10月12盘推新 4盘报价下跌6盘上涨
房天下观察-南通房天下2012/11/02 00:00
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银十市场稳步上升 四季度楼市"稳中求进"
根据房天下数据统计，十月黄金周，南通楼市的成交量同比去年有所上升，而整个10月份的成交备案因为最后一周的高调收尾，环比9月出现了明显的量涨。随着国家调控政策的持续，购房者目前的心态普遍较为理性。但随着刚需的不断释放，一些机构表示未来购房者信心将继续提升，四季度房价或“稳中求进”，但涨幅将十分有限。
调研显示，三季度世联购房者信心指数为56.6，较上季度提升1.4，处于2011年“国八条”政策颁布以来的水平。其中，接近一半(46.5%)的购房者预期未来成交量将会继续上涨；与上半年相比，超六成购房者认为周边楼盘有不同程度的涨价行为，这进一步巩固了购房者的涨价预期。
对于由此引起的楼市表现，分析认为，在四季度的资金面上可能要好于三季度、市场产品结构仍以刚需为主以及购房者信心持续向好等因素的刺激下，四季度的成交量表现看好。
虽然不少业内人士认为四季度楼市会稳中有升，但其“热度”并不会太高。鉴于此，一些业内人士认为，房价四季度难有大的涨幅。刚需市场决定了合理定价对需求端的刺激作用巨大，市场依然需要主流开发商采取“平价上量”的策略。专家则表示，如果四季度信贷不出现明显放松的话，可以预料的成交量将维持平稳，而一旦再现信贷松动，市场难免再有上涨，但上涨幅度目前来看有限。
“限购令”、“限价令”、“限贷令”，一系列的“限”字打头，几乎主控了整体的楼市调控方向。而在2012年的“银十”楼市，地方政策拔得热词头筹的，当属陕西的“限利令”。
近日，陕西省住建厅和省物价局联合下发了通知，要求各地分区域测算住房项目成本、公布区域住房销售价格区间、控制房地产利润在10%左右。超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。目的在于防止房价反弹，引导刚需人群理性购房。
这是限利政策，出台之后也迅速引起舆论界的轩然大波。
在房地产市场多元化声音中，陕西政府发出的“限利令”甫一出台，就相当抢镜。政府出台这样一条政策，从字面意义上看，又是"政府要求"，又是"控制利润"，对期待调控调控“给力”的老百姓来讲，应该是个好消息。
但是，这个10%怎么算？成为关乎其最终成效的关键点。关于成本，官方通知上面说：“各城市需要按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，根据2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》和当年涉及建筑的各项价格指数进行测算。”那么，这个“限利令”有没有实际操作性？还得看看市场的反应。 》》》》详细
另外一个“限”字打头的，则是香港的“限外令”。
香港特区政府财政司司长曾俊华10月26日宣布,将提高购房额外印花税的税阶,并将适用期延长至3年。与此同时,香港还特别推出全新的买家印花税,外地人士、所有本地和外地注册的公司购买香港住宅,需缴付15%的买家印花税。新措施从27日起即开始生效。
很明显,如此“限外令”,税费由购房成本的两成猛增到四成,对于任何一个外地购买者来说,对其到港购房的意愿和信心将是很大的抑制；而香港楼市的降温,也就等同于对本地居民刚性需求的保护。这对内地政府和楼市调控来说,不乏借鉴意义。
香港楼市价格上涨,热钱涌动,造成其与香港经济发展表现严重脱节,是由于交易过分活跃导致,第二是由于内地等非港居民到港买楼炒楼所致。这一方面需要遏制楼市交易频次和冲动,另一方面需要限制外来买楼者的热情和意愿。而同时提升不同交易期限的额外印花税,无疑是提高交易频次的代价,遏制交易冲动；买家印花税则大幅提高炒楼成本,更是有针对性地打击外来楼市投资者。新政一针见血、一剑封喉,掐住了楼市异动的命门。业内纷纷表示，该政策对内地的楼市调控具有十分重大的借鉴意义。 》》》》详细
提到香港的“限外令”，大家应该会联想到9月中旬贵阳推出的与之完全相反的“户籍”政策：据贵阳市日前公布的《关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施（试行）》，凡在贵阳市购买商业、办公用房和首次购买住房的，根据本人意愿可持房屋所有权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证，享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇，不受入住时间和购房面积的限制。 》》详情 专家认为这一项新政是彻头彻尾的救市政策，此政策将产生诸多危害。 》》》评论
从上述看，内地的楼市调控各地方依然存在着不同的见地和方法，但是大方向不曾改变，
10月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，部署四季度经济工作。关于房地产市场调控，会议除了重申要“严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施”，特别提出“抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系”。
此前的10月12日、13日和15日，温家宝在中南海先后召开行业协会负责人、部分地方部门和企业负责人以及专家学者三场座谈会。温家宝说，“房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。今天的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。”
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开盘：12项目推新环比下滑 个别项目开盘2次
房交会给了10月项目开盘一定的推动力，但是10月的开盘量依然不如9月。虽然一方面受到双节假期楼市成交不力的影响，但政策原因也是引起买卖双方再度僵持的主要推手。尤其是随着十八大的临近，开发商与购房者都寄意政策在会后拨云见日，因此放慢动作等待政策落实。
随着“金九银十”的结束，2012年的收割季节也宣告完毕。虽然粗略统计11月仍有14个项目准备开盘加推，但除非政策变幅过大，南通楼市注定要过个小年了，年底前楼市成交颠覆性增长的可能性不大。
根据房天下数据统计，10月份南通一共有12个项目高调推盘。这和9月份20个项目的亮相，存在不小的差距：其中港闸区数量为3个，主城区、开发区、新东区分别为2个，新城区、通州区、启东各1个。而在物业形态上，绝大部分是住宅，而且还是迎合刚需置业的高性价比住宅项目，比如银洲皇家花园加推的2#楼，户型面积为83-117平米，同时其联合房天下推出房天下拍活动，推出超低折扣房源。；只有2个项目为公寓类产品，其中鑫湖国贸中心因为超低总价，加上百套特价房的优惠，月底开盘人气颇旺。
从目前楼市推盘的情况看，两级分化比较严重，有的项目在蓄水，一再推迟开盘时间，而有的项目则抓紧时间连续推盘，比如恒盛尚海湾在10月7日推出15#楼非毛坯准现房后，又于10月18日推出了共1.5万方商铺；保利香槟国际则在10月1日推出5#楼复式114平后，10月13日又加推88平方米户型。
另外，从开盘的时间看，10月份开盘的项目多集中在中下旬的周末，在房交会前后。可见开发商对于10月的房交会蓄水存在不小的希望。而事实上，房交会的真实购买需求确实有所提升。
另一方面，根据数据统计，10月份拿证的项目相较于9月份也有所减少，只有9个项目取得预售许可证，有开发区的人和家园、廊桥水岸（金科城），主城区的乐天桐墅湾、苏建花园城，港闸区的皇家花园、华强城，其中皇家花园批复的事8、9#楼商业，其余均为住宅。(统计截止10-31)
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房价 涨12.5%PK跌25%
其实，所有的事物都有其自己的规律，催生无数百万富翁的房地产市场亦然。在CPI一路攀升、建材、劳动力成本等各种房企开发成本均无一处下跌的情况下，房价不可能呈现无成本式的“暴跌”！
首先，房地产扩张和价格膨胀的资金供给机制正在发生转变。过去的10多年，投资一直是我国经济增长的主要动力。当年投资占GDP的比重从2000年的33%提高到2011年的66%，而消费比重一直维持在39%左右。同期投资规模从32918亿扩大到311022亿，同期外汇占款导致的基础货币投放也从14291亿扩大到253587亿，外汇占款占投资资金来源比重从43%提高到81%，的2008年达到97.46%。
但是，2011年11月以来，尤其是2012年4月14日扩大人民币汇率浮动范围以后，人民币汇率单边预期消失，外汇储备增加迟缓甚至出现负增长情况，贸易顺差也在缩小，境外投资规模扩大，这意味着未来的国际收支不会像2000-2010年那样保持大规模顺差并导致外汇储备增加。
外汇储备不再增加，基础货币投放减少，社会流动性供给将大幅度降低，基数已经扩大的经济规模高增长需要的流动性规模更大，但市场无法满足，这必然导致对土地和房地产的投资速度下降，房价也将趋向下降。标普近日指出，下半年房价降下浮5%，紧接着牛刀就发微博称明年房价降50%。
据知，10月江苏无锡太湖新城一处楼盘房价从每平米1.6万元跌至6900元。那么10月份南通的房价情况如何呢？
根据房天下数据统计，10月份南通市区6大版块在售的84个样本楼盘中，报价出现变动的达到12个（数据来源：开发商提供的楼盘报价），与9月份的10个项目基本持平：其中报价出现上涨的有6个，和8-9两个月的数据相同。这6个报价上扬的项目中，一半是来自于新城区，其中万濠星城报价上浮达到12.5%。尾房销售、开盘推出新房源、优惠幅度的变动是这些项目报价变动的主要因素。
而降价项目有4个，但是从幅度上看，比涨价项目更甚，其中降幅的项目是位于港闸区的盛唐君庭，高达25%。不少项目的“降价”表现在优惠幅度的提升。
另外有2个项目分别是起价和均价的概念变动而引起报价涨跌。
对于房价的走势，从长远来看，开发企业要冷静判断市场形势，紧跟市场，时刻调整自己的开发节奏以及上市产品的类型，并根据周边同质项目和置业者的预期价格，理性确定商品房价格。同时，在原有营销模式效果不佳下，应根据市场变化需要，适时进行营销手段的创新、调整和尝试。
对于后期的楼市预测，业内人士指出，随着各大房企销售压力的增加，降价走量无疑将成为越来越多开发商的必然选择，房价的僵局也有望被打破。在开发商“奋力推盘”的当下，潜在购房者或可以选此良机，在众多品质楼盘中间做一选择。毕竟楼市调控政策作为一项行政命令，退出是早已预订的宿命，只是在时间上纠结而已。
但是也提醒广大购房者，房价大幅下跌的可能性很小，所以不要因为一味的等待房价大跌而错失购房的好时机。
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优惠 以价换量依然是主流
根据10月底的数据统计，目前南通64盘有打折优惠，环比9月份的58盘，在数量上有所增加。开发商“抢收”之心可谓迫切至极。
俗话说：人靠衣装物靠包装，开发商们不仅在优惠上做文章，更是在促销手段上花样百出。这从10月底举办的南通秋交会现场就可以看出来——行为艺术、大幅广告、风情万种的美女模特、精美的展台布置令人目不暇接。还有互动节目沸腾于人群中，跟观展者做着游戏。一些楼盘还派出了自己的专门看楼车，由工作人员举着牌子在馆内“吆喝”！但是这一切，和6折狂拍、直降40万、110套特价房等一系列的优惠相比，可谓小巫见大巫了。
另外，10月份南通房天下推出的几项活动，也让通城市民“蠢蠢欲动”：
10月底的大型看房团，首付10万直降95万，最后有百余网友参与，意向登记达到53组。 》》》详细
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2012年的楼市已接近尾声，与年初料想的惨淡状况不同，由于年度计划制定得较保守，部分开发商按时甚至提前完成任务已几成定局，淡定地等待年关来临。那么，购房者今年年底还会像往年一样，有机会在岁末迎来大规模的购房优惠潮吗？
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总结 开发商换个角度看“银十”
银十成交走势曲折，显示出市场内购买力的不可持续性，而不可持续性源于高房价的阻挡，这应当令掌握定价权的开发商进行反思。殊不知，在调控筑起抑制投资投机汹涌潮水的堤坝后，如今遗留在市场里的刚性需求如同有限的池水，成交量持续上升抽去部分池水，相应地刚需就会减少一部分。随着需求减弱，成交对于房价的支撑作用就会逐渐消弱。因为刚性需求与投资性需求的区别在于，投资性需求可以因为房价上涨而无限扩大，但是有效的刚性需求却再生缓慢，即使大量外来务工人员以及农业人口在城镇化进程中进城，也会因为收入水平较低而成为保障房的需求群体，难以成为商品房成交量的支撑。而有的专家认为，城镇化和工业化是我国房地产业长期理性繁荣的有效支撑，前提在于，房价能够回调到与普通居民的支付水平相对等的位置。
10月交房项目
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