新政首个周末：5盘齐开 购房节探市 苏州楼市喜忧参半

春季购房节：探楼成主调

在政策出台的第二天4月16日早上九点，2010苏州春季购房节于三香路体育中心拉开帷幕。此届购房节集中展示了70余个楼盘项目，参展房源种类齐全。此次购房节首日，虽然是工作日周五，但是仍吸引了不少购房者前来了解楼盘动态。

“我现在主要是先探楼，房价确实太高了，像古城区的有些楼盘更是突破两万大关，这样令我们这些小白领都望而生畏；期待国家政策能让房价有所回头。”一位购房者表示，“希望高房价能稳定下来，等到我们工资涨高点了，然后再出手吧。”

至于政策的效果，多数业内人士表示，该政策的切实意义是抑制需求，这对投资客投资房产会有一定的作用。但是所有的调控政策都在试探着进行，就效果来说其实也不是很明朗，政府在观望，开发商也在观望，所以对于未来的房地产市场还是很难下定论。一位开放商代表表示，政策调控的辐射面是决定政策效果的重要因素，不少开发商都表示政策的出台不会影响项目的销售，至于政策的效果不少开发商表示目前依然很难下定论。

“我是觉得肯定会有影响，但是影响多大就不得而知了，房价能降下来吗？不可能吧？”购房者表示，“政策出台是针对投资客的，作为刚性需求的购房者，看到合适的项目就会出手，政策的调控我们不会影响我们置业。”多个政策的出台令购房者“见怪不怪”，开发商则是“意料之中”，对于未来的楼市走向，大伙儿依然要“雾里看花”。

从本次春季购房者推出的项目来看，多数楼盘的价格都已经过万。位于南苏州片区的世茂运河城本次亮相，推出的价格高达13000元/平米；相比于石湖片区，蓄势待发的独墅湖片区也不甘示弱，中房澜泊湾选择在购房节到来之际开盘，推出的住宅项目均价也是13000元/平米，别墅项目更是高达20000-23000元/平米，这些项目因占据了景观、地段等优势而备受关注。

除了上述提及的项目，均价过万的还有临近沪宁城铁的合景峰汇国际，价格在11000元/平米左右，中海胥江府、新港天都花园、荣域等项目均价也都破万。其他楼盘的价格定位也都基本在7000到10000元/平米之间，新港明墅花园、新城金郡、新创理想城等项目都在此之列。

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银行：工行执行新政房价还得看财政政策

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4月16日，工商银行苏州分行宣布开始实行差别化住房信贷政策，对新签订合同和审批的个人住房贷款实行新规。据了解，继工行率先执行国务院房贷新政后，中信银行苏州分行、光大银行苏州分行也开始执行新的房贷政策。而农业银行、中国银行、建设银行、招商银行、江苏银行等虽尚未开始实施新规，但相关人士均表示“一旦接到总行通知，将立即执行”。

记者在采访者了解到，农行、中行的很多客户开始近日加紧办理房贷，赶在未执行新政前签订房贷正式合同，这样贷款利率就不会上浮10%。 “这两天我正在紧急办理银行房贷，新政出台对我的影响还是比较大，如果不能尽早签合同，损失还有点大。”一位程先生担忧地告诉记者。

自去年年末以来，中央政府使劲十八般，采用土地、金融等政策来为楼市降温，但是，这些“冠冕堂皇”的政策并未产生效果。回顾三月底、四月初的苏州楼市，每逢楼盘开盘，呈现的都是“疯狂”的状态，房价也是有增无减。这次政府颁发“新政”，或许能使楼市回归理性，提醒一些投资者谨慎入市。

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猜想：“新政”真的会成楼市杀手锏？

对于刚性需求者来说，房价永远是关注的要素，但是无论政策如何变，该买的还是得买；对于没钱的购房者来说，不管政策调控的有多罕见，房价低不下来永远是心中的痛；而有钱的投资客依然会昂首挺胸地高呼：“我们不紧张”！底气不足的投资客开始退出阵营，纷纷抛售手中突然会发霉的“香饽饽”。据悉，一浙江炒房客一次性抛出20多套房源，总价近1.3亿元，均价近4万/平米。

从哲学角度讲“具体问题，具体分析”，对于“新政”，亦是如此。在某楼盘开盘现场，记者发现，投资客频频现身，一位苏州本地的女士说：“这项政策对于我来说不受影响，我看好这里的潜力；而且这楼盘总价相对来说其实并不高。”然而对于改善型的购房者来说，“新政”成了“拦路虎”。据搜房网记者了解，一位张先生说：“枫情水岸的房子不错，我们原本想换一个大户型的房子，一直就看中的这个楼盘，可是现在首付那么高了，就有些犹豫了，所以今天只是过来看一看。”看来，改善型者是受“新政”影响的购房群。

看楼市，永远是“横看成岭侧成峰，远近高低各不同”，尽管在国务院发布房贷“新政”后， 4月17日又发出通知“坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题”。但是市场的后续走势如何，还有待观察。

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专家：为政策拍案叫好关键还得看后续政策

新鸿嘉执行董事袁继峰表示，这是中央紧缩银根的重要措施，作用大于加息，因为它只是针对房地产，可以有效地遏制投资性购房者。但是对于改善型住房者来说，会产生比较大的影响，而对于刚性需求者与高端改善型购房者来说，政策影响不大。

苏州大学商学院沈健教授认为，该政策的出台，短期来看，效果影响不会太大；但是长期来看，效果肯定会有的，它对于疯狂上涨的房价会有所抑制。从当下看，以往实行的政策难见效果，主要有三个原因：，投资客找不到投资的渠道，只能投资楼市；第二，投资客担心通货膨胀；第三，购房者“恐慌”的心理在作怪，反而促使房价直线攀升。

全经联秘书长杨乐渝认为，这项政策是抑制需求的应急之作，在此情势下推出，可以理解。但该政策对改善型需求影响较大，对投资投机性需求影响有限，短期内会对一线城市成交量造成一定影响，会减缓房价的上涨速度，但下调几无可能，如果没有后续政策出台，短期过后，房价还会进一步上涨，“洪水可疏不可堵”。

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汇总：国务院系列政策密集出台

1、房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款

国务院17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

2、加强对房地产开发企业购地和融资的监管

通知指出，国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。

3、加快发展公共租赁住房中央以适当方式给予资金支持

通知要求，加快保障性安居工程建设。确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。

4、二套房首付款不得低于50%

会议确定的政策措施包括：抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

5、部署十项工作研究制定税收政策引导住房消费

会议指出，要坚决遏制住房价格过快上涨。各城市政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任。加强住房保障工作，增加住房建设用地有效供应。实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。

6、国资委要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产业

3月18日，国务院国资委要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产业。近日，国资委人士介绍，这些非房地产主业央企的退出方案均已如期上报。资料显示，中远集团、中国核工业集团、中石油等多家央企在国资委“退房令”宣布前后，在北京产权交易所和上海联合产权交易所挂牌转让相关房地产资产。

7、加强房地产调控推进多层次资本市场建设

中央政府门户网6日全文刊登国家发改委对《2009年经济和社会发展计划执行与2010年草案报告》的解读，提出要进一步加强房地产市场调控、加强对人民币汇率风险监测和适时发布、推进多层次资本市场建设、扩大服务业直接融资规模等，被视为的政策风向标。

8、财政部：将适时出台资源税改革方案完善房产税消费税制度

财政部网站4月6日公布“财政部2010年工作要点”,指出将改革完善税收制度，适时出台资源税改革方案；统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，公平税收负担；完善消费税制度；完善房产税制度。

9、国土部：“大开闸”保障性住房用地占比

今年保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%,其中中小套型商品房计划供地总量为80431公顷，也超过去年实际住房用地总量（76461公顷）。

10、银监会：银行必须实行动态的差别化个人房贷政策

中国银监会16日强调，银行业金融机构要切实按照国务院常务会议要求，防范房地产信贷业务各类风险，实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策，银监会将加强对银行各类房地产贷款行为规范的监管。

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