张志杰:十八届三中全会下的中国房地产市场机遇与挑战

编者按：2013年12月12日下午，由苏州房天下主办的以“梦无限”为主题的“2013-2014中国（苏州）房地产发展年会”在中茵皇冠国际酒店隆重启幕。活动当天现场，160家房企350余地产精英以及10余家媒体代表莅临此次年度盛会，共话苏州以及中国房地产市场格局变化。大会现场上，中指研究院副总裁、华东区总经理张志杰先生为我们解读了《十八届三中全会下的中国房地产市场机遇与挑战》。

尊敬的各位领导，各位嘉宾，大家下午好！今天在这里，我把我们一些初步研究成果跟大家做一个交流。我今天想给大家沟通的内容主要分三个部分，个就是市场总结，过去一年来我们市场是怎么样走势，未来发展情况是怎么样，这一部分我会简单过一下。第二部分是中国房地产十八届三中全会以后，中国未来房地产市场中长期及近期的一些需求和走势。第三部分，我会就企业方面，谈谈企业发展方面几个问题，给大家几个建议和意见供大家参考。

关于市场走势，今年最主要就是国五条，在国五条公布之后，其中有37个省市公布了实施细则，各地细则落实力度并不一致。我们看新房的价格，11月份发布百城价格指数，连续2012年6月以来，已经连续18个月上涨，涨幅已经持续扩大到10.99%。我们到今年年底时候，虽然房价依然上涨，但是涨幅越来越小。

中指研究院副总裁、华东区总经理张志杰（图片来源：房天下）

我们来看销售情况，1到11月份商品房销售面积9.6亿平方米，同比增长19.2%，随着销售的好转，企业投资开工信息逐渐恢复。成交量1到11月份我们总成交量50个城市，月均成绩2112万平方米，为四年同期的水平。今年50个城市，平均可售面积已经达到3565平方米。土地市场，开发商企业销售良好，融资也取得比较好的成绩，有钱了所以说土地市场拿地热情是将越来越高涨。对300个城市监测，1到11月份300个城市各类统计累计推出量15亿平方米，同比增长6.1%，从这方面可以看到开发企业拿地方面今年下了很大功夫。

今年销售额过百亿的房产企业，我们预计会达到60到70家，今年上半年6月底时候我们做过统计，今年上半年销售额过50亿企业达到62家。我们预计今年销售额过百亿企业应该可以超过上半年达到60到70几家。而且这几年很多发展速度很快的一些企业，也出现一些业内黑马，品牌企业都有望实现新的销售目标的突破。

三中全会以后，房地产市场有哪些发展特点，今年的三中全会在北京召开。房地产相关的行业针对人、地、钱、税等都做了改革。土地制度改革将促进行业集约化发展，有利于降低房地产的高房价。中小企业会面临市场压力会进一步增大，随着倒闭和兼并的风险。

在政策里面有一些新的亮点给大家做一些分享，我们初步测算了一下，单独二胎出台有望增加5%到10%的新增人口，为中国房地产市场带来新的福音。

未来的发展趋势我们有几个方面可以跟大家分享，未来十年，中国未来住宅市场总需求将近160亿平方米，我们做了大概的测算，到2020年末，我们的城镇化人口有8.4亿，城镇化人口增速放缓会导致房地产市场需求的放缓，城镇化进程放缓对房地产的推动作用也将有所下降。

整体供求趋于平衡，局部供应过剩，人均住房面积增加到20平方米，现在的人均住宅面积接近40平方米，40平方米的水平已经与日本、法国等发达国家相接近。 我们把城市分为一线城市、二线城市、三线城市，未来三到五年三线城市人均住房面积，一线城市人均将达到是36平方米，二线城市是44平方米，三线城市将达到人均49平方米。部分三四线城市明显超出当地人口实际需要，我们把三四线城市做了统计，目前60%三四线城市供应量有过剩的风险。这种过剩是局部性阶段性的过剩，需要当地政府在接下来几年减少土地供应量。

我们国家将形成至东向西，多级我层次的城市均衡发展。最近我们跟很多金融机构沟通的比较多，总结下来大家都是在关注城市风险，他们关注像北京、上海周边小城镇他们的发展机会，发展机遇在哪里。

我们认为未来10到20年居民的住房需求将日趋多元化，各个城市卖的楼盘也都是刚需楼盘。我们预计到2015年以前，我国20到24岁城镇人口，年均增长是376万人，我们预测35到49岁的城镇人口，在未来会增长的最快，年均增长45万人，将达到历史点2.09亿。35到45岁城镇人口快速增长，改善性需求将会带来主要的变化。 我国60岁以上老年人2020年将达到13亿，需床位350到400万张。现在大的房产企业都在关注养老地产。在一些重点城市，租赁作为有效补充 ，可以解决外来人口居住问题，租赁住房地区是北京、上海、深圳、广州。

由于经济转型，商业地产和产业地产、旅游地产将迎来新的发展契机，新型城镇化要以工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，把优化产业结构，促进产业结构，作为推动经济结构转型的重要内容。城镇化的发展，将为产业地产迎来新的发展地产，消费升级也会带来商业地产的发展，但是现在在很多城市商业地产的供应已经有明显过剩的趋势，机遇与风险并存。新型城镇化促进居民收入水平增加，也会促进消费者升级。像重庆、沈阳，在这条横线以下的城市，大部分都有商业地产供应过剩的危险，商业地产是国家经济转型的重要载体和补充。

对于2014年，我们认为2014年存在利好的因素。今年土地大量成交，新开工土地明年的供应量将会继续放大，对明年市场我们有一个趋势的基本判断，明年上半年量价继续上升，增幅开始有限，绝大多数房价趋于平稳。明年下半年市场运营 讲更趋理性。关于货币政策，我们提醒大家关注信贷额度比利率更关键，关注流动性的变化负面影响。

最后给企业提点建议，大家都普遍关注在利润和规模中间到底该怎么选择？我们跟很多企业交流时候，大家都说现在房地产项目利润率在逐渐下降，大家越来越难做。但是我们觉得在利率利润和规模中间选择，我们建议大家还是要优先规模，只有规模能够决定你的市场内容，有规模才有品牌。房地产企业的发展靠什么？很多人说靠人才、靠品牌，但是如果你没有规模，你没有市场份额，您就没有影响力和话语权，就没有真正的品牌。在有规模的情况下你拿地才更有优势，你融资时候才更有话语权。在有140个开发项目，它的平均周期从拿地到开工是5.7个月。

但是在工程技术上面，快速的开发也带来很多问题，现在我们跟很多企业沟通时候，大家都觉得现在一线品牌都在回归一二线城市发展，到底在哪个城市发展？我们认为都有发展空间，我们也看到很多企业也在三四线城市发展，他们的发展速度也依然很快。

这就是我要跟大家分享的内容，谢谢各位。