上海市房贷新政明松暗紧

国庆节过后，房贷新政在上海开始陆续落地。上海市强调，央行“认贷不认房”的标准仅限于新增普通住宅，新政中的“七折利率优惠”也一直未出现，多数银行的房贷利率维持在基准利率，甚至还有所上浮。

上海房贷新政的执行标准是“已有一套房，还清贷款后新增一套算首套”，但有一个附加条件，就是新增的一套必须是上海市普通住宅。

根据上海市普通住宅划分标准，单套住宅面积140平米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，总价内环以内330万，内外环间200万，外环以外160万，才能被认定为普通住宅。

上述普通住房认定标准最后一次修改是2012年，如今，上海市的房价已经远远高于这个标准。例如上海市内环内的二手房，即便是“老公房”（房龄较老的多层住宅）每平米均价也是4万左右，按照330万元的总价标准，只能买80余平方米，难以满足家庭改善性需求。这也意味着，和二套房贷款新政匹配的有效需求并不多。

从市场数据来看，截至10月17日，上海市挂牌的二手住宅中，普通住宅占比43.7%；新建商品住宅中普通住宅占比17%。

新政更多的是影响了买卖方心态。财新记者从二手房中介和新盘开发商处了解到，新政消息出来之后，客户带看量有了明显的提升，但是随着政策限制信息的明晰，鉴于普通商品房的条件限制，中环以内的改善型买家几乎都不满足条件，购买意愿随后又有些回落。外环以外的远郊房源则成为该项目的受益方，成交量有所上升。

从成交量来看，据网上房地产数据显示，10月的前19天，上海市商品住宅累计成交56万平方米，较9月同期提升40%，同比增长也出现大幅回升。

财新记者从上海多家银行的信贷部门了解到，包括四大行在内的国有股份制银行几乎都开始执行“认贷不认房”的新政，尚有部分外资银行未调整政策。

在实际操作中，“普通商品房”并非红线。多家银行的个贷经理告诉财新记者，虽然有口头通知普通住宅可以享受首套待遇，但是也没有明确说非普通住宅不可以，现在基本上都可以办。

10月23日，招商银行一家支行的个贷经理告诉财新记者，“本来说非普通住宅只能办到上周五，现在这周也能办，听说至少可以办到月底，将来会不会严格执行，还不知道。”

央行政策中的七折利率优惠并没有出现在实际操作中，上海几家大行的首套房贷利率依旧是基准利率，光大银行、上海银行等还有所上浮。下调幅度的是民生银行，资质较好的客户可以获取八五折的利率优惠。

当前房贷基准利率是6.55%，七折计算后还不到5%，甚至低于银行的理财产品率。工行的工作人员坦言“不可能做到七折的，亏损的事情谁会做，九折我们都会亏。”

然而，急于销售回款的开发商，为了刺激销量，则在进行多种形式的贴息揽客。“银行的自主权下放，支行有利率调配空间，所以有银行和一些资质好的开发商协商，可以给到买房者一定的利率折扣，但是开发商需要为此和银行绑定一些业务。”上海一家房屋销售代理公司负责人说。

从数据上看，今年以来上海市个人住房贷款投放趋缓，第三季度全市新增本外币个人住房贷款较前两个季度的平均增量有所减少。

央行上海总部近日公布的数据显示，前三季度，全市新增本外币个人贷款704.6亿元，同比少增340.1亿元。其中，个人住房贷款增加480.6亿元，同比少增125.4亿元。