元的价格即收购了东莞市花千里房地产开发公司100%股权。该项目公司旗下拥有东莞近10万平方米的土地面积。花样年表示，将在该地块开发高端别墅与高层洋房等。
事实上，这些并非个案。记者根据公开资料调查发现，从4月企业并购开始频繁，5月房企并购案达8宗，交易金额为2.41亿美元，与4月相比，数量翻番。
大鱼还在后头
目前中小房企通过并购等方式收购成熟项目和二三线城市土地已渐成气候，而大房企并购还未大量出现。薛建雄认为，小房企项目并不适合大房企发展所需，大房企吞并目标必定是大中型房企。目前这类房企资金链还相对稳健，尚不至于遭遇并购。不过，他随即表示：“按照一般规律，到第四季度，大房企并购或将大规模出现。”
广发证券房地产分析师沈爱卿也称，4月中旬才出台了最严厉的新政，距今仅2个多月时间，而1～3月份不少企业销售业绩不错，资金快速回笼，目前企业抄底还不是时候。
然而，房企实力分化加剧却是不争的事实。据公开资料显示，120余家A股上市公司中，2009年“万保招金”以及华侨城等5家营业收入超过100亿元的公司合计实现营业收入超过1050亿元，而60余家营业收入不超过10亿元的中小房企合计实现的营业收入只有230亿元，资金实力上的差距直接影响了房企的拿地能力。由于2009年以来土地价格不断创出新高，再加上土地政策趋严，今年以来只有10多家公司公布了购地情况。
业内人士认为，如此一来，不少涉足房地产业务的公司因资金紧张难以新增土地储备以及缺乏专业开发能力，开始出售手中的地产业务，房地产“强者愈强”的行业格局将会导致一些较大的并购案例频繁发生。
回顾国内房地产业发展历程，优势房企市场占有率的大幅提升，的确多发生在宏观调控迅猛之时。2008年楼市低迷时期，万科、保利等大型房企的市场占有率即大幅提升。事实上，自今年楼市调控以来，已有部分大型房企开始为大规模的兼并扩张做准备。
5月初率先在范围内宣称打折的恒大地产已多次公开表示，将借机扩大市场份额，推动行业整合，并表示二三线城市将成为恒大重要的并购区域。与此同时，万科、保利等公司也明显加大了获取土地的力度，仅5月份两公司拿地已有12宗。
新一轮的行业洗牌似乎已经悄然展开。
