房地产"双向调控"究竟是怎样一种调控方式

房地产市场何去何从？这是社会普遍关心的事情。“双向调控”是今年两会上传递出来的关于房地产调控专业的声音。不过，“双向调控”究竟是怎样一种调控方式？住建部部长姜伟新并没有做过多的解释。

关于2014年房地产调控的思路，从姜伟新在2013年住房城乡建设工作会议上的表态，可以初见端倪。姜伟新在部署2014年工作时明确表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，同时传递出三个政策信号：更加注重分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场监管。

一位长期关注研究房地产政策的业内人士分析认为，“双向调控”表明调控思路的一种转变，从单一的“堵”投机投资性购房到“疏、堵”结合两条腿走路，一方面继续从严调控，抑制需求；另一方面分流部分购买需求，例如北京推出的自住型商品房，也就是说，促进供需平衡。

“差别化、双轨制、市场化”是同策咨询研究部总监张宏伟对“双向调控”的解读，他认为，这一思路与2013年年底住建部工作会议强化对于不同城市的“分类指导”的思路一致。

具体来讲，“双向调控”分为三个方面，首先，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会定向宽松；其次，强调保障房工作，“双轨制”解决城镇化后顾之忧；第三，在长效性调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出。

在差别化调控、引入市场手段这两方面，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖与张宏伟的看法基本一致。此外，胡景晖认为“双向调控”的内涵还包括增量与存量的“双向调控”，搞好增量房市场的同时，盘活存量房市场，激发存量房市场的活力，充分发挥其对市场的稳定作用；供应和需求层面的“双向调控”，即在坚持抑制投机性需求的同时逐步增加市场供应。

2月销售额环比降四成 集中体现需求萎靡资金压力大 

目前，已有金地、万科、招商、保利、首创等25家上市房企发布了2月的销售数据，受到春节假期、年初的整体资金紧张等因素影响，2月份房企销售额普遍出现了下滑。

根据链家地产市场研究部统计，2014年2月，万科等25家房企合计销售656亿元，环比大幅下降41%，同比增长12.9%。2014年1-2月合计销售1767.84亿元，同比增长16.7%。

金地在2014年2 月实现销售面积11.2 万平方米,同比下降22.28%,环比下降25.33%;实现销售金额13.15 亿元,同比下降16.67%,环比下降36.32%。金地的销售量下滑原因除了春节假期因素之外，还有2月份金地的推盘量也有所下降，并且推盘主要集中在二、三线城市，受到三四线城市房价下降影响较大。

金地未来3-4 月推盘数量达到28 个,较2-3 月环比增加56%。新推楼盘主要集中在一二线城市。2013年金地全年获取土地25 宗,新增权益建筑面积579.8 万平,是12 年拿地面积的229%,据长江证券分析预计2014 年金地可售货值接近1000 亿,全年销售有望超过600 亿。

保利2月签约销售77亿元,环比下降22%,同比下降8%。1-2月公司累计销售177亿元,同比下降5%。3月开始保利将加大推盘,销售环比将明显回升。2月保利在广州、韶关、沈阳、长春、西藏林芝5个城市新增6个项目,权益建面/土地款97万平方米/40亿元,拿地金额比上月略增;平均楼面地价3730元/平方米。从区域分布看,有3个项目位于大本营珠三角区域的广州、韶关,权益土地款27亿元,占比接近70%。

招商地2月实现签约销售面积12.43万平方米,同比增长4.96%;实现签约销售金额17.55亿元,同比增长8.22%。从13年三季度开始明显加大了拿地力度,14年1月单月斥资83亿元增加284万平方米权益建面储备。由于前期在土地市场的密集动作为招商储备了足够资源,加之假期中土地市场趋冷,公司在二月放缓了拿地节奏,全月并未新增项目。

链家地产市场研究部张旭认为：进入2014年以后，春节假期、价格、贷款、政策观望等各方面因素不同程度的影响了买家的购房意愿，市场成交持续萎缩，且未现明显回暖迹象。持续冷淡的市场表现促使部分房企采取优惠降价的手段，或者改变定价策略，带动成交。这近期在杭州及一些库存量较大的三四线城市表现尤为明显，由于前期供给过量，库存压顶，在需求萎靡，市场表现冷淡的情况下，资金压力较以往要大。但目前降价行为并不普遍。

此外，春节前后一般为刚需较为活跃，从节后的供应情况看，也有不少刚需楼盘入市，这也对2月房企的销售价格产生了一定影响。