岛城土地成交连涨4年不浮夸各区市"遍地开花"

房天下2013/01/04 08:35

*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积

买房加群，省钱不踩坑，只买对的不买贵的

2013年伊始，回首匆匆走过的2012年，岛城土地市场可谓“波澜不惊，风雨不兴”。大半年的土地市场显得压抑，底价成交和流拍成了前三个季度土地市场的“最强音”。然而，走过9月，岛城土地市场掀起一波又一波的高潮，出让了“年度最难拍”土地，也出现了新的地王，大鳄也频繁出手抢滩岛城。

土地市场较去年成交小幅上涨各区市“遍地开花”

在宏观调控政策的持续影响下，土地市场一度陷入了“深度低迷期”。尤其是一季度的时候，出让的土地量还算客观，但是大多陷入了流拍的境地，即使成交的土地也是以底价成交低空掠过。一季度的“开门不利”也奠定了接下来半年土地市场的基调，底价成交成为接下来土地市场的“最强音”。直到四季度，在土地市场都赢莱暖冬的同时，青岛的土地市场终于有了溢价，力挽了土地“江河日下”的颓势。

2009年——2012年土地成交面积比较

截止到11月底，岛城12年12个区市各类土地总成交605宗，出让土地总成交面积达3247.52万平方米，其中居住用地成交162宗。较去年的3128.4万平方米的土地成交量，上涨了9.6个百分点。从成交区域来看，原市内四区成交量较低，市区挑起了大梁，其中土地成交区域的是即墨市，仅下半年便成交了557.60万平方米，全年成交高达902.26万平方米，其次为原胶南市，全年成交高达443.11万平方米。

但是，在大势呈现上涨的趋势下，也有部分区市的成交面积直线下滑，其中降幅最明显的区市前三分别是原黄岛区、胶州市和城阳区，降幅分别为77%、62%和37%。

从年度数据上来看，即墨土地成交面积上涨最为明显，902.26万平方米成交面积比去年多了近3倍，占全市土地成交总量的27.78%；原胶南市在本年度的土地成交方面表现不俗，成交面积达442.11万平方米，占全市土地出让总量13.64%，排在第二位。胶州的成交面积较去年下降明显，但仍居前三甲，占比10.4%。

综合来说，12年土地市场与楼市相契合，随着“大青岛”战略的稳步实施，蓝色硅谷等重要规划的出台，青岛的城市建设已向北、向西发展。这在土地市场成交量上也出现了相应的趋势。同去年相比较，这种趋势十分明显。

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年度住宅用地楼面地价创新高崂山市北四方垄断

不出意外的，市内四区的土地垄断了年度土地成交单价top10。崂山区博得头筹，位于香港中路23号的B地块在近几年一直备受关注，不符众望成为了年度地王。

2012年年度土地成交单价top10

12月13日，该地块经过26轮举牌应价最终广州华储房地产开发有限公司以13040元/平方米拿下,成交总价为923230174元。无论从地块价格成交总额还是从成交单价来讲，该地块当之无愧成为2012年的“地王”。广州华储房地产开发有限公司实为为保利地产子公司，地产大鳄拿下“地王”，各界都期待强强联合之后能有好的产品问世。

12年抢地最疯狂的时刻发生在12月7日，被抢的地块位于杭州路28号（A地块），位列土地成交单价榜单第四。该地块引来了4家开发商的疯抢，经历了105轮的应价，成为2012年“最抢手”的地块。值得一提的是，该低块是新区划调整之后原四方区出让的块土地，受到了市场如此“厚待”，看来原四方区土地随区划水涨船高已是不争的事实。

在12年岛城土地市场出让方面，新市北区可谓风光无限，除了“地王”——香港中路23号的B地块以外和李沧区一块土地之外，top10的其余土地都属于市北区。老市北土地受捧自然不在话下，然而对于老四方区土地热潮，就有开发商直言十分看好四方区未来的发展，尤其是新都心周围土地和四方区成熟商圈土地，楼面地价在6000元/㎡之内，都值得出手！

岁末土地抢收战：“年度最难拍土地”11月地遇伯乐

四方本月拍出两块地，均为商住两用土地。一块在山东路171号，位于四方区黄金地角，原为青岛市山东路人才市场，该地块自今年年初开始曾先后两次挂牌出让，但都在拍卖会举办前夕被临时终止了拍卖，被誉为“青岛市最难拍的地块。”但是，在本月的23日，这块“最难拍的地块”，终于被万科地产联手银盛泰地产共同拿下，终止了其难拍厄运。

四方11月土地详情

据悉，该幅土地之所以“难拍”，是因为当时坊间风传此地块极有可能成为四方区的“新地王”，极高的地价使该幅土地辗转了一年终于寻得下家。

据3月30日发布的拍卖公告显，该地块规划建筑总面积71342㎡，容积率≤3.8，建筑密度≤24%，绿地率≥40%。土地用途分为住宅用地和商服用地两种类型，其中住宅用地面积6571㎡，规划建筑面积24969㎡；商服用地面积12203.4㎡，规划建筑面积46373㎡。拍卖起叫价为楼面地价5150元/㎡，地块的竞买保证金就高达2亿。此外首次拍卖公告还明确说明，该地块虽然并不配建保障房，但要提取保障性住房集中建设项目土地补偿专项资金。

岁末土地抢收战：12月现新地王

另一方面，位于香港东路23号B地块（原中国海洋大学浮山校区）在未拍卖之前就备受关注。在今年四月，市规划局才出土地建设规划时，就有媒体称，世贸地产志在拿下这块土地。拍卖会当天，记者果然发现了世贸的身影。拍卖开始之后，两家企业就加入到激烈的叫价中，虽然只有26轮的叫价，拍卖过程也持续不到10，仍然经历了3次加价幅度提价，溢价率也达到4.24%。

最终，香港东路23号B地块被广州华储房地产开发有限公司收入囊中。对于这一广州神秘大鳄，记者很快了解到该房地产公司是属于保利地产下属的项目公司。在万科、银盛泰、中海之后，保利地产终于也按捺不住了，一举夺下了2012年岛城地王，以13040元/平方米的楼面地价竞得香港中路。

新地王拍卖现场

《《点击查看相关土地拍卖新闻

世园会助力李沧土地“价量齐升”单天世园周边出让了16块地

随着2014年世园会脚步的临近，李沧、崂山区世园会周边开始成为热门区域。就3月21日一天，世园大道北侧16幅地块集中上市，其中一宗位于天水路以北的文体娱乐地块起拍价高达14115元/平方米，容积率仅为0.1，引起市民的广泛关注。拍卖公告显示，这 16幅地块的土地总面积超过106万平方米，但因为容积率普遍偏低，总建筑面积近65万平方米。如此庞大体量的土地供应，在近几年的土地出让市场中，非常罕见。