调控新政激荡苏州楼市 观望中已有投资客撤退

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三天之内中央两度出台楼市调控政策，随着房贷新政一条一条地发布，银行方面如何执行，楼价又会如何走向，成为大众关注的焦点。尽管调控之音方才响起，楼市价格还很难立竿见影地作出反应，但不论是买房人还是开发商，对未来市场的预期都不可避免地将产生微妙的变化。本来笃定要往楼市砸钱的投资客，很有可能会一下缩回手脚；原本不愁卖的房子这下有可能开始担心找不到买家……调控新政指出：房价过高地区可暂停发放购买第三套以上住房贷款，却没有明确哪些地方属此范围，这让苏州楼市蒙上一层未知的迷雾。在观望中，房价的走势能否重回理性的轨道？苏州楼市正面临着新的方向选择。

调控信号强烈意在攻心为上房价可能在预期改变中掉头

“三天之内两个楼市调控政策的出台，透露出一种强烈的信号——中央打压投机，遏制房价过快增长的态度非常坚定。”苏州一不愿透露姓名的房产专家分析说，所谓上兵伐谋，连续出台强烈的房贷调控政策除了直接打击楼市投机泡沫外，更可谓是攻心为上。意在改变人们原先对楼市强烈看涨的趋势判断。通过一系列严厉的信号使得楼市中的买家和卖家，都必须重新审视、调整自己的市场预期，观望气氛在所难免。而且目前热议的房产税等也都在议事日程上，一系列的调控包括市场监管的加强，必然会让楼市在波动中呈现更真实的状态，一路走高的房价必然会有所调整，有可能会出现“止涨”。

据一房产市场调查机构分析，苏州园区的房价应该是受政策影响较厉害的区域。因为园区本地和外地的投资客较多，同时园区房价也是相对涨得最快的区域。调控新政自然对这个区域冲击较大。当观望气氛维持到一定时段，楼盘的各种花色的促销有可能又重出江湖。据预测，下半年苏州房价会出现一定的调整。不过据记者了解，目前已有房产商在观望中正酝酿调整营销策略，要么就是主力推满足刚性需求和兼顾改善型的房源，要么就是打造高端的抗风险的别墅项目。如果这些购买力被吸引到楼市，那么房价在调整中也不太会有大幅度的跌落。

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房贷篇——

本地银行仍在等待执行细则存量房贷利率暂时不做调整

记者昨天从苏城各家银行了解到，执行国家政策是大家的共识，但是如何执行，细则是什么，他们仍在等待通知。对于已经签订购房合同的人来说，一个好消息是，银行暂时不会对存量房贷调整利率。

工商银行总行已经宣布执行国家相关政策，但是截至记者发稿时，相关通知和细则尚未传达至工商银行苏州分行。相关工作人员说，既然总行已明确表态，分行肯定坚决执行。“但是有关通知的确还没有收到”，工作人员告诉记者，如果总行已经在相关工作系统中对于利率首付等执行方式进行调整，那在具体操作中肯定将按照统一标准进行。而据中国银行苏州分行介绍，目前已有国内其他城市分行接到总行发布的操作细则，但苏州分行目前仍在等待中。在总行对此的公开答复意见正式传达之前，银行方面也只能再耐心等待。

虽然还在等待，但是多数银行对于存量房贷的态度还是一致的。农业银行苏州分行相关人士称，对于已经签订借款合同的借贷者来说，目前利率是不会变的。“还没有签合同的，肯定得按照新的政策来执行。”不过，也有业内人士称，这也是暂时的政策，具体怎么说还得等待细则公布。目前，各家银行细则公布的时限是今天，本报也将密切关注此事。

一手房市影响尚不明显 二手市场有投资客在撤

调控政策出台，那些还没有上市的新楼盘是否会面临冲击？ “如果说没有影响，那肯定是假话。”一下月开盘的楼盘负责人表示，他们即将开盘的项目以刚性需求兼顾改善需求为主，从目前的预约量来看还是有信心的。但是该负责人也坦言，楼市调控会给市场带来新一轮的观望气氛，如果这样的气氛浓郁，还是会对后市的销售产生一定的影响。而一家以销售别墅项目为主的楼盘专案多少有点担心：“购买别墅项目的人，一般都具有一定的资金实力，即便首付五成，利率变化，应该也能承受。不过如果新政策限制了外地投资客，那楼盘必然会损失一定的客群。影响虽然如今还没有体现出来，但是却能看得到。 ”

同样面对观望气氛，有实力的房产商可能还扛得住，但二手房市场的房东，就相对实力单薄点。记者从二手房中介了解到，这两天有卖家已经有点“松口了”。

“前几天，我们这里有单生意，买卖双方谈得七七八八，快签约了。二套房首付五成政策一出来，卖家先给我们打电话来着，因为担心买家首付不够而变卦了，所以原先不肯让一点点价格的卖家主动提出，如果买家有什么想法，可以再谈谈，价格上也能商量下。结果我们和买家一联系，买家倒摆起谱来，觉得国家政策这么一出来，会带来房价下跌，也就有更多选择了，他未必只盯着这套房了。”一位房产中介对记者如是说，这几天，这样的二手房交易反复事件他们已经遇到了好几起，“以前卖家变卦的多，常常会出现临时加价之类的。但是在政策出台后，因为种种理由，买家变卦或者心思活络的，倒多了不少。 ”

已经在中介处挂牌了两套房子的陈先生坦言，看着新政，心里着实有些忐忑，但要马上降价，也不可行。“总还是想能赚一点是一点，卖亏了没后悔药吃的。我还是先看看市场风向，然后才决定要不要降价出售吧。 ”

而记者在中介处采访到的几位看房者，也表示了自己的观望心态。“对于我们想买的人来说，当然是房价降一点下来比较好。现在看来，国家对于房产这一块的泡沫挤压得厉害了，估计房价总要降下来，所以现在买房倒也不急了，不像原来担心涨价，买得急吼吼了。 ”一位孔女士说。另一位戈先生则认为这样一来，选房的空间也大了不少，“房价跌下来，不少卖房的人就可能急着抛，自然市场上的房源就多了，那么选择的余地也会多起来。 ”

业内人士告诉记者，目前从市场情况来看，市场上房子的新增挂牌数量并没有想象中那么多，证明卖房者在犹豫。但投资性购房者明显已经减少了买入，明确表示收手不买的投资客也不在少数，“国家对于炒房的打压让投资房产的投资客开始谨慎了。 ”

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打击异地贷款炒房更具杀伤力

昨天记者就出台的三套房与打击异地炒房的新政采访了苏城多家银行相关人士。

中信银行苏州分行房贷负责人表示，原先，银监会对于二套房政策定义为二套及二套以上房产，三套房没有单独的定义，而是参照二套房采取首付4成的办法。而如今国务院的新政更明确了对于三套房的政策，这样将使银行在制定、执行政策的时候更为细致明确。而“苏州目前还在等待总行的具体细则，确定房价上涨过快地区，一旦接到总行通知，苏州将根据总行指示执行相关政策”。

不少业内人士认为，严禁异地炒房这一条对于苏州会产生相当的影响。实际上，刺激苏州楼市价格上涨的因素中，不乏上海、浙江等地的炒房客的炒作。因此一旦严禁异地贷款炒房后，这样的异地炒作自然会减少，对于苏州楼市的价格稳定、平稳发展有利。

不过，三套房和打击异地炒房的政策如果在苏州落地，至少得三个月。“如果政策真的执行，经过一段时间的观望，苏州的房价应该会有变化。 ”业内一人士如此判断。

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国务院：二套房首付不得低于50% 利率高于基准1.1倍 首套90平方米以上不得低于30％

新华网4月15日讯14日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。

新鸿嘉执行董事袁继峰：刚需与高端改善型影响不大

“中央政府终于出台政策了！”新鸿嘉执行董事袁继峰表示，“这是中央政府紧缩银根的重要紧急措施，这比加息还要有利。”袁总表示：这项政策主要只是征对房地产而出，比加息这样的措施征对性来得更强。对于恶性炒房者有所压制，此外，对于改善型住房者可能会有所制约。而对于刚性需求者与高端改善型购房者影响不大。相信，这个政策的出台，会让更多的购房者理性入市，谨慎入市！

苏大商学院沈健教授：货币政策效果难现 唯有财政政策才能真正控制房价

苏大商学院沈健教授在时间接受采访时表示：该政策的出台，短期来看，效果影响不会太大；但是长期来看，效果肯定会有的。沈教授表示：该政策的出台，本意是好的。对于打击炒房者，对于疯狂上涨的房价会有所抑制。从去年开始，对于楼市的政策出台了不少，但是效果并不是很好，究其原因，主要有三个。

：投资客找不到投资的渠道，只能投资楼市；第二：担心通货膨胀；第三：购房者“恐慌”的心理在作怪。

“房地产已经成为富人玩的一场游戏，这个政策的出台，对于前两者影响不是很大；但是对于第三种情况，可能会有一定的影响。”在沈教授看来，“目前，太多的购房者已经陷入到一种怪圈，出现了“政府越调控，房价越上涨”的情况。目前货币政策已经不能很好地解决房价过快上涨的势头，未来打压房价，唯有靠财政政策！”

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温家宝主持召开国务院常务会议概要：

研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施

国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。

会议指出，今年1月初《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发后，房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关。必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。

会议确定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产的有关税收政策。

二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。

三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。

四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。

会议要求，稳定房价和住房保障要实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制，住房城乡建设部、监察部等部门要建立考核问责和约谈、巡查制度，对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的，要追究责任。各地区、各部门要切实履行职责，加强分工协作和指导督查，加快制定、调整和完善相关政策措施。