拿地到开盘仅3个月 苏房企"快拿快销"高周转成常态

苏州房天下讯：“天下武功，唯快不破”，武侠中的武功秘籍，“唯快”才是天下无敌。

楼市亦是个江湖，“快拿快销”的高周转模式在各种腥风血雨中成为制胜法则。

从拿地到推盘，不到半年时间；从蓄客到开盘销售，只需短短一月；动辄数百套房源，从开盘到售罄，只需一天时间.....自2013年开始，伴随着大批实力房企进驻，“快模式”成为当前苏州楼市的缩影，开发速度一次次的被刷新......

【现象】

4月拿地7月即开盘

实力房企启动“快模式”

2014年4月1日，中南最终击败5家房企，豪掷12.87亿一举拿下位于园区体育公园板块的两宗黄金地块，其中8号地块楼面价分别为8380.28元/㎡，溢价率27.59%；9号地块楼面价6995.67元/㎡，溢价率23.23%。

中南锦苑围挡已经建好（图片来源：房天下）

中南锦苑样板间正在建设当中（图片来源：房天下）

正当众人为这超高楼面价嗔目的时候，仅不到10天，中南地块便已经开始试桩，随后案名确定为“中南锦苑”。如今，该项目的围栏、工人工棚已经搭建完毕，围挡上“中南一直在苏州”的广告语赫然醒目，进入到工地里面，车连的轰鸣声以及来往的运土车络绎不绝，其售楼处和样板间正在如火如荼的建设中。

中南锦苑售楼处正在如火如荼建设当中（图片来源：房天下）

据房天下了解到，中南锦苑预计1个月内售楼处和样板间将全面完工。而更重磅的，中南锦苑将于6月正式公开售楼处，预计7月底或8月初将正式首次开盘。该项目面积12万方，总建筑面积达到约25万方。规划中将有小高层及6+1的多层花园洋房，户型面积为中小型户型，估计在80-140㎡左右。首次开盘将开发临河的4栋小高层、花园洋房，预计一期交房时间为2015年下半年。

【探因】

高周转运作

苏州房企快起快销成常态

中南锦苑的现象，在苏州并不是个例。早在2009年时金辉融侨城拿地到动工仅83天，便引起了众多哗然。随后苏州房企们快速动工的现象愈演愈烈。

2013年6月，苏南万科相城区拿地，同年的12月万科VC小镇便正式开盘。细数这拿地到开盘的时间也仅仅用了6个月的时间，“万科速度“在当时也被业内称道，品牌实力被看做“高速运转”的基础和保障。

苏州部分房企的拿地到开盘时间

同样，2013年外来房企势如破竹，蓝光地产2013年9月正式进驻苏州，2014年3月coco蜜园售楼处便正式公开，历时5个月。仅一路之隔的景瑞同期拿地，近期也将公开售楼处.....

尽管“万达速度”皆知，吴中万达广场从2013年11月拿地，8天地块上便已经开始建造围挡，2014年4月首次开盘。从拿地到开盘历时4个月，这个已经算得上是“速度之最”了，而中南锦苑随机便刷新了这个记录！

“在持续调控的压力下，各大房企采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，现金为王成为必然！”在2014年伊始，苏州首场大型土拍上，众多房企一致表示说。楼市调控政策收紧，在市场流动性不断收紧的背景下，房企们一改往日“囤地”的习惯，“死扛”倒不如“跑得快”。

据了解，早前大部分房企的拿地价格相对较低，同时土地增值幅度也比较大，所以缓慢开发带来的利润往往要比快销方式利润更大，所以开发商往往不愿意走高周转路线。但随着近期几年土地价格的不断攀升，苏州数次土拍中，楼面价一而再再而三的被刷新，房企的现金流被土地大幅占用，如果不迅速开发，房企们恐难以支撑。

如今的市场，房企高周转的市场策略也是无奈之举。不断攀升的低价、银行信贷紧缩，政策调控的不确定性，加剧了房企危机意识。必然，快拿快销、快速跑量、现金为王，成为房企们最后一刻“定心丸”。

【问题】

跑量心切

高速运转 质量能否保证？

近年来房企们热衷高周转的市场策略，旨在快速产生现金流。而拿地三四个月即开盘的状态还是引发购房者对其质量的担忧。

据房天下了解，苏州市商品房取得预售证必须完成以下标准：：地上6层（含6层）以下的单体建筑，基础工程完成并经验收合格；地上7层（含7层）以上的单体建筑，完成地上、地下总层数五分之一的结构工程。这便表示中南三个月内将一期的房源建设到一定的高度才可取得预售开盘的可能。

在针对快速开工会否影响质量问题，业内人士表示:“目前来说，从拿地到次开盘，要快速产生现金流的这个阶段缩短了，但交付周期实际上并没有明显的缩短，通常意义来讲这个对质量并没有影响。开发商开发周期并未缩短，仅是前期需要项目快速的产生现金流，自有资金占用的越短越好。”

“现在影响房产的质量因素里面，时间仅仅是一个很小的因素，在用料上面有没有偷工减料，这个才是最为核心的影响因素。”