京城9个商住楼欲打政策擦边球 新政空白地带

据亚豪机构数据显示：6月计划开盘项目中，仍以普通住宅为主，占总量的近半。值得注意的是，6月计划入市的商住楼项目竟有9个，近期征收住房保有税的呼声再起，这使得目前打了政策“擦边球”的商住楼明显加快了入市的步伐。

亚豪机构副总经理任启鑫分析，为达到预期调控效果，政府及相关部门下一步有可能出台相应税收政策，业界关注且空转多年的物业税，或是“住房保有税”，有望在京、沪、穗、深4个城市率先启动，预计将率先覆盖到个人非营业性房产。尽管业界普遍认为目前开征的时机和条件均不成熟，但一旦开征，商业、公建立项的住宅产品会受到打击。此外，市建委发布消息，除目前已对酒店改建住宅的楼盘禁止销售外，下一步还将陆续出台禁售商业、综合用地改住宅类型项目的规定，这些因素均使得目前打了新政“擦边球”的商住楼抓紧入市。

任启鑫同时指出，近期一系列“组合拳”已对投资需求产生了明显的抑制作用，但商住楼短期内将表现出较大的活力，这是由于商住楼基本是在区域发展相对成熟后销售的产品类型，且小户型、低总价的优势突出，更易受预算较少的年轻人青睐，受观望情绪影响较小。而且，商住楼50%的首付条件未受到政策抬高首付比例的相关政策影响。

新房市场呈三种变化

亚豪机构副总经理高姗认为，5月前3周，新房市场出现了以下变化：，供需双双下挫。5月前3周无论是新盘供应量，还是实际成交量，都出现下降，其中成交量的降幅更加明显。

第二，房价预期已松动。5月前3周的整体开盘均价与4月同期相比，涨幅超10%。而5月四环内开盘项目占总量的22.2%，4月同期则为12.5%。5月在市区供应比例翻番的情况下，整体开盘均价仅上调了一成，一定程度上表明开发商的房价预期已开始松动。

第三，成交价格结构性回落。成交均价虽然下降了5500余元，但并非真正的房价深度下挫，而是在特殊时期成交结构的调整。数据显示，5月前3周成交的四环内房源占12.6%，而4月同期为24.8%，显示出5月成交均价回落是由于房源成交量减少所致。（赵丽萍）

新政调控“空白地带”：北京商住两用房逆市火爆

26日上午10点，年过六旬的王先生和老伴坐公车来到位于北京西大望路的一家以商业立项的商住两用房，“听说这里只要3万多，儿子让我们先来看看。”这对老夫妇告诉《每日经济新闻》。

    现场的气氛让他们有点吃惊。“现在已经登记了四千多人。”这家楼盘售楼人员表示，虽然该项目还未开盘，且开盘时间不定，但登记的有意向购房者已经多达4000人，这与暂定开盘的400套房源相比，可谓“10人抢一套”。

    《每日经济新闻》调查发现，尽管北京房市整体交易惨淡且观望气氛浓厚，但由于贷款次数、购房套数均不受新政影响，看上去更像打擦边球的，以商业立项的商住两用房，却受到了青睐。

    商住楼逆市火爆

    “商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层为商铺，其余为住宅的综合性大楼。”搜房商业地产频道的主管李震告诉 《每日经济新闻》，据其了解，一直以来政策上对于商住楼这类项目的调控确实较少，大部分此类项目都试图打商业地产和住宅的擦边球。

    《每日经济新闻》记者发现，与之前走访的其他几处商品房售楼中心惨淡的人气相比，上述楼盘售楼处可谓“人气十足”。虽然并非周末，但在售楼大厅，大约有十位左右的看房者。而此前的几处售楼大厅，记者都未能看到有前来咨询的购房者。上述楼盘售楼人员还信心满满地对记者表示，登记的人数还会继续上升。

    这家楼盘的逆市火爆正是北京众多商住两用房的缩影，在新政之下人们对商住两用房的投资热情再次被唤起。

    昨日 （5月26日），《每日经济新闻》记者通过对京城20余家准备开盘以及在售楼盘的了解后发现，购房者对于商住两用的“酒店式公寓”或loft项目的关注度远远超出了其他普通住宅。

    “我们现在已经开始认购了，您需要交纳5000元的定金，在购房时可以抵去10000元。”位于西三环附近的商住两用项目的售楼人员告诉记者，由于之前内部已经组织过团购，所以目前可供外部购买的房源仅剩80套左右。

新政调控“空白地带”

    5月19日，北京市住建委、市发改委等部门联合公布了 《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》,《通知》要求，今年5月31日之后签订土地出让合同的增量酒店项目，一律不得分层、分套（间）办理酒店类项目的测绘成果备案、预售许可和现房销售确认手续。

    “以商业立项的这类商住两用房也属于商业地产，不受限贷令限制。这类项目贷款一直都是首付50%，购房套数也不受影响，随便买多少套都可以。”北京中原三级市场研究部总监张大伟告诉 《每日经济新闻》，新政提及5月31日以后的酒店项目禁止再进行分拆出售，但对与之前的项目并未继续追究。

    “楼市调控新政非但没有影响到商业地产，反而从某种程度来说激活了这一市场。”搜房商业地产频道的主管李震说道。据搜房网的统计，新政之后，京城热点区域九成商用项目售价整体上扬，租价涨六成。

    据《每日经济新闻》了解，目前这类商住两用的“酒店式公寓”或loft项目多集中在北京中心城区的繁华地段，占据了地理优势的这些楼盘却比同一区域的其他楼盘均价低出不少。“我们目前均价为3万2，但买一层送一层，折合每平方米还不到2万。周边的房子都要3万以上。”位于海淀区的某项目售楼人员告诉记者，该项目在5月2日开盘，共推出280多套房源，截至目前还剩下不到30套房。

    “毕竟不是住宅，产权也只有40年，所以这类住房的整体价格要比同区域商品房低大概15%左右。”张大伟对此表示。

    而对于只有40年的产权，购房者似乎并不担心。几位购房者对于只有40年的产权期限，都表示眼下的投资机遇才是他们更看重的。

    “40年产权的商住房到期之后会怎样现在都说不好。”在张大伟看来，正是相对较低的价格吸引了他们的投资热情。

    90%商住楼价格上涨

    商住两用房的热销并非偶然，在“新国十条”、“京十二条”的政策调控之下，北京住宅市场成交量在4月之后呈现大幅回落之势，而商业地产则借机走出了独立行情，成为新政的受益者。

    据搜房网新盘数据监控中心的数据显示，三月至五月间，北京大量在租在售商业地产项目 （商铺、写字楼）的租售价格均出现波动，在价格明显波动的90个商业地产项目中，有90%的项目价格提升，其中有27%的项目价格涨幅超过两成，租价涨幅为60%、售价涨幅的为50%。其中朝阳、通州两区的商业地产项目涨幅最为迅猛。两区共有39个项目租售价格上涨，其中有17个项目涨幅超过20%，涨幅达到60%。

    “在首付、利率、等方面，目前投资商业地产明显优于住宅市场。而在通胀预期影响下，更多的投资者将投资眼光转向商业地产。”张大伟说。 （来源：每日经济新闻 尚希）