南通楼市供求关系及热盘销售率调查
房天下观察-南通房天下2013/01/31 00:30
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
受楼市调控政策的影响，去年楼市前冷后热且分化严重。而2013年初始，一线城市延续了去年年末的火爆情形，楼市成交量继续攀升；但三、四线城市却频频被曝出“鬼城”，部分房企也受困其中业绩下滑。继常州、营口之后，南通也被曝出有“鬼城”迹象，撰文作者以供求、亮灯率等对南通楼市进行了分析，得出南通楼市“将步鄂尔多斯后尘”的结论。文章一出，引起南通业内及购房者的一片哗然。
而事实上，通篇文章漏洞百出，除了楼盘名称、区域位置等常识性错误之外，引用的部分数据也不真实。究竟南通楼市情况如何呢？南通房管部门给出了部分数据后预判，今年楼市稳健向好。而南通房天下也从南通楼市政策调控、市民购买力、土地供应、新盘上市量、供求关系、项目销售率、交房入住率等方面对南通的房地产市场进行分析，以求给购房者提供真实的信息及正确引导。
在“南通鬼城论”一文中提到“作为沿海城市，号称中国近代城的南通，也位列风险排行榜前列——楼市库存需要6年以上才有可能完全消化。”
而根据南通房天下数据统计，南通市区（不含通州区）2009-2012年土地成交总量为500宗，成交总面积为2387万平方米；2011-2012年南通市区（不含通州区）含普通居住性质用地成交总量仅为17宗，地块总面积为149万，建筑面积为395万，这些地块中，于2011年拿地的万濠星城、南通金地国际等项目已经规划建设甚至已经开盘销售。
在纯新盘方面，根据统计，目前南通市区五大板块的纯新盘有9个，其中大部分已经规划完成准备公开，甚至有项目已经封顶准备现房销售。总建筑面积为1501344平方米，按照平均120平方米/套房的户型面积算，总共约12500套房源左右，按照目前南通楼市的销售速度，1年甚至到的时间能消化完成。
以上统计的是土地及纯新项目方面。对于在售的项目情况如何呢？
首先看供求关系。
根据官方网站数据统计，2012年南通市区一共有94个项目共136次拿证，摒除拆迁安置房、保障房、车库等相关房源的面积数据之后，取得销售证的普通商品房面积一共为309.69万平方米。
2012年1-12月份南通市区取得销售证项目总销售面积走势
（数据来源：南通房产信息网）
而根据房管局官方，南通市区全年普通商品住房成交量178.25万平方米，同比增长30.43%，创历史水平。市区商办类商品房销售面积64.20万平方米，同比增长24.23%，销售金额64.80亿元，同比增长62.04%。商办类商品房的年度成交量和成交金额均创新高。
销售量（178.25+64.80）243.05万㎡；供应量309.69万㎡=0.785，可见南通市区的供求关系还是比较平衡的。
同时按照房管局的数据显示：目前市区普通商品住房期末可售房源中，按照去年的销售速度，面积低于144平方米的普通商品住房的去化周期大约在15个月左右，在合理的区间范围之内。
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在“南通鬼城论”这篇文章中，除了提到南通的供应库存难消化之外，还提到在售项目销售率问题。而根据笔者的统计以及开发商反馈的数据看，南通部分热门项目的销售率还是比较可观的。
根据统计，南通市区5大板块在售的53个项目目前共推出的52252套房源，销售率在50%以上的有37个，占大半数，其中80%及以上的有15个；另外30%-50%的有10个项目；而销售率在30%以下的仅6个。
数据统计截止2013-1-27（数据来源：南通房产信息网）
从个盘上看，恒盛豪庭总套数1838，目前剩余不足280套，项目总销售率85.7%，中港翡翠城一期总套数1464，目前剩余不足500套，销售率65.8%；保利香槟国际一期取得预售许可证部分销售率为50%；尚海湾目前已开1641台，其中签约1400套，目前剩余不足200套；中港城一期1200套已经交房入住，入住率达6成，而起1300套目前已经销售500套以上；五洲御锦城所推房源销售率95%，剩余20几； 罗福宫所推房源销售率50%，剩余100多套...
从上述数据看，南通楼市还是比较稳定的，而且房管部门也预判，今年楼市稳健向好。市区房地产市场进一步完善市场配置和政府保障相结合住房供应制度，加强政策引领和宣传引导，加大拆迁安置房等保障性住房建设，支持首套购房需求和自住型合理性改善需求，大力保障动迁家庭的安置和中低收入家庭的居住需要。力求达到供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。
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