从十八大看房地产走势:未来十年潜在住房需求120亿平
中指研究院2012/11/18 00:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
1. 近五次党代会期间宏观环境及房地产业政策回顾
十三大-十四大（1988-1997年），货币超发，通胀明显，宏观调控以控制需求和增加供给为主线；亚洲金融危机之后，谨慎实施金融政策，扩大内需，经济平稳健康发展。房地产业政策方面，加快住房制度改革，逐步实行住房商品化，个人购买商品住房比例提高。
十六大-十七大（2003-2012年），宏观经济波动较大，前五年，出口以及投资特别是房地产投资带动经济较快增长；之后五年，受次贷危机等外部因素和内部矛盾多种因素影响，波动幅度明显加大。房地产业政策一波三折，经历了调控供需、重申支柱产业和严厉调控的三个阶段。
2. 近五次党代会期间中国房地产市场形势回顾
十三大-十四大（1988-1997年），房地产市场规模不大，但住房商品化促使个人购买商品住宅比例大幅提高，房地产开发投资占固定资产投资的比重快速上升，商品房销售面积由1988年的仅0.3亿平方米迅速扩大至1998年的1.2亿平方米，年均增长16%。
十五大期间（1998-2003年），房地产市场快速发展，房地产投资增速平稳上行，占固定资产投资中的比重逐年提高，商品房销售面积保持24.7%的年均增长率，商品房价格变化较为平缓，年均涨幅在3%左右。
十六大-十七大（2003-2012年），房地产市场发展大致分为三个阶段，2003-2007年，房地产投资保持25%以上的增速，商品房销售均价涨幅扩大至10%以上；2008-2009年，房地产市场由低迷转为蓬勃发展，2009年商品房销售面积同比增长44%，价格同比上涨23%；2010年以来，房地产投资增速有所下滑，量价过快上涨得到控制。
3.未来中国房地产业走势预判
从宏观环境来看，受国内外环境和自然规律影响，过去三十年的经济高速增长难以持续。预计未来5-10年宏观政策将更加注重调整经济结构和转变经济发展方式，与此密切相关的房地产调控政策总体偏紧的可能性较大。抑制投资投机需求仍将是房地产调控政策的重要组成部分，房产税等长效机制将逐步完善，但差别化信贷和限购短期不会退出，保障性安居工程建设继续推进。
在政策总体偏紧的背景下，城镇化和收入倍增将促使房地产业平稳发展，未来十年每年新增城镇人口仍在2000万人左右，首次置业需求强劲；半数城市家庭现有住房面积少于30平米，改善性需求旺盛，收入倍增计划落实将大大提升各类需求的支付能力，为房地产业提供动力。
延伸阅读：
一、近五次党代会概述
根据中国共产党党章及相关资料，党的代表大会每五年举行一次，由中央委员会召集；党的中央委员会每届任期五年，党的各级委员会任期届满，召开党代表大会或党员大会选举产生新的一届委员会，并选举产生新一届的中共中央领导层，包括中央委员会委员、中央候补委员、中央纪律检查委员会委员。在之后召开的中央委员会上选举中央委员会总书记、中央政治局常务委员会等。党代会第二年政府将进行换届，新一届的政府开始执政。
十三大-十七大期间，先后选举产生了以江泽民、胡锦涛为中央委员总书记的中央领导班子，具体成员及任期如下：
资料来源：中华人民共和国中央人民政府网，中指研究院综合整理
2012年11月15日，习近平、李克强、张德江、俞正声、刘云山、王岐山、张高丽新一届中央政治局常委亮相，以习近平为总书记的新一届中央委员会以及随后新一届政府领导人的产生，将会影响我国未来五至十年的政治经济发展。
要科学判断换届对中国经济和房地产业的影响，必须建立在历史分析的基础之上。本报告详细回顾了过去五次党代会前后经济发展形势、房地产业政策以及由此带来的房地产市场变化，最后在分析十八大相关文件的基础上，对未来中国经济环境进行了分析，并对新一届领导人集体对宏观经济和房地产业的看法进行了梳理，提出了房地产业面临的政策环境，并对房地产业的走势进行了预判。
二、近五次党代会期间宏观环境及房地产业政策回顾
1. 宏观经济环境：政策周期变化明显，持续高速增长成果显著
图：1979-2011年GDP、CPI等经济指标
资料来源：国家统计局，中指研究院综合整理
图：1979-2011年进出口总额
资料来源：国家统计局，中指研究院综合整理
（1）十三大-十四大：经济增长较为稳定，但物价波动较大
十三大-十四大（1988-1997年），我国经济发展和社会中存在的主要问题为货币过量发行，财政支出膨胀以及物价上涨幅度过大，其中1988和1989连续两年CPI增速达到18%左右，1994年CPI增速高达24.1%，为改革开放三十多年以来的点。为控制物价，中央采取了控制需求和增加供给的宏观调控措施。1997年亚洲金融危机爆发，中央在坚持人民币不贬值的同时采取努力扩大内需、刺激经济增长的政策，保持了国内经济的健康和稳定增长，1997年国内生产总值达到7.4万亿元，年均增速为10%左右，顺利完成了“八五”计划，提前实现了本世纪末国民生产总值比1980年翻两番的目标。
（2）十五大期间：亚洲金融危机逐渐淡去，经济呈现较快增长
十五大期间（1998-2003年），随着1997年亚洲金融危机的冲击力逐渐散去以及国内一系列经济体制改革，国内经济保持了持续较快增长。1998年开始实行住房制度改革，全面停止实物分房，商品房市场开始活跃，房地产投资额逐年增长；2001年中国加入世界贸易组织，对中国的出口、内需以及就业起到了明显的扩大作用，对外贸易显著增长，外贸出口总额由1828亿美元增加到3256亿美元，出口商品结构不断优化；2002年国企改革力度加大，刺激了供给增加和买方市场的形成；在进出口、房地产等因素的带动下，国内生产总值从1997年的7.4万亿增加到2002年的10.2万亿元，按可比价格计算，年均增长7.7%。城乡居民收入持续增加，城镇居民家庭人均可支配收入由1997年的5160元增加到2002年的7703元，年均实际增长8.6%；物价上涨问题得到有效控制，CPI年均增速为-0.1%。
（3）十六大-十七大：前五年出口和投资拉动经济快速增长；后五年波动较大
十六大期间（2003-2007年），在出口以及投资特别是房地产投资贡献的带动下，经济增长较快。中国加入WTO后，国际贸易进一步发展，2005年开始，我国贸易顺差明显增加，贸易顺差由2004年仅为321亿美元快速增长到1020亿美元，并呈继续发展的态势。2003年，国家出台了一系列政策支持房地产业的发展，2007年商品房销售额同比增长43.5%，房地产投资同比增长30.2%。
十七大期间（2008-2012年），宏观经济波动较大，受美国次贷危机的影响， 2008年经济明显下行，房地产市场进入低迷期，商品房销售面积同比下降14.7%；出口也受到影响，2009年出口总额同比下降16%，GDP增速开始下滑，2008-2011年，GDP年均增速为9.6%。虽然这五年中国经济波动较大，但总体上仍维持了较高的发展速度，2011年人均GDP达到34999元，约为5617美元。
目前，我国经济运行中仍存在一些矛盾和问题，流动性过剩问题比较明显，固定资产投资存在反弹的压力以及国际收支不平衡的矛盾日益突出。因而在保持经济快速增长的同时，优化经济结构、提高经济效益是未来几年宏观调控的重点。
2. 房地产业政策：与宏观环境密切相关，调控政策服务经济发展
图：十三大以来（1988-2011年）我国房地产政策演变历程
资料来源：中指研究院综合整理
（1）十三大-十四大：住房实物分配向住房市场化改革的过渡期
十三大-十四大期间（1988-1997年），房地产业的政策导向是加快城镇特别是大中城市住房制度的改革，逐步实行住房商品化，并结合住房制度的改革，发展房地产市场，实行土地使用权的有偿转让。1988年1月国务院召开 “次住房制度改革工作会议”，同年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着住房制度改革进入整体方案设计和全面试点阶段。1994年7月18，国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定房改的根本目的是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。
表：十三大-十四大期间（1988-1998年）房地产有关的主要政策
资料来源：中指研究院综合整理
（2）十五大期间：住房市场化改革全面开始，政策支持房地产业发展
1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，中国房地产业由此全面拉开市场化改革的步伐。2003年8月，国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确房地产业为国民经济支柱产业，实现了我国住房市场化的根本转变。
表：十五大期间（1998-2003年）房地产有关的主要政策
资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理
（3）十六大-十七大：房地产业政策变动较为频繁
近两届政府任期内，受宏观经济、房地产业自身等多种因素的影响，房地产政策的波动较大，房地产市场大致经历“调控供需、抑制房价过快上涨”、“重申房地产支柱产业，鼓励购房推动内需”、“严厉调控，促进房价合理回归”三个阶段。
2004-2008前三季度：调控供需，抑制房价过快上涨
2004年以来，随着房价上涨幅度的扩大，中央一方面继续推进住房制度改革，另一方面加大房地产业的调控力度，先后出台了一系列抑制性的房调控政策，如2004年“土地招拍挂”、2005年“国八条”、2006年“国六条”，涉及土地、金融等各个方面。2007-2008年前三季度，中央继续通过信贷等多种方式加强房地产调控，最终在2008年金融危机等多种因素的综合影响下，出现了1998年“房改”以来房地产市场量价的全面调整。
需要说明的是，这一期间还有一个重要的政策是2007年的国发（24号文），标志着政府住宅调控思路的转变，其关键是要建立多层次住房保障体系建设，加快住房分类供应体制的实施，稳定住房价格。
表：十六大期间（2004-2007年）房地产有关的主要政策
2004年3月，国土资源部和监察部出台《关于继续开展经营性土地使用权招拍挂出让情况执法监察工作的通知》 | * 各地要严格和规范执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地必须采用招标拍卖挂牌方式供应，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也要采用招标拍卖挂牌方式供应。 | 提高拿地门槛，抑制囤地，要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，此后所有经营性项目用地须公开竞价出让 |
* 2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕。对8月31日后以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。 | ||
“国八条” 2005年3月，国务院办公厅发布《关于切实稳住住房价格的通知》 | * 加大住房供应结构调整的力度，在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基础上，着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例。 | 首次明确提出抑制房价过快上涨。通过提高首付款比例、贷款利率和住房交易税等方式打击“炒房” |
* 要综合采取土地、财税、金融等相关政策措施，利用舆论工具和法律手段，正确引导居民住房消费，控制不合理需求。 | ||
“国六条” 国办发〔2006〕37号 | * 切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。 | 要求“切实调整”，这说明中央政府要求各地政府要通过实际行动来改变目前市场上住房结构不平衡的现状 |
* 进一步整顿和规范房地产市场秩序，加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。 | ||
* 完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 | ||
2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 国发号 | * 进一步建立健全城市廉租住房制度：逐步扩大廉租住房制度的保障范围，健全廉租住房保障方式，多渠道增加廉租住房房源与资金来源。 | 标志加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系的开始 |
* 改进和规范经济适用住房制度。 | ||
* 城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。 | ||
* 增加住房有效供给：探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨；保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。 | ||
* 加快保障性安居工程建设。 |
资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理
2008年四季度-2009年：重申房地产支柱产业，鼓励购房推动内需
2008年四季度开始，为应对金融危机，保持国内经济稳定增长，货币政策和房地产业的抑制政策全面放松。2008年12月，中央经济工作会议提出，要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。中央与地方政府积极出台各种措施拉动内需，“购房入户”、“七折利率优惠”、“放松二套房信贷政策”、“降低开发企业自有资金比例”等政策先后出台，市场下行态势很快被遏制，并在2009年呈现出“量价齐飞”的态势，住房需求急剧释放成为在金融危机下“内需驱动”的发动机。
2010年以来：调控持续升级，促进房价合理回归
2010年开始，国家出台了一系列房地产调控措施，政策由此前的鼓励购房转向抑制投资投机，遏制房价过快上涨。2010年1月“国十一条”提出促进房地产市场平稳健康发展；2010年4月“新国十条”明确房地产调控目标为“遏制部分城市房价过快上涨”，全面拉开新一轮房地产调控的序幕；2011年1月“国八条”强调巩固和扩大调控成果，严厉程度增加，限购范围扩大，差别化信贷政策全面升级；2011年12月“中央经济工作会议”将调控目标由“遏制房价过快上涨”明确为“促进房价合理回归”。
此轮房地产调控从行政调控和经济手段两方面着手，行政措施上，限购严厉程度继续加深、范围不断扩大，各地方政府出台年度房价控制目标，实行考核问责制；经济手段上，货币政策紧缩，差别化信贷更加严厉，房产税改革取得突破。
表：2010以来房地产有关的主要政策
资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理
三、近五次党代会期间中国房地产市场形势回顾
十三大以来，伴随我国经济形势变化和房地产政策的调整，房地产市场的发展大体可分为三个阶段：十三大-十四大期间（1988-1997年），住房制度改革从分批分期逐渐向推进，房地产市场进入起步阶段，虽然规模不大，但房地产投资在固定资产投资中的比重和个人购房比例均得到较大提高；十五大期间（1998-2003年），市场进入快速发展阶段，房地产投资及销售大幅增长，房价总体平稳；十六大-十七大，市场波动大，大体分为三个阶段：2003-2007年，抑制政策密集出台，房价依然坚挺；2008年四季度-2009年，刺激政策支持房地产市场迅速反弹；2010年以来，抑制政策持续收紧，量价过快上涨幅得到控制。
图：十三大以来房地产投资及销售情况
数数据来源：中指研究院综合整理
十三大-十四大期间（1988-1997年），住房制度改革从分批分期逐渐向推进，房地产市场迅速复苏，个人购买商品住宅比例大幅提高，1988年个人购买商品住宅的比例还不及三成，之后逐年提升，至1998年已近八成。房地产开发投资由257亿元增加至3614亿元，在固定资产投资中的比重快速上升，1988年之后的十年，占比扩大两倍。投资的快速增长带动市场成交量的迅速提升，商品房销售面积由1988年的仅0.3亿平方米迅速扩大至1998年的1.2亿平方米，年均增长16%。
2. 十五大期间：房地产市场快速发展，房价涨幅较为平缓
图：十五大期间（1998-2003年）房地产市场变化
数据来源：中指研究院综合整理
十五大期间（1998-2003年），房地产投资和销售均保持快速增长，这与当时宏观经济的稳定以及房地产市场化的替代作用密切相关。这一时期政府实施扩大内需的方针和积极的财政政策，GDP保持8.7%的年均增长率，人民生活水平得到较大改善，同时基于1998年的住房制度改革和个人消费贷款的支持，房地产市场进入快速发展期，房地产投资增速由之前的剧烈波动转为保持平稳上行趋势，年均增速达到21.5%，在固定资产投资中的比重到2001年已超过二成，商品房销售面积保持24.7%的年均增长率，价格变化较为平缓，年均涨幅仅在3%左右。
3. 十六大-十七大：市场波动大，前几年房价涨幅高，近年趋缓
图：十六大-十七大期间（2003-2012年）商品房销售情况
数据来源：中指研究院综合整理
2003-2007年，调控政策密集出台，房价依然坚挺
2003年央行“121”文件拉响宏观调控警报，随后调控政策密度加大，几乎每年都有国字头的文件出台调控房地产市场，但房地产投资仍保持25%以上的增速，房价依然坚挺，年均涨幅在10%以上。
2008年四季度-2009年，刺激政策支持下房地产市场迅速反弹
2008年，为了抵御金融危机对我国的不利影响，房地产政策由打压转为鼓励，房地产市场经过2008年的短暂低迷后，2009年呈现蓬勃发展，商品房销售面积同比增长44%，房价同比上涨23%，量价涨幅均达到2003年以来的高点。
2010年以来，调控政策持续收紧，量价涨幅得到控制
为遏制房价过快上涨，2010年以来，中央出台了一系列房地产调控政策，行政手段和经济手段并用，从抑制需求、增加供给和加强监管等方面对对房地产市场进行调整。投资投机需求得到抑制，房地产投资增速出现下滑，2011年增速下降5个百分点，2012年1-10月增速进一步下滑至15%；量价过快上涨趋势得到控制，2012年1-10月，商品房销售面积同比下降1.1%，商品房销售均价同比上涨6.8%，连续三年涨幅均处于较低水平。
四、未来中国房地产业走势预判
1. 宏观环境：经济增速放缓不可避免，调结构更加重要
（1）过去三十年经济高速增长难以持续，放缓不可避免
过去三十年间，我国经济增速普遍在10%以上，受国内外环境和自然规律影响，未来中国经济增速的放缓不可避免。IMF、中国社科院等机构对未来5-10年我国GDP增长率的预测普遍在8-9%之间，表明中国经济增速放缓已成各界普遍共识。
从中央规划来看，“十二五规划”提出今后五年的国内生产总值年均增长7%，十八大报告提出确保到2020年实现全面建成小康社会目标，实现国内生产总值比2010年翻一番，年均增长7.18%即可达到目标。随着经济增速的放缓，未来宏观政策更加注重经济增长的平稳性和健康性，而不是单纯追求增长速度。
表：有关机构对中国经济未来增速的预测或规划
数据来源：IMF，各机构预测数据，中指研究院整理分析
（2）调结构更重要，政策更注重经济发展的质量和效益
十八大报告指出，以加快转变经济发展方式为主线，是关系我国发展全局的战略抉择，推进经济结构战略性调整是加快转变经济发展方式的主攻方向。由此可见，未来经济发展的方向以及政策思路已经明确，下一阶段中国经济发展战略将着力解决经济结构调整问题，将主要通过推进结构调整和加快转变经济发展方式促进经济增长，更加注重经济发展的质量和效益。
与以前相比，改革开放以来直到十六大，历次党代会对经济发展的战略选择基本都是以加快发展经济为目的，促使经济加快发展不仅是经济问题更成为政治问题，宏观经济政策集中精力搞经济建设，促进国民经济快速发展。近十年来，随着更多经济社会矛盾的涌现，宏观经济发展坚持以经济结构战略性调整和转变经济发展方式，坚持在发展中促转变、在转变中谋发展，大力推进结构调整。预计未来5-10年宏观政策将更加注重调整经济结构和转变经济发展方式，以调整经济结构，实现经济增长与质量的同步提升，与此密切相关的房地产调控政策总体偏紧的可能性较大。
表：历次党代会对经济发展战略的总体纲要
20121108 | 胡锦涛在十八大上的报告 | 以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，是关系我国发展全局的战略抉择。要适应国内外经济形势新变化，加快形成新的经济发展方式，把推动发展的立足点转到提高质量和效益上来，着力使经济发展更多依靠内需特别是消费需求拉动。推进经济结构战略性调整。这是加快转变经济发展方式的主攻方向。 |
20071025 | 胡锦涛在十七大上的报告 | Ø 转变发展方式取得重大进展，在优化结构、提高效益、降低消耗、保护环境的基础上，实现人均国内生产总值到二〇二〇年比二〇〇〇年翻两番。 Ø 实现未来经济发展目标，关键要在加快转变经济发展方式、完善社会主义市场经济体制方面取得重大进展。要大力推进经济结构战略性调整。 |
20021108 | 江泽民在十六大上的报告 | Ø 人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾仍然是我国社会的主要矛盾。巩固和提高目前达到的小康水平，还需要进行长时期的艰苦奋斗。 Ø 我们要在本世纪头二十年，集中力量，全面建设惠及十几亿人口的更高水平的小康社会。把我国建成富强民主文明的社会主义国家。 |
19970912 | 江泽民在十五大上的报告 | 在这个时期，建立比较完善的社会主义市场经济体制，保持国民经济持续快速健康发展，是必须解决好的两大课题。要坚持社会主义市场经济的改革方向，使改革在一些重大方面取得新的突破，并在优化经济结构、发展科学技术和提高对外开放水平等方面取得重大进展，真正走出一条速度较快、效益较好、整体素质不断提高的经济协调发展的路子。 |
19921012 | 江泽民在十四大上的报告 | Ø 加快改革开放，集中精力把经济建设搞上去。 Ø 如果我国经济发展慢了，社会主义制度的巩固和国家的长治久安都会遇到极大困难。所以，我国经济能不能加快发展，不仅是重大的经济问题，而且是重大的政治问题。当前，要紧紧抓住有利时机，加快发展，有条件能搞快一些的就快一些，只要是质量高、效益好、适应国内外市场需求变化的，就应当鼓励发展。 |
19871025 | 赵紫阳在十三大上的报告 | Ø 我国的经济建设，肩负着既要着重推进传统产业革命，又要迎头赶上世界新技术革命的双重任务。完成这个任务，必须经过长期的有步骤分阶段的努力奋斗。 Ø 在我们这样一个人口众多而又基础落后的国家，人民普遍丰衣足食，安居乐业，无疑是一项宏伟壮丽而又十分艰巨的事业。 |
资料来源：中指研究院综合整理
2. 房地产政策：继续抑制投资投机，房产税等长效机制完善
（1）坚持房地产调控有利于促内需调结构
作为新一届领导集体的重要一员，李克强曾在讲话中多次指出房地产调控对扩内需、调结构具有重要作用，认为大规模实施保障性安居工程有利于促进内需扩大，释放巨大的消费和投资潜力是转变经济发展方式、调整经济结构的有效途径。2012年5月份以来，中央政府多次强调要把稳增长放在更加重要的位置，但坚持房地产调控不放松，宏观政策有保有压。
坚持房地产调控，对宏观经济平稳健康运行意义重大 ，一方面，加大保障性安居工程建设，可以分散商品房需求和缓解房地产市场供求矛盾，保障中低收入群体实现住有所居，有利于普通居民的住房消费和其他消费，进而扩大内需、保持经济平稳较快发展；另一方面，通过房地产市场调控，抑制投资投机需求，降低房地产市场对消费的挤出效应，也有利于推动城镇化，从而拉动内需，提高消费在经济中的比重，进而有利于调整经济结构。
此外，十八大记者招待会姜伟新在答记者问时表示房地产市场调控是这几年中央非常重视的一个问题，斩钉截铁地强调房地产市场调控政策现在还没想放松，预示房地产调控仍将持续，坚持调房地产控服务于调结构大局。
表：李克强关于房地产调控有利于扩内需、调结构的讲话
资料来源：中指研究院综合整理
（2）抑制投资投机为长期方向，差别化信贷和限购短期不会退出
2010以来的房地产调控，以限购和限贷为核心措施，其目的就是抑制投资投机需求，保障房地产市场健康平稳发展。今年7月温家宝总理强调必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。今年下半年来宏观经济政策把稳增长放在更加重要的位置，但仍继续实施限购和限贷政策，国务院专项督查楼市调控落实情况，央行降息同时强调继续严格实施差别化信贷。
总体来看，我国处于城市化中期，城市住房供应短缺，住房存量不足（2010年人口普查数据显示，城市人均住房面积仅有29.2平方米，半数以上居民人均住房面积在30平米以下 ），如果任由房地产投资炒作，势必造成房价快速上涨，必然会使越来越多的居民通过购房解决住房问题愈加困难，因此抑制投资投机将促进住房回归居住属性，不仅有利于房地产市场的平稳，对调结构和经济转型也至关重要。姜伟新在十八大新闻中心接受记者采访时表示房地产限购政策短期内不会退出，可见抑制投资投机将长期坚持，差别化信贷和限购还将继续实施。
表：关于抑制投资投机为长期性政策的重要事件
资料来源：中指研究院综合整理
（3）推进保障性安居工程建设，实现居民住有所居
十八大报告提出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。保障房建设首次列入党代会报告，为住房制度发展指明了方向，未来住房制度将从市场配置和政府保障两方面着手，加强保障房建设，保障中低收入群体基本住房需求，促进公平和稳定。国家发改委张平答记者问时表示，关于住房基本公共服务的制度框架已经初步形成；姜伟新在答记者问时表示住房问题是民生方面的一个重要的组成部分，明年保障房开工可能在600万套左右，提出配套设施建设、管理分配等都是需要解决的重要问题。这些基本都为未来房地产业发展明确了走向，未来将加快推进保障性安居工程建设 ，着力解决中低收入群体住房问题，满足困难家庭的住房基本需求，努力实现城乡居民住有所居。
表：“十八大”期间有关推进保障房建设的重要事件
资料来源：中指研究院综合整理
（4）房产税等长效机制将逐步完善
限购和限贷为楼市健康运行提供根本保障，长期来看更加注重房产税等市场化调控方式。去年初上海和重庆开展房地产改革试点，今年8月国家税务总局组织税务系统工作人员学习房产税批量评估技术，这些都为房产税的进一步扩大试点奠定基础。今年9月国税总局政策法规司巡视员丛明表示，下一步我国房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度，房产税具体深化时间可能在年底或明年初，最终会在实施。
房产税试点范围的扩大是大势所趋，然而重庆、上海的试点情况表明房产税试点初期对购房者的实际税费影响有限 ，当前房产税扩容仍在探索当中，所以房产税短期内或许不太可能迅速在推广，即使出台也不会即刻对市场产生影响，但房产税重要意义在于，随着改革的深入，将进一步打击投资投机性行为。十八大记者招待会姜伟新接受采访时指出正在积极研究扩大房产税试点，适当的时候可能还会出台，表明房产税等长效机制将逐步完善，试点范围的扩大将逐步促进市场健康发展。
此外，目前有一种预期，房产税试点范围的扩大与限购政策的退出存在关联。我们认为两者不具有必然联系。一方面，在试点时，房产税税率低、范围窄、城市覆盖范围少是普遍特点，对投资投机需求的抑制作用非常有限。另一方面，过去三年尽管抑制性政策不断升级，但房价总体仍在上涨，只是涨幅得到了明显抑制，出于限购限贷解除后房价涨幅明显扩大的担忧，新一届政府很快推广房产税并同时放松限购的可能性极小。
表：关于房产税试点有望扩容的重要事件
20121112 住建部部部长姜伟新12日在十八大新闻中心接受媒体采访 正在积极研究扩大房产税试点，适当的时候可能还会出台。
20120923 住建部有关负责人 表示继续落实差别化住房信贷、税收政策，坚决抑制投机投资性需求，加快推进扩大房产税试点城市范围。
20120920 国家税务总局政策法规司巡视员丛明出席第五届中国企业税务管理创新大会 丛明表示，房产税下一步将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度，房地产税具体深化时间可能在年底或明年3月份以后。房地产税最终会在实施。
20120829 人大常委会 谢旭人向人大报告时指出，稳步推进个人住房房产税改革试点，严格实施差别化住房税收政策，加强交易和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性需求。
资料来源：中指研究院综合整理
3. 房地产业走向：城镇化和收入倍增促进房地产业平稳发展
（1）城镇化和收入倍增是未来十年房地产市场需求的两大动力
十八大明确推进经济结构战略性调整必须以推进城镇化为重点，李克强也曾多次强调城镇化，认为立足扩大国内需求这一战略基点需要促进城镇化发展，城镇化是我国发展的一个大战略，是的内需潜力所在，推进城镇化发展，可以释放内需巨大潜力，促进经济长期平稳较快发展与社会和谐进步。另外，十八大报告提出，到2020年实现城乡居民人均收入比2010年翻一番的目标，这是党代会首次明确提出居民收入倍增目标，预示着未来宏观经济发展的方向发生变化，将从对宏观总量的关注转向对微观民生的关怀，发展成果更注重惠及民生和注重公平。收入倍增，居民才有消费欲望和消费能力，可以促使我国经济从依靠投资向投资和消费共同拉动转变，可以扩大内需推动经济方式转变。从调结构来看，未来可能以城镇化为突破口，以增加居民收入为基本，因为只有推进城镇化发展和居民收入大幅增长，才能拉动消费扩大内需，改变传统的经济增长模式，减少经济增长对投资和出口的依赖，降低经济增长的风险。
表：关于收入倍增和推进城镇化的重要事件
资料来源：中指研究院综合整理
（2）未来十年潜在住房需求120亿平米，相当于目前销售面积12倍以上
城市化水平提高是房地产业快速发展的重要原动力 。历史数据显示，城市化水平与房地产市场发展规模关系密切，与房地产销售、开发等各项指标高度相关。1998-2005年各指标与城市化率相关系数接近或超过0.9，而随着城市化率的提升，2006-2011年各指标与城市化率相关系数全部超过0.9，并且除了销售面积外，均在0.95以上，特别是销售额的相关系数提高了0.07。从销售额与城市化率的散点图也能看出，指数趋势线在城市化率45%-50%区间内变得非常陡峭，表明伴随城市化进程的推进，累积的需求在近年逐渐释放，促进房地产市场快速增长，且两者关系越来越密切。
图：1987-2011年商品房销售面积和销售额与城市化率关系
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
未来十年，我国至少有120亿平方米的住房需求，相当于2011年商品住宅销售面积的12倍以上。目前，我国城市人均住宅面积 较低，超过7000万户的城市家庭人均住房低于30平方米，改善群体十分庞大。若按“人均35平方米”的小康水平作为改善标准，这一群体将带来约68亿平方米的改善性住房需求。此外，若按人均30平米计算，未来十年新增的1.8亿城镇人口也将带来至少50亿平方米以上的住房需求。也就是说，未来十年，我国至少有120亿平方米的住房需求，相当于2011年商品住宅销售面积的12倍以上，潜在需求十分旺盛。
图：2000-2050年中国年均新增城镇人口及其增长率
数据来源：统计局，联合国人口署，中指研究院整理分析
（3）居民收入持续增长提高购买力，刚需、改善性需求逐渐释放
历次党代会基本都是提出快速发展经济，指出GDP要翻一番，十八大报告同时强调到2020年实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，这已明确要保持居民收入的增长与GDP的增速同步，即把增加居民收入列为未来经济发展的目标。
历史数据分析，1998-2011年城镇居民人均可支配收入复合增长11.3%，商品房销售面积和销售额分别复合增长18.4%和27.5%，明显高于居民收入水平。收入倍增计划将切实逐步提高居民收入，随着居民收入的增加，中低收入群体占社会消费总额的比重将越来越大，这将释放巨额购买力，随着房地产业受到调控而趋于平稳发展，房价回归至合理水平，基于国人住有所居和安居乐业的传统理念，刚性需求逐步释放（26%的现有城市家庭通过租赁解决住房需求，共计3315万户，未来十年每年新增城镇人口仍在2000万人左右），改善型需求逐渐增加（现有城市居民人均住房面积半数以上在30平米以下），居民收入增加将提升居民购买能力，促进住房需求的不断释放，为房地产的平稳发展提供动力。
表：1998年来中国主要宏观指标增长情况（名义增长率）
资料来源：中指研究院综合整理
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