新政后楼市低迷成交萎缩 谁在为成交量加码？
房地产门户房天下2010/05/31 07:53
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
【编者按】
4月15日新政发布至今，苏州楼市在这一个多月内急剧冰冻，一手住宅、二手房市场在新政面前齐齐止步，成交量均遭遇大幅萎缩，几近腰斩。根据搜房网数据显示，从4.15至5.14这一个月中，苏州住宅类商品房共计成交3523套，较3.15-4.14锐减3304套，降幅高达48.4%。
5月17日，经过一个月的观察，苏州《关于进一步加强市区商品房预售管理意见》出台，《细则》出台后，楼市成交量持续下行，5月17日至5月23日楼市成交256套，较上周减少74套，降幅达22.42%。虽然成交量持续萎缩，楼市观望氛围逐渐加强，但价格却未出现大幅跳水，而依然有购房者选择逆市出手，他们为什么在此时购房，是确实急需购房？或是认为现在已是购房的时机？亦或是发现有较大空间的房源？楼市现象扑朔迷离，搜房网为您一一呈现。
刚性需求成主力 实现新苏州人梦想
新政颁布以后，楼市成交出现急剧下降现象，同时，90平米以下的中小户型的房源依然受到购房者的青睐，一方面因为新政的作用，另一方面也说明楼市巨大的刚性需求依然存在。众多开发商也根据市场变化纷纷主推项目中小户型。
据搜房网数据监控中心不完全统计，下半年苏州工业园区将有近3000套小户型进入市场，以湖东的老盘居多，青剑湖、独墅湖板块也有不少新盘推出，如置地•东方维罗纳，预计在下半年推出。湖西区域在售的小户型楼盘，已经将近，但是置地•悦湖一期推出的300套75—90平米小户型，让人惊喜了一把。
搜房卡会员李先生通过搜房网组织的看房团活动选择到自己心仪房子，李先生表示虽然目前楼市的房价已在高位，但是88平米的面积带来的总房价压力还能承受，而且园区独特的公积金制度也能减轻他贷款还款的压力。在苏州有一个家，成为新苏州人，是李先生大学毕业以后的个梦想，现在他的梦想即将实现。“一个温馨自由的家，是我实现第二个梦想——事业有成和家庭幸福的基础，现在我的个梦想实现了，下面将会为第二个梦想努力。”李先生如是说。
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“房价止跌说”悄然出现 部分购房者心态平稳
楼市一系列组合拳出台之后，效果迅速体现在楼市成交量上，成交量急剧下滑，但是成交价格却依然坚挺。笔者从搜房网数据中心获得的数据显示，新政出台一个月内，从4月15日至5月14日，楼市成交均价为10196.88元/平方米，较前一个月周期增幅为9.42%。同时在5月17日至5月23日苏州楼市细则出台之后的一星期里，楼市成交均价为9561.07元/平方米，较上周上浮666.41元/平方米，增幅为7.49%。
上周末刚刚购买了电梯洋房的搜房卡会员张先生在接受笔者电话采访时，认为目前的形势下，房价下跌的预期并不明朗，而且了解到在5月27日，由苏州市工商联房地产业商会、苏州搜房网联合举办的“新政满月，细则出台，苏楼市面面谈——新政下的房产趋势研讨会”中，一些业内专家一致认为：房价平稳，长期看好。
在研讨会中，兆丰不动产董事长杨肇锋表示：与2007年国家调控相比，本次调控力度比较大。政策反应的直接结果就是成交量，成交量由买方决定，但价格由开发商决定。现在一些新盘面临的贷款金额比较高，承受的压力也大，直接影响了价格，但二手房成交量的决定者是散户。
盛承懋教授更是用前瞻性的眼光判2010年苏州后期房价将呈“一”字形发展，在正常范围内上下波动。此外，盛承懋教授还提到了苏州房地产“一长一短”的发展态势：苏州房地产未来五年的平均价格涨幅至少5000元/平米，本次调控周期长一点等到明年两会；短一点等到8月底。
这些专家的观点进一步增强了张先生的购房信心，在坚信房价不会大幅下跌的心理下，随即在周末（5月30日）购买了考察已久的某楼盘多层精装电梯洋房，享受三代同堂的美好生活。
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苏州楼市价格洼地依旧存在 寻找楼市获利空间
在楼市一片低迷的背景下，众多投资客纷纷撤资楼市住宅，转投商铺，写字楼或其他类型的投资产品，但仍有投资客在研究苏州楼市中的价格洼地，挖掘新的获利空间。
纵观整个苏州楼市，在一些发展前景良好的区域，一些楼盘的价格和同类型产品相比具有很大的优势，比如越溪板块，青剑湖阳澄湖组成的新双湖板块，这两个区域内的楼盘价格相比目前整个苏州楼市均价近万的水平依然处于偏低状态，但是在政府的发展规划中，这两个板块的基础生活设施，周边交通布局，将得到进一步发展与完善，价值生长空间不言而喻。
参加苏州搜房组织的看房团活动的上海徐女士一直看好越溪板块的发展空间，在交流时，笔者惊讶于她对越溪板块的熟悉和对苏州楼市的分析。徐女士认为越溪板块处于苏州新崛起的几处近郊板块之中，山水景观与人文底蕴都是越溪板块区域楼盘的特点，从目前临近该区域的房价来看，目前基本保持在8000-9000之间。吴中、招商、新城等众多品牌开发商的入驻，使得越溪地区未来的人居品质和潜力让人不可小看。
（图片来源：搜房网 制作：郑贵寿）
她一直关注着石湖华城项目的发展动态，据悉苏州政府正在针对越溪板块进行 “南苏州综合整治工程”，而石湖改造工程将作为一期改造项目，石湖华城成为改造工程的受益楼盘之一。石湖改造工程完成后将成为集休闲、娱乐、餐饮项目集一体的高档商业街。徐女士说：“越溪将有的范公堤绝不逊色于园区的李公堤，在石湖华城二期搜得两套公寓后，期待三期华城豪庭的开盘，希望届时也能收获到心仪的房子。”
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