清理小产权房进行时 “转正”并非完全没可能

手持小产权房钥匙的居民开始了提心吊胆的日子。不过，事情也许还有转机。

据报道，目前小产权房总量或已超过70亿平方米。若按100平方米/套计算，相当于有7000万套小产权房，以每户三口人计算，可以安置2.1亿人居住。由此来看，为小产权房的未来忧心忡忡的人不在少数。

2013年11月22日，国土部、住建部联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》。11月24日，两部委联合召开坚决遏制违法建设、销售“小产权房”问题视频会议，部署“小产权房”整治工作，“对在建、在售的坚决叫停，并依法查处”。12月底，北京市国土资源局与北京市住建委联合下发《关于坚决遏制违法建设销售“小产权房”的紧急通知》，同期，深圳市也出台了相似文件治理日渐增长的小产权房。

国土资源部、住房和城乡建设部联合部署“小产权房”查处工作一个多月来，各省级国土资源部门密集部署有关工作，加快针对“小产权房”的清理、查处工作。

对于小产权房的治理问题，国土部执法监察局负责人近日表示，各地要按照要求坚决做到“三个一批”，即坚决拆除一批“小产权房”，坚决查处一批典型案件，严肃追究一批有关责任人员的责任。

虽然各地的小产权房清理正在进行中，但这也并不代表大量已建成多年的小产权房一定要被拆除。

亚太城市研究会房地产分会会长、地产评论人陈宝存认为，小产权房数量太多，而且概念特别混乱。比如深圳有40%以上是小产权房，这是因为，在城市化进程中，农村集体建设用地被整体规划成了国有建设用地，也就是现在的深圳中心区域。

“完全否认小产权房，永远不给‘转正’，我觉得不现实。”陈宝存直言。

多地密集查处小产权房 专家称"转正"几无可能 经济参考报

近日，在国土部、住建部的联合部署下，多省市正在开展“小产权房”的密集查处工作。这是对此前“小产权房有望转正”传言更为明确的回应。专家认为，尽管“小产权房”因为价格低廉而拥有大量的购买群体是基本事实，但是其在建和销售行为是国土资源、住建部门明令禁止的违法违规行为，当前多省市的密集清查行动，则进一步显示出主管部门对在建、在售项目的“零容忍”态度。

行动 多省市密集清查

近日，北京市国土资源局与北京市住建委联合下发《关于坚决遏制违法建设销售“小产权房”的紧急通知》。通知重申了国土资源、住建等相关部门在“小产权房”清理整治工作中的职责，要求各部门加强联动，共同做好清理查处“小产权房”的各项工作，坚决遏制违法建售“小产权房”行为。

通知还明确，“小产权房”清理整治工作坚持属地管理，由区、县政府负主责。区、县政府要组织有关部门采取有效措施，严厉查处所在区域的“小产权房”项目，并对相关违法人员严肃处理，从根本上遏制新建、续建、续售“小产权房”。

《经济参考报》记者从国土资源部执法监察局了解到，国土资源部、住房和城乡建设部联合部署“小产权房”查处工作一个多月来，各省级国土资源部门密集部署有关工作，加快针对“小产权房”的清理、查处工作。目前，北京市昌平区、河北省石家庄市栾城县、内蒙古呼和浩特市赛罕区、海南省海口市、广东省广州市花都区已经组织拆除了一批“小产权房”。

此外，河南省召开全省视频会议部署相关工作，并向省主管领导专题汇报，以两厅名义起草紧急通知；陕西以两厅名义召开了县一级视频会，并在省国土资源厅成立了工作机构；江苏已要求各市按时上报摸排及案件查处情况。

国土部执法监察局负责人近日表示，各地要按照要求坚决做到“三个一批”，即坚决拆除一批“小产权房”，坚决查处一批典型案件，严肃追究一批有关责任人员的责任。另据了解，国土资源部已组织人员先后赴5省(市)督办“小产权房”违法用地查处工作。

态度 两部委“坚决遏制”

事实上，2013年的11月24日，国土资源部、住房城乡建设部曾经联合召开坚决遏制违法建设、销售“小产权房”问题视频会议，部署“小产权房”整治工作“对在建、在售的坚决叫停，并依法查处”。而在11月22日，两部委还联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》。

近年来，国务院有关部门多次重申不得违法开发“小产权房”、不得购买“小产权房”。2012年8月，国土部、住建部还专门下发《关于遏制违法建设“小产权房”问题的通知》，明确提出“小产权房”等违法用地不得予以确权登记、坚决查处在建、在售行为等要求。此外，国务院早在2011年就成立了“小产权房”清理小组。

国土资源部副部长徐德明在部署“小产权房”查处工作的视频会议上曾经指出，农村集体经营性建设用地入市必须以严格用途管制、符合用地规划为前提。农用地特别是耕地转为建设用地，必须经过严格的法定审批手续，任何单位和个人使用土地，必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用。无论是国有建设用地还是农村集体经营性建设用地，都必须严格遵守土地利用总体规划和土地用途管制制度。

“这是大前题，是前置条件、是硬杠杠，绝不能违背更不可愈越。”徐德明说，因此，违法建设、销售“小产权房”，恰恰违反了土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，危害性极大。“要准确把握认真贯彻落实党的十八届三中全会精神，坚决查处违法建设、销售‘小产权房’行为”。

住房和城乡建设部副部长齐骥也同时指出“小产权房”问题危害很大，我国现行法律法规早就明令禁止。但是，受利益驱使，一些地方的农村集体组织、村民和开发单位违法占用农村集体土地，建设并销售“小产权房”。这种乱占滥用土地的建设和销售行为，违反城乡规划法，破坏房地产市场秩序，成为影响社会稳定的隐患。

齐骥说，各级住房和城乡建设主管部门要把坚决遏制违法建设和销售“小产权房”，作为当前一项重要的任务。

在这个基础上，两部委要求，接下来地方国土、住建部门要“立即行动，采取措施坚决遏制‘小产权房’在建、在售行为”。

徐德明在部署清查工作时还强调，“从情况来看，‘小产权房’在建、在售势头依然不减，且最近有强力反弹之势，必须予以坚决打击”。他表示，在叫停在建、在售违法违规行为，遏制新的“小产权房”出现的工作中，还要严肃查处一批典型案件。要求各省(区、市)选择1至2起顶风违建和销售、情节恶劣的案件，依法从严从重处理，将查处结果及时上报两部委，并严厉追究相关责任人。

判断 “转正”几无可能

《经济参考报》记者了解到，两部委紧急下发通知部署“小产权房”清查工作，以及地方省市密集展开行动的一个直接原因是，回应此前市场出现“小产权房”可以借机“转正”的一些传言。

住建部政策研究中心研究员赵路兴在接受《经济参考报》记者采访时表示，十八届三中全会关于农村集体经营性建设用地可以入市的政策红利，引起部分市场人士的误读，认为“小产权房”有“转正”之机。

在这种“小产权房有望转正”的误读面前，很多地方一度出现“小产权房”抢购热潮，部分“小产权房”项目也借机涨价，并由此引发一轮成交热。《经济参考报》记者在北京的“小产权房”社区“太玉园”采访调查时了解到“转正”传言盛行之时，该小区的“小产权房”由均价8000元上涨至万元以上。

赵路兴表示，两部委发声部署清查工作正是希望纠正市场错误舆论，通过对严重违规的“小产权房”项目进行处理，向社会释放明确信号。

“近年来‘小产权房’累积面积较大，情况各不相同，因此大量处理比较复杂，也不现实”。赵路兴说“‘小产权房’的主要购买群体是中低收入阶层，在商品房价格居高不下、保障房资格不足的背景下，中低收入者不得不选择位置较远、配套及保障较差，但价格低廉的‘小产权房’，也随之形成了夹心层的房地产市场。”

住建部政策研究中心主任秦虹也表示，“集体建设用地可以盖房子，可以给集体经济组织个人使用，但不能给之外的人使用，如果卖给别人就变成不合法了。当前确实有很多人住在“小产权房”里，也是迫不得已解决住房需求，有合理性，但是与合法性有冲突。”

对购买“小产权房”的“夹心层”而言，是因为追求低廉价位而购买居住“小产权房”。而对“小产权房”的建设、销售者而言，则完全是利益诱惑下的铤而走险。海口市近期拆除的一个占地近900平方米，楼高11层，总面积9600平方米的“小产权房”项目。就是不法商人从数户村民手中非法买下宅基地建成。

据了解，该违法项目自从打地基开始，当地城管部门就依法下达责令停工通知书、强制拆除通知书，并多次采取破坏地基、拆除脚手架、强拆梁柱等方式进行制止。但违建业主在巨大的利益诱惑下，利用节假日、夜晚等时间，屡拆屡建，硬是“顽强”地盖起了一幢大楼。该大楼最终在海口市的“小产权房”查处行动中被依法拆除。

对于以往“小产权房”所产生的历史遗留问题，徐德明曾经表示，“小产权房”情况复杂、时间跨度长。清理工作单靠一两个部门难以完成，必须要引起高度重视，依靠当地政府，多部门协同配合开展相关工作。

但是对于在建以及正在销售的“小产权房”，两部委的态度是“零容忍”，发现一处查处一处绝不姑息。因此，市场分析机构CRIC研究中心分析师李莹则分析表示，购房者在购买“小产权房”时应该慎重考虑，不能为眼前的利益所诱惑。“如果最终购买的房屋被强制拆除，对于个人而言势必是重大损失”。

国土部严查小产权房 拆除一批查处一批追究一批

1月3日，国土部网站信息显示，在“小产权房”问题上，国土部执法监察局负责人表示，各地要按照要求坚决做到“三个一批”，即坚决拆除一批“小产权房”，坚决查处一批典型案件，严肃追究一批有关责任人员的责任。

对于“小产权房”的危害，国土部与住建部此前发布的通知指出，建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展。

2013年11月22日、24日，国土部和住建部联合部署“小产权房”查处工作。中国社会科学院农村发展研究所研究员李国祥告诉《每日经济新闻》记者，此次查处行动，让之前不少公众误读十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》中关于农村土地政策的信息，以为“小产权房”可以悄然“转正”导致“小产权房”顶风热销的现象得到有效遏制。

多地查处“小产权房”

据媒体不完全统计，目前“小产权房”的总量已超过70亿平方米，如果按每套100平方米来计算，相当于有7000万套“小产权房”。

据悉，目前北京市昌平区、河北省石家庄市栾城县、内蒙古呼和浩特市赛罕区、海南省海口市、广东省广州市花都区已组织拆除了一批“小产权房”。河南省召开全省视频会议部署相关工作，并向省主管领导专题汇报，以两厅名义起草紧急通知。

此外，据《每日经济新闻》记者了解，山西准备在省政府牵头下组建领导小组；湖北各市正在抓紧梳理案件；陕西以两厅名义召开了县一级视频会，并在省国土资源厅成立了工作机构；江苏已要求各市按时上报摸排及案件查处情况。

安徽财经大学合作经济研究中心主任唐敏告诉 《每日经济新闻》记者，“小产权房”是擅自建造，违背了法律，“三个一批”清理“小产权房”，国家明令禁止的态度对于已建“小产权房”，以及目前未建但想建的，都能起到警示作用，能够对其增长势头起到一定的遏制作用。对于在违法的情况下，政府三令五申之后还建成的 “小产权房”，要严惩拆除。

唐敏表示，应抓紧进行“小产权房”相关法律的修订，法律的明确有利于执法，有关部门应尽快出台问责规定与清退时间表。

首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池认为，目前来说“小产权房”转正的可能性不大。

专家：试点小产权房“保障房化”

《中国房地产报》2013年12月报道称，国土部正在研究出台“小产权房”管理办法，未来或将根据出租和出售等性质类别，分类整理存量“小产权房”。国土部目前已就“小产权房”的处理成立了专项研究小组，希望能尽快推出管理办法；目前的主要思路是，针对新增项目的清理，保证不再有新上市项目；而对于存量 “小产权房”，现在处于研究阶段，研究方向倾向于逐步分类整理，出台相应办法统一管理。

在李国祥看来，国家可以在不违背十八届三中全会精神的前提下，在不危害国家粮食安全，不损害城镇化进程，不损害损害农民利益以及集体所有制的情况下，进行试点。他说，不与规划相悖的“小产权房”，不妨进行政府或社会组织回购，转化为保障房的有效供给。这样既解决了“小产权房”的退出、中低收入人群居住保障的问题，也杜绝了资源浪费、环境污染。