二套房贷松动? 南通多数认房又认贷
房地产门户房天下2010/07/20 06:42
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
央行公布的数据显示，上半年人民币贷款增加4.63万亿元，同比少增2.74万亿元。房地产是信贷缩量的典型领域。不过，记者采访发现，部分地区出现了二、三套房贷政策局部松动的迹象。对此，银监部门重申要求各商业银行严格执行差别化的房贷政策。信贷政策面和市场面因素的变化，将直接影响下半年楼市的走向。
【现象】上半年房地产开发贷和个贷“两头降温”
梳理国家统计局上半年的数据，可以清晰地发现房地产信贷收缩的轨迹。1-6月，房地产企业国内贷款逐月累计分别为2489亿元、3674亿元、4552亿元、5550亿元和6573亿元，逐月累计增幅分别为46.1％、44.3％、39.9％、43.6％和34.5％，逐月回落。
个贷方面同样如此：1-6月，个贷逐月累计数额分别为1443亿元、2193亿元、2955亿元、3744亿元和4538
亿元，前四个月的逐月累计增幅均在100％以上，但5月便回落至88.8％，至6月进一步降至60.4％。不难看出，4月中旬新一轮房地产调控政策出台后，五六月份房地产信贷收缩最为明显。
上海的情况也是如此。央行上海总部发布的数据显示，在房地产调控新政策的持续作用下，6月份全市个人住房贷款增加30.8亿元，创下了近一年来月度增量的新低。整个第二季度，上海全市人民币住房贷款增加170.8亿元，同比和环比分别少增104.5亿元和167.3亿元。
“4月后的政策可谓雷厉风行！”上海一家知名个贷机构负责人说，“我们5月办理的二手房贷款减少了七成。”
总体上，差别化的房贷政策执行较为严格。比如，上海银监局6月份对四家主要银行监测和抽查的结果显示，第二套及以上房屋贷款套数明显下降。6月15日-30日间，样本银行第二套房贷总共审批通过63笔，环比减少27笔，“这些贷款均符合政策认定标准，满足首付成数、利率的要求”。“差别化信贷政策”偶现松动
当银行的房贷生意最为清淡之际，“差别化房贷”的堡垒正出现一丝丝裂隙。记者从长三角地区的一些房贷机构获知，从6月中旬开始，少部分支行已经从过去的“认房又认贷”转为“认贷不认房”。
一家个贷公司负责人告诉记者：“房地产调控新政策实施后，不管首套房有没有贷款，购第二套房都要求首付五成、1.1-1.2倍利率；而从6月中旬开始，只要客户首套房没有贷款，即使是第二套房，在个别支行也可享受首套房‘首付三成、0.7-0.85倍优惠利率’政策。”
该公司6月中旬以来办理的15％的单子都属于这种“放松的二套房贷”。这位负责人说：“一些支行去年的业绩做得很高，今年绩效压力很大；严格的房贷政策执行一阵子还可以，但时间长了就难以坚持。”
在差别化的信贷政策中，首套房的首付比二套房至少低两成，利率更是要低三四成；不难理解，一旦松动，其对投资投机者吸引力之大。
住房城乡建设部等部委6月下发的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》要求：“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。”
从目前各地已经出台的细则看，除个别城市明确“第三套房停贷外”，绝大多数省市并未对第三套房贷款“一刀切”地叫停。记者以购房者身份致电长三角多家银行信贷部门，对方均告知可以申请第三套房贷，不过首付大多要在五六成以上，利率也有所上调。
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期待已久的二套房贷标准终于出台了。住房和城乡建设部会同人民银行、银监会日前公布的新规是,第二套住房的认定以家庭为单位,既认房又认贷。
招商银行浙江省分行的反应最为迅速。昨日,招行方面表示,即日起按照发布的认定标准开始执行。对于二套房贷新规,杭城各家银行纷纷响应,表示将严格按照新标准执行。不过,具体操作细则仍需等待各家银行的总行发布。
放贷条件更苛刻
作为表态的银行,招商银行的浙江省分行方面透露,从6月7日起,招行的二套房执行标准就是——既认房也认贷。也就是说,二套房标准以家庭为单位,曾经贷款购房或名下已有一套住房的,都视为第二套房。
“对于认房又认贷的操作标准,之前我们一直在筹备,所以可以在新标准发布后的时间开始执行。”招行浙江省分行零售部负责人韩剑波表示,目前,购房者的住房套数,按照房屋所在地,房管部门出具的证明材料来认定。
此外,对于异地购房的认定,招行也开始按照新标准执行。即非本地居民购房如不能提供一年以上社保或纳税证明,则按照第二套及以上房贷政策执行。
韩剑波认为,这一规定既可以打击炒房客,又可以兼顾部分的刚性需求,所以更具有合理性。比如一些大学生即将留杭就业,如果目前没有1年纳税或者社保证明,仍可以按照首付5成,利率1.1倍的方式购买住房。
此外,建行浙江省分行方面也表示,对于外地人异地购房的条款,也于昨日开始正式实施,不过,关于二套房认定准的操作细则,还需要等待总行发布通知。
目前,工行、中国银行等杭城各大银行个贷部负责人纷纷表示,将严格按照新标准执行,但银行内部具体实施细则,尚待总行发布。
本地房企盼细则早出
房地产企业目前正在密切关注二套房标准的实施情况。
广宇上东城营销副总姚国高表示,他们合作房贷的银行是光大、广发、浦发、建行和工行。“浦发银行反馈来的信息是,本地人认房又认贷,外地人目前只认贷,不过具体操作还要等到细则出台后才能执行。”
“在过去的两三个月里,关于二套房的认定,各银行都有自己的执行标准,有些银行则打擦边球。但这次出台的细则统一了认定标准,相当于各行不能再有自己的执行标准,并且要严格执行。”杭城某股份制银行一分行行长表示。
新“国十条”发布后,由于二套房贷的界定不明确,银行业对放贷存在操作标准不一的情形。
在杭州,目前大部门银行都“认贷不认房”,按照征信查询系统认定房屋套数,个别银行还会视客户的情况而有所松动,比如要求改善型住房买家提供套房屋出售证明,还可享受首次购房优惠。
即将开盘的金地·自在城营销负责人沈锋明表示,正在密切关注各家银行对二套房新标准的执行情况,“否则我们即使开盘了,贷款放不下来,后面还有一堆麻烦事呢!”
在其他城市传出二套房松动消息之时，记者致电南通多家银行进行了询问，其中有招商银行，工商银行、建设银行、交通银行、农业银行、南京银行。其中四大国有银行和招商银行明确表示，即使一套房没有贷款，第二套房也不能按照首套房政策执行贷款，只有南京银行表示如果首套房没有贷款纪律，二套房可按照一套房政策执行。
二套房认定标准始终是市场各方关注的焦点。新“国十条”规定，要对贷款购买第二套的家庭实行差别化信贷政策。“差别化”实质上是说“贷款购房套数越多，首付比例越高，贷款利率越高”。目前，本市所有银行对二套房贷都实行“首付五成、利率1.1倍”。
如何认定贷款者是“第二套房”是执行差别化信贷的关键。根据5月26日，住建部、中国银监会等三部门出台的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确商业性个人住房贷款中家庭住房的套数，应依据拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定（即所谓的“认房”）。
相关业内人士表示：“‘认房又认贷’政策是楼市成交量下降的主要原因。”他认为房地产买卖双方的博弈还将持续。
要多预留贷款审批时间
尽管目前还看不出大的影响，但是中介还是认为，二套房认定标准通知下发后，买卖双方心态均已受到一定影响，“在闸北彭浦板块，部分依靠商贷的二套房买家，入市意愿已明显降低，这些买家一是担心首付实力不够、贷款成数不足，再就是认为二套房认定标准出台后，房价可能会进一步下跌，想再观望一段时间。这种心态在“小换大”型买家中体现得尤为明显。”21世纪不动产上海锐丰新梅分行经理李鹏告诉记者。“有些原本态度强硬、坚持报价不变的房东已坐不住了，房贷认定标准下发后，他们担心买家还会减少，故开始主动让价。”李鹏补充道。
21世纪不动产上海锐丰法务及交服中心总监尹新民则提醒购房者，应该注意预留充足的贷款审批时间，因为现在“三认标准”很严格，特别是要审查现有住房情况，贷款的审批周期会被拉长。
“改善型”不再作为优惠条件被提及
记者注意到，在市房管局等三部门发布的文件中提到，《关于通过房屋登记信息系统核查借款人家庭住房面积有关问题的通知》废止。只要家庭人均住房面积低于上海市统计局公布的2007年人均住房面积，即可视 作“改善型”，对已贷款购买一套住房，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，调整前可比照首次购买普通自住房，享受7折贷款利率和首付20％的优惠政策。随着相关通知的废止，“改善型”的提法也就没有了。
事实上从4月15日国务院实行差异化信贷政策，6月4日三部委规范二套住房认定标准，一直到前天上海强调二套房“三认原则”，都明确规定贷款政策的依据只是购房次数，而过去两年经常提及的“改善型”需求均没有出现。
提出查询要提供哪些材料？
借款人及家庭成员购房签订合同后，申请住房贷款按规定需要查询家庭成员名下已经登记（包括权属登记和预告登记，下同）住房记录的，应当如实向贷款银行申报，经审查后，向市房地产交易中心申请查询，并提交以下材料：
经贷款银行审查《借款人家庭名单及住房坐落情况表（兼借款人家庭住房查询申请书）》（简称《情况表》）；借款人及家庭成员的有效身份证件（复印件），其中：借款人及家庭成员为境内居民的，应当提交居民身份证（复印件），未成年子女为境内居民的，应当提交户口簿（复印件）；购房合同（复印件）。
委托查询，还应当提供书面委托书，其中委托家庭成员以外其他人申请查询，委托书应当公证。
市房地产交易中心受理申请后，应按贷款银行审查《情况表》查询借款人及家庭成员名下已经登记的住房记录，并在受理之日起的5个工作日内出具查询结果。
