南通1月银行房贷初变化 折扣陷“紧”

跨入2015年，不少购房者收到了银行关于降息后利率调整的信息，从2015年元旦开始，大部分银行对购房人执行央行降息后的新贷款利率，购房人月供也将随之发生变化。根据不同银行的贷款合同的约定，部分购房者的利率发生相应变化。2015的南通，各大银行对于购房者们的住房贷款政策又发生怎样的变化。房天下联系各大银行信贷部门，进行了新的房贷调查。

截止到1月12日，南通各大银行在针对二套房的问题上基本上落实央行政策，二套房首付30%。目前只有招商银行依旧坚守，招商银行南通分行的工作人员表示，目前招商银行依旧未执行新政，名下已有一套房产的借款人首付仍需支付50%到60%之间。

在购房者关心的利率问题上，各大银行的口径基本以95折为主，但是多家银行工作人员都对95折优惠进行了补充说明。工商银行工作人员表示折扣要看个人征信等其他评定材料而定，具体需要信贷工作人员对借款人的材料进行评估，95折不会全面执行。江苏银行、中国银行和农业银行这三家表示对于利率的优惠力度要看合作楼盘在本行的一个评定结果，合作楼盘中有部分执行5个百分点下调（即95折优惠），部分依然执行基准。邮储的工作人员表示对于其合作较成熟的楼盘，依据当时与开发商签订的具体协议，低可做到93折的优惠，这样的折扣相当振奋人心。这与2014年年底的普遍95折形成对比，南通各大银行开始普遍收紧。

对于放款时间，大多数银行表示资料齐全，审批额度合适的话大多在一个星期左右，个别会一到两个星期。由于审批的程序及标准不同，部分银行可能会达到20天左右。“存在即合理”，各银行优势不一，希望购房者仔细斟酌比较，以划算的方式实现自己的安居之梦。

 在此次调查中银行工作人员表示，央行降息后新办的房贷立即执行新贷款利率，而存量房贷还款部分，不同的银行执行日期不同，部分在降息后的次年年初执行新利率，目前工商 银行 、农业银行 、建设银行等的房贷均是采取这种方式，第二种是根据银行和客户签订的协议时间调整，如中国银行等。根据协议，这些银行的部分客户还款满一定期限的， 就可以在降息后的第二个月执行新利率，此外大部分中小银行在降息后的次月执行新的利率水平，我们以详例说明一下。

按自然年周期调息

邱小姐今年36岁，前几年5月她贷款买了一套1300平米的三居室，当时贷款100万，因为个人资质较好，所以享受到了9折优惠，她和银行签订贷款协议时的调息方式选择的是按自然年周期调息。眨眼2015已经到来，对于邱小姐这样的房贷族来说，新的利率究竟该从何时开始执行？是否还能享受到之前首套房利率的优惠折扣？

除了按年调息之外，很多购房人与银行约定的都是满一年或半年做、按次月或季度调整等其他方式。案例中邱小姐与银行签订贷款合同时选择的是按照自然年的周期来调整利息，所以新利率产生的时间应为次年同月，也就是说邱小姐要等到2015年的5月份，每个月的月供才会产生变化，按照央行降息后的新利率执行。其次，像邱小姐这类的房贷族们，在贷款购房时享受到的9折优惠利率次年仍将保留，并不会受到央行降息的影响，签订合同时享受到的折扣利率，无论今后央行加息或降息，折扣都不会发生变动，招商银行南通分行的工作人员也做出如上表示。

按年调整利息

徐先生在2014年8月下旬贷款买了一套房屋面积105平方米，商业贷款了66万，与银行签订的贷款合同是按年调息。2014年11月份央行突然降息，新年到了，对于2015年的月供变化徐先生并不是十分清楚。

徐先生与银行签订的合同是按年调息，所以降息后的新利率从次年1月1日起开始执行。同时，由于银行在后一个月分段计息，例如徐先生每月还款时间为15日，那么在2014年12月16日到2014年12月31日这段时间，还款利息按照降息前的利率计算，2015年1月1日到2015年1月15日，这两个时间段的月供是不同的，因此徐先生应仔细查看月供变化。

对于自己的贷款合同，购房者要细心自己与银行的约定细节。业内人士提醒，由于还款方式的不同，银行根据贷款人的贷款总额、还款本金等情况重新计算月供时，有的人2015年1月的月供可能会有所上 升，1月份的月供并不能代表2015年全年的月供标准，应以2月份的月供金额为准。业内人士建议，客户不妨在自己的1月月供还款日之前，多存入一些资金， 用于还款，避免贷款。