图解金九银十⑨：9月土拍36000元/㎡超级地王或出世

9月8日吴江土拍尚未落幕，一场关于"汾湖楼面价竟然高于吴江主城区"的讨论就轰轰烈烈滴开始了。抛开地域行政区划，有人支持汾湖地接上海10707元/㎡的高楼面价，也有人唏嘘32号地块楼面价8557元/㎡真便宜。在朋友圈，不少业内人士奉劝：速度买房，吴江已经如此凶猛，不要等到9月下旬市区土拍的大刀再“砍”下来。

土地市场历来是楼市风向标，于是，我们且围绕9月已经或者即将成交的一些热门地块，看看周边房价几何。

首先回顾一下颇具争议性的碧桂园汾湖地块，2宗地，一宗楼面价10292元/㎡，一宗10707元/㎡。大多数人会感慨，吴江一个镇楼面价都那么贵了。也有人捶胸顿足，当初想去汾湖买房的，而今嘉乐城猛涨6000元/㎡，甚至影响到整个吴江楼市在土拍当天就全面调整。

而事实上，细看《上海市城市总体规划(2016-2040)》以及苏州十三五等政府规划，汾湖将有轨交、城际铁路直通上海，简直就是花桥第二，没错，就是昆山那个房价蹭蹭蹭上涨的花桥！于是，如果要问汾湖值不值得投，长远看，应该还是具有一定的投资价值。

嘉乐城

推荐理由：汾湖在售楼盘，目前封盘中，受土拍影响后期价格或还将上涨。

动态：嘉乐城，目前案场封盘中，具体解封时间待定。目前案场有酒店式公寓和湖景高层房源，酒店式公寓建筑面积为55-107平，均价11000元/平。高层湖景房建筑面积为93-142平，均价12000-13000元/平，具体一房一价。

效果图

项目简介：嘉乐城由苏州鹏云集团投资开发，项目位于吴江汾湖高新区城司路，占据汾湖城市核心，与上海地铁17号线。项目总建面积约48万平米，是一座融购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店、文化旅游、商务办公及居住为一体的多功能城市综合体。嘉乐城20万㎡综合商业，由开放式街区与商城相结合，业态涵盖了精品写字楼、SOHO公寓、星级酒店、购物中心亲子游乐、国际院线、潮流数码等不同业态，成为汾湖及周边地区时尚的商业聚集区。

如果慢半拍已经错过吴江，没关系，在市区土拍落锤之前，还是有机会。9月22-23日，苏州市区（不含吴江）还将有一场大型土拍。27宗地块集中出让，其中住宅多达18宗。本篇小编选择部分代表性地块与大家一起探讨，非喜勿喷。

在挂牌文档中，政府明确对以下8宗地块进行了限价。高楼面价从24000元/㎡到36000元/㎡不等。

苏地2016-WG-43号地块位于姑苏区西园路北、运河路东，依然是袖珍地块，占地面积仅4.15万方，1<容积率≤1.10，或规划为近年流行的"叠墅"产品。

姑苏金茂府

推荐理由：姑苏区高端项目，科技住宅。

动态：姑苏金茂目前2#、10#高层在售，户型面积187㎡、249㎡，均价33000-34000元/㎡，目前剩余20多套，购房优惠：5万抵10万；姑苏金茂9号楼加推时间待定，预计9月份加推，户型面积249㎡。姑苏金茂府项目位于金门路、桐泾路交界处，与苏州市政府仅一路之隔。

效果图

项目简介：姑苏金茂府项目位于金门路、桐泾路交界处，与苏州市政府仅一路之隔；项目距离轨道交通1号步行约500米，接驳内环四大快速路，直通沪宁高速、苏嘉杭高速；项目市中心商业配套有石路商圈、观前街商圈、狮山CBD三成熟配套环伺；苏州名园、名胜古迹--西园、留园、寒山寺、山塘街、虎丘等距离较近；此外，金阊外国语实验学校、金阊医院、苏州大学附属第二医院、市立医院北区、苏州市体育中心等配套也在项目周围。姑苏金茂府占地面积约8.6万方，规划总建筑面积约25.8万方，规划约140-249㎡的科技非毛坯平层公寓及配套商业会所。

苏地2016-WG-53、54、55三宗地块均位于木渎板块，其中53、54号地位于花苑路两侧，高限价分别是35400元/㎡和33900元/㎡，均远远超过国瑞创下的吴中区目前高楼面价。

尼盛滨江城

推荐理由：木渎板块高性价比楼盘。

动态：尼盛滨江城在售33#高层，建筑面积85、88、89㎡，价格14000元/㎡，购房优惠：1万抵5万。另预计9月中旬推出37#，户型面积89、94、110㎡，目前预约优惠1万抵5万，交房时间2018年年初。

效果图

项目简介：尼盛滨江城位于胥江新城宝带西路，项目占地68万方，由高层、小高层住宅组成。项目长江南路与中环接轨，项目周边有大运城、花样城等配套。

本场土拍，相城区仅一宗地块有高限价。位于相城区元和街道建元路南、文灵路两侧的苏地2016-WG-57号也算是在相城区核心地段，1<容积率≤2，产品可以多样规划，或为低密度别墅搭配高层产品。

万科北宸之光

推荐理由：品牌房企，活力岛板块日渐成熟，交通便捷。

动态：万科北宸之光12#高层已售完，8月27号已推出15#高层，户型户型面积89㎡和96㎡，均价18000元/㎡左右，具体优惠可案场详询。

效果图

项目简介：万科北宸之光，是万科在苏州打造的第11个人居社区。北宸之光建筑面积约50余万方，引入了万科幸福系和万科全新的V-KIDS计划，是苏州儿童主题社区。 万科V-KIDS计划重点关注儿童创造力和沟通力的培养，以及儿童的健康快乐成长，万科北宸之光自带配套有乐高创意家，室内丛林探险游乐场，4点半学堂，儿童漂流图书馆，儿童会客厅，小小万客会，并是苏州有儿童学前专家顾问的社区。 万科北宸之光项目位于活力岛板块安元路北，御窑路东，向东1.5公里即可到达地铁2号线蠡口站。项目向西步行500米可到达地铁4号线安元西路站。 万科北宸之光项目主要依托于自建配套，依照万科5V生活体系，引入V-集市、V-咖啡、V-餐厅、V-KIDS等，无论是买菜、吃饭、喝咖啡、看书、娱乐，都可在社区内轻松实现。万科北宸之光将引入餐饮、休闲、家居服务等一系列的商业体，与自有配套一同构建商业双配套体系。项目周边5km范围内商业配套齐全，大型购物中心如万达广场、繁花中心、亿象新天地可满足业主一站式的购物需求。 万科北宸之光由万科物业全权负责社区管理服务。

高新区3宗地块有限价，63号地块位于横塘街道，属新区核心地段，临地铁3号线，起报楼面价16214元/㎡，而高限价高达36000元/㎡，均为本场土拍中高，足以说明该地块的价值。

仁恒棠悦湾

推荐理由：新区核心地段，高端住宅产品。

动态：仁恒棠悦湾目前在售3#、6#、7#、9#非毛坯高层，3#、6#和7#户型面积88-185㎡，均价31000-33000元/㎡，9#楼户型面积为90㎡和116㎡，均价29000-30000元/㎡；购房优惠为准时签约99折。

效果图

项目简介：仁恒棠悦湾，位于新区滨河路侧，狮山商贸圈——众多品牌开发商相竞逐鹿的核心板块之内，拥有丰富的商业、优质的教育配套。项目东边是京杭大运河和胥江河的一处浅滩湾区，西边是政府重点打造的横山景区，可以说是苏州难得一见的有山有河有江的。总面积7.78万方，规划建筑面积约17万方，将打造90-180㎡的高品质、国际化非毛坯公寓，全面升级苏州国际化居住品质。作为新加坡仁恒置地集团进入苏州10周年献礼新区的作品，项目将延承新加坡国际花园的住区精髓，与新区客群需求相融合，打造水系环绕、林木错落的组团式立体景观；家装选型汇聚全球一线品牌，为新区勾勒出真正的高端生活样本；国际金钥匙物业联盟服务，为业主带来24尊贵的个性化管家服务；3号线站点近在咫尺，五南环线高架，公共交通、私家交通出行皆便利；位于新区核心居住区内，近达多家商场、超市、学校、银行、医院等。

恒基旭辉城》

苏地2016-WG-64号位于高新区浒墅关镇桑园路东、规划区间路南，中环通车之后，又有永旺梦乐城新区店、宜家的开业，浒墅关镇早已今非昔比。

恒基旭辉城

推荐理由：浒墅关板块热门楼盘，加推在即。

动态：恒基旭辉城预计9月中下旬加推高层5#、14#、20#、35#，户型面积约79-150㎡全系新品，2梯4户，共约300多套，目前正在预约中，预约享1万抵97折，预计2018年6月交房。

效果图

项目简介：恒基旭辉城—旭辉深耕苏州十载巅峰之作，专注打造苏州配套全，综合品质，服务的百万方全能生活社区。项目中环快速路高新区段；建设中的轻轨3号线文昌路站、鸿福路站就在家门口，未来规划轻轨6号线、轻轨9号线站点围绕项目周边；有轨电车2号线大同路站，通达新区核心绿宝广场、永旺商圈、举步可达大润发商圈。项目规划为高层、洋房两大产品系列。旭辉城版块依靠巨大的区位优势和城市规划利好，将接力狮山路版块，成为新区未来的城市增长动力。