2022衢州楼市白皮书汇总：成交、土地、供应、政策...

一、成交篇2023如约而至，又到了各行各业交答卷的时候。这一年对于地产行业来说，一直身处寒冬，过得非常艰难。房企接连爆雷、保交楼字眼频频刷屏，降首付、降利率，全面放宽限购、限售，五改二、购房补贴......即便如此，面对全球经济形势低迷以及来势汹汹的疫情，成交套数虽然和往年持平，但仍难掩衢州楼市在2022年的整体颓势。总成交情况据房天下数据监控统计，2022年度衢州市商品房共成交9690套，环比2021全年上涨4.4%；成交面积为1034011㎡，环比下跌15.8%；成交金额1325071万元，环比下跌39.7%；成交均价12815元/㎡，环比下跌28.4%。

成交面积和金额、均价都有大幅下跌，经济低迷，购房者信心丧失严重，市场表现十分疲软。全国尚且如此，衢州这样的数据自然也不例外。

月度、季度成交情况

纵观全年成交——

1-2月处于农历新年，成交量往往都比较少；

往年开春3/4月会有一个小阳春，但今年受疫情影响，市场瞬间冰冻，购房者观望气氛浓厚，成交量连续不振；成交量最大的还是集中在下半年，受“6.18新政”的影响，8/9/11/12月成交套数都超过了千套，尤其是12月，达到了1726套，出现了一波翘尾行情。

2022年，上半年成交2364套，下半年成交7326套。下半年的成交比上半年多出了4962套，有这样的差距还是比较罕见的。

从下半年的拉动看出，目前楼市的信心已经处于触底反弹的恢复期，未来预期处于向好阶段。

两区成交情况两区成交情况延续往年楼市格局，柯城区还是衢州人置业购房的首选区域。据房天下监控统计，2022年柯城区共成交7568套，成交套数占总套数的78%，环比去年上涨2.3%；衢江区共成交2122套，成交套数占总套数的22%，环比去年上涨12.4%。柯城区作为衢州市主城区域，虽然房价较高，但各类城市配套设施优于衢江区，人口购房消费能力较高，选择性更多等原因，去化率常年力压衢江区，但差距比往年有所缩小。

成交排名TOP10在这个令人难忘的2022年里，哪些楼盘依旧能够逆市热销、撑起成交量的天花板呢？在2022年新房成交榜单中，鹿鸣未来社区强势霸占签约套数、签约面积和签约金额的首位，且遥遥领先，年度”销量王“可谓实至名归。项目位于高铁新城，发展前景肉眼可见，吸引了一大批购房者的关注，热销自然不在话下。

紧随其后的是云之宸里，全年网签423套，项目也是月榜排名均靠前的常客，成交数据出众。

套数榜单第三名是衢江区后溪镇的银湖山庄，2022年全年新房网签379套。

二手房成交情况

来看2022年二手房市场，3月、6月这两个学区房过户高峰时间段，并没有迎来明显的成交量上涨，撑起二手房交易主力的“学区房”不似往年火热。

到了2022年6月18日，增值税免征年限由5年调整为2年，二手房市场迅速响应，7/8月成交均超过了1500套，为年度峰值。

明年二手房市场是否还会继续向好，我们拭目以待。

二、土地篇

对于房地产行业来说，土地就是“粮仓”，土地的供应成交量总是左右着房地产市场，更是时常牵动人心。因为，每一次土拍，是房地产市场的“晴雨表”，某个角度也是未来楼市的风向标！

2022年衢州市区土地出让市场整体清冷。像前两年各大牌房企积极抢地，溢价率持续攀高的场面在今年并未见到，国企托底、底价成交成为2022年土拍市场的常态。整体成交情况

据房天下衢州数据中心监控统计，2022衢州市区共成交涉宅用地27宗，总成交面积超139万方，总成交金额超92亿元。这些地块产品大部分都还没有入市。

与2021年相比，出让的涉宅用地总量多了6宗，土地出让面积比去年略涨0.5%，成交金额比去年下跌30.4%。

整体来看，衢州市今年土拍市场表现对比去年略显冷淡，高峰期主要集中在5月和9月。

一直以来，衢州的财政收入都不是相当的依赖土地出让，但是今年土地出让金较去年腰斩，是近些年来的最低，这也是一个不争的事实。

对于楼市而言，这是一个供需关系逐步平衡的信号。

成交区域分析智慧新城仍然是2022年土地成交市场的“大头”，涉宅用地成交宗数达到了惊人的8宗；南区仅成交了1宗，相较往年少了很多；乡镇区域表现亮眼，今年成交了10宗涉宅用地，九华乡、石梁镇、全旺镇、航埠镇、廿里镇...多个乡镇都存在新项目，这为未来衢州的新房市场能增添更多活力；东港新城成交了3宗涉宅用地，随着东港配套设施完善，整体居住氛围逐步形成，智造新城的兴盛指日可待；衢江城区成交了3宗地块，代表项目有银泰城、江南杏园等，区域成熟价值的不断凸显。

当下的衢州楼市，正处于一个去库存的状态，土地开发周期的明显拉长，很可能明年大部分时间，我们只能等到少部分新项目入市，购新房的可选择面也会减少。成交楼面价TOP榜

2022年5月24日，衢州市高铁新城GT-02-18地块仅通过1轮的竞拍，由衢州市慧智企业管理有限公司（基投）竞得，成交价10.2亿元，成交楼面价11994元/㎡。成功斩获2022年衢州楼面价“TOP1”。

楼面价是比较能反映房价的一个重要指标。今年的楼面价较去年也有了明显的下滑，这也预示着未来一到两年内，衢州的房价会稳定保持在现有的水平。

成交总价TOP榜从单宗地块成交总额看，前三强地块均位于智慧新城，总价破10亿的仅有2宗宅地。

限价地块2022年，衢州仅吸引了银泰一家新晋房企，今年国资背景的房企拿地不断，共夺得23宗地块，占总成交量的85%，不仅仅是安置房地块，还不乏多宗的优质地块！

附：2022年衢州涉宅用地成交一览表

三、预售证篇根据城市商品房预售管理办法，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。购房者在选购商品时，必须留意项目商品房预售许可证，否则，购房者会承担一些不必要的风险，因为一个项目要拿到预售证必须具备其他四证，即建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，如果没有预售证的话，不能保证该房产具有合法性。商品房预售证的核发能反映出当下房地产市场的运行的状况，直观的反映着市场冷暖。每月预售证供应

据房天下监控数据显示，2022年衢州市区共获批30张预售证，预售总面积达734569.08㎡，全年总共5742套房源入市。

从月度走势来看，2月处于中国传统农历新年，房企都放缓了“开张”时间，预售证一张未发，3/4月楼市小阳春依旧遇冷，在“618新政”发布的背景下，新房供应逐渐上涨。

供应区域分析分区域来看，2022年预售证核发数量、预售套数和预售面积三个指标中，智慧新城牢牢占据榜首，其中预售套数占据全年套数的34%，预售面积占据总面积的35%。智慧新城由于近年来其“城市新中心”的定位，土地供应充足，改善购房群体纷纷聚集于此，成为了今年的置业热土。乡镇区域供应套数排名第二，主要集中在航埠镇、大洲镇、万田乡，优势在于房价较低，购房群体以刚需客户为主。

往年供应分析

2022年，衢州核发预售证总数环比去年下跌43.4%，预售总套数下跌48.4%，预售总面积下跌44.1%。

回顾2022年，楼市调控政策几乎全部在促进市场回暖。但对市场的刺激作用并不明显，购房者观望情绪蔓延，成交持续低迷，导致供应量较往年有明显降幅。

供应top5项目从预售证领取情况来看，这些供应量排名前5的楼盘，大部分都是刚需产品。

预售证汇总

从今年的衢州预售证数据就可以看出市场在下行，开发商拿证、推盘节奏变缓，市场表现冷淡。

四、楼市大事件1、顶流教育品牌落户

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2022年2月25日，衢州市人民政府与北京市十一学校战略合作签约仪式举行。

电子科大实验学校（衢州）为市教育局直属公办学校，学制包含36班小学、30班初中，共提供学位1500余个。致力于把学校建设成为衢州市乃至浙江省示范性标杆性的现代化、小班化的九年一贯制公办学校。

2、公积金贷款额度提升

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2022年2月15日，市住房公积金中心对外发布政策调整通知,决定对住房公积金相关政策进行调整优化：实行贷款限额与个贷率挂钩浮动、实行灵活就业人员同等待遇、提高引进人才的贷款额度、提高缴存人首套房贷款额度、扩大以家庭为单位计算贷款额度范围、规范住房公积金购房提取范围。3、多地块启动拆迁

2022年3月，城北片区城市有机更新-宫宝宿舍地块国有土地上房屋征收启动，总用地面积25247㎡，其中宫宝宿舍地块20334㎡，老农场宿舍地块4913㎡。【点击查看更多】8月，衢江区东迹大道沿线片区及周边国有土地上房屋征收启动，征收范围内被征收房屋建筑面积约为170200㎡。【点击查看更多】12月，城北片区城市有机更新国有土地上房屋征收启动，包括电大单元和玉湖新村单元，总用地面积132422㎡。【点击查看更多】4、取消限购、限售

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2022年4月1日，市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布了《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》。

从支持合理住房需求、优化区域限售政策、完善住房预售管理、试行地下空间现售等六方面入手，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进市区房地产业良性循环和健康发展。通知自发布之日起施行。

5、6.18房产新政

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2022年6月18日，《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》发布。一、调整个人住房转让增值税免征年限在市区范围内，个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。二、给予购房补助在市区购买新建商品住宅和二手住宅的个人，给予补助，单套补助最高均不超过3万元。同时，个人在房交会期间，购买参展新建商品房项目的住宅或参展房地产经纪机构提供的二手住宅房源，可享受房交会个人购房消费补贴。6、公积金首付2成

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2022年5月25日，衢州市住房公积金中心管理委员会发布了关于规范住房公积金业务的通知。

2022年6月7日开始执行

新的公积金贷款首付比例

2022年8月10日起

受理公积金贴息贷款的商转公业务

从2022年9月1日起

受理在2012年12月31日之前

发放商业个贷的商转公业务

......

7、央行三次降息

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2022年，央行三次下调贷款市场报价利率（LPR），刺激房地产市场需求。①1月20日，1年期LPR为3.7%，较上月下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，较上月下调5个基点。②5月20日，1年期LPR维持3.70%不变，5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。③8月22日，LPR第三次下调，1年期LPR为3.65%，较上月下调5个基点；5年期以上LPR为4.3%，较上月大幅下调15个基点。年内三次LPR“降息”新鲜落地，首套房贷最低利率低至4.1%。此外，9月份，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。8、银泰落地

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2022年9月30日，樟潭街道B202104地块拍卖成交，由衢州理泰置业有限公司（银泰）竞得。衢州银泰城项目规划总建筑面积约24.4万㎡，总投资超20亿元。商业地块将主要建设银泰购物中心、商务办公、国际影院、特色商业街区等。项目计划于2024年10月底前完成建设并整体开业运营。建成运营后，该项目将成为四省边际中心城市最重要的商业中心，3年内新引进品牌100家以上，预计可带动年人流量500万人次。9、非衢州户籍2万元补助

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2022年9月，进一步加强企业员工引育工作若干意见的配套政策发布。对首次在衢就业、暂未购房且未租住人才周转房、公租房、人才公寓等政府性保障房的非衢州户籍企业员工，给予3000元/年·人的租房补贴。对在衢与企业签订3年以上劳动合同，且参加社保的非衢州户籍企业员工，首次购房给予一次性2万元补助；公积金缴存员工除享受公积金政策待遇外，从购房当年至在衢工作期间给予8000元/年·人补助，作为补充公积金并入其个人公积金账户管理，最长享受10年。

......

10、叫停国企购地

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2022年10月，财政部发布《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》。通知明确提到：严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。11、换购住房可退个税

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9月30日，财政部、国家税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，提出自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。这项政策降低购房成本，减轻了住房消费者的税负。

12、再发布房产新政请点击此处输入图片描述

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2022年11月1日，衢州市城乡住房工作协调委员会办公室发布《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》。

一、开展团购活动补贴：对全市的机关企事业单位和社会组织（民政登记）人员在市区团购新建商品住宅的，给予团购补贴，标准为2万元/套。二、推动城市人口集聚：户籍在柯城区乡镇或衢江区乡镇的人群，购买市区144平方米以下新建商品住宅的，发放人口集聚购房补贴，单套补贴最高不超过4万元。三、支持大学生安居：针对普通高校全日制大专及以上学历的人群，购买市区144平方米以下新建商品住宅的，按套给予大学生安居购房补贴，单套补贴最高不超过3万元。13、 “三支箭”落地请点击此处输入图片描述

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2022年11月短短20天内，支持房企融资的“三支箭”连续射出，房企再融资开闸。

①第一支箭：信贷支持。

11月11日，央行和银保监会发出“金融16条”，明确将稳定房地产开发贷款投放。国有六大行率先向优质房企提供了万亿级授信额度，商业银行又陆续向房企提供授信。

②第二支箭：债券融资。

11月23日，中国银行间市场交易商协会发文表示继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，即由央行再贷款提供资金支持，委托专业机构通过担保增信、直接购买债券等方式支持民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

③第三支箭：股权融资。

11月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化五项措施，时隔12年，暂停的涉房上市公司并购重组及配套融资恢复。一个月内近30家上市房企股权融资。

14、 房地产是支柱产业请点击此处输入图片描述

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2022年12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞时说，对于2023年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。

房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。

2022年的楼市，整体上下行严重，但依然孕育着新希望！2023年的楼市将会比2022年有一个较大的提升，原因之一是社会面因为疫情造成的封控状态已经解除，经济活动包括购房活动会比之前运行的更顺畅顺利！同时，高层定调十分明确，一是强调房地产是国民经济支柱产业地位，支持住房改善。经过2022年一年的各地百花齐放的政策探索，已经逐步建立了针对楼市更有效的刺激政策以及建立了对于支持楼市的信心！种种迹象表明，2023年楼市有望完成探底，迎来企稳复苏！

2023年祝有自住需求的朋友们都能买到自己心仪的房子。