上海自贸区写字楼租金四个月涨5倍

自上海自贸区成立以来，当地的现象愈发明显。据世邦魏理仕研究部实时统计数据显示，在2013年7、8月份，外高桥写字楼平均租金报价仅为每日2元/平方米，但截至2013年底租金报价飙升到每日9元/平方米，空置率也从此前的30%降到8%。

个月涨5倍 自贸区写字楼租金直逼市中心 每日经济新闻网

自上海自贸区成立以来，当地的现象愈发明显。实时统计数据显示，在2013年7、8月份，外高桥写字楼平均租金报价仅为每日2元/平方米，但截至2013年底租金报价飙升到每日9元/平方米，空置率也从此前的30%降到8%。

事实上，2013年9月以来，上海自贸区写字楼租金就开始上涨，尤其是在9月底自贸易区挂牌前后及“十一”后，出现了两次租金大幅上涨，甚至出现月内租金的现象。截至目前，自贸区部分写字楼租金涨幅已经超过500%。

“原来自贸区内有一部分写字楼因出租情况欠佳被改成了酒店，而现在这部分酒店又被重新改为写字楼对外出租。”昨日（1月6日），国际地产服务机构戴德梁行的一位负责商业地产租赁的主管介绍说，物业用途的改变，代表着当地物业市场前景格局的重大转变，写字楼无疑成为自贸区受益的一种物业。

租金水平超过市中心

紧靠海岸线的上海自贸区写字楼的租金价格，现在已经可以与上海市中心商务区的价格相媲美。数据显示，截至2013年三季度，上海自贸区写字楼租金刚刚超过漕河泾开发区；到了四季度，就已把四川北路这样的优质板块甩到后面，逼近虹桥商务区。

高力国际昨日发布的调查数据显示，截至2013年底，上海核心商务区的甲级写字楼平均租金为每日8.9元/平方米。

来自世邦魏理仕研究部的统计，外高桥保税区内目前最贵的写字楼，汤臣国际贸易大厦的报价，已从成立前（2013年8月）的每日3元/平方米，上涨至每日9元/平方米，4个月涨幅达200%，租金价格直逼市中心地段。该地区另一写字楼——外高桥大厦2013年8月至2013年底的租金涨幅更为惊人，其租金报价从每日1.3元/平方米，飙到每日8元/平方米，涨幅高达515%。

德融地产分析师钱宁罗告诉《每日经济新闻》记者，受自贸区概念影响，加上区域内写字楼供应严重不足，导致整个外高桥地区的写字楼租金价格出现暴涨，“当地写字楼不仅供应量小，而且都是老房子”。

世邦魏理仕研究部统计数据显示，目前外高桥保税区内，品质达到或接近乙级并对外出租的商业写字楼总存量约40万平方米。其中，楼龄在10年以上的占总量的56%，基本没有楼龄在5年以内的写字楼。

世邦魏理仕指出，由于现阶段咨询写字楼房源的客户数成倍增长，自贸区的个别写字楼业主已停用中介服务，自行接待上门咨询的客户，如宝钢浦东国贸大厦、汤臣国际贸易大厦、三联大厦等已基本满租，有的甚至已停止对外报价。

世邦魏理仕环球研究部董事谢晨认为，上海自贸区的设立，令区内写字楼价值迅速被重新定义。但目前推高写字楼租金和售价的需求中，有很大比例是来自抢注的中小型民营企业。这些企业往往存在需求面积小 （仅供企业注册使用）、注册在区内、业务在区外的特征，且短期内不存在往区内派驻大量人员直接开展业务的实际办公需求。

办公用地成紧缺地种

记者了解到，上海自贸区自挂牌以来，已吸引大量企业入驻。截至2013年12月31日，自贸区内新设内资企业共3405户 （含分支机构21户），注册资本（金）总额685.86亿元人民币；新设外商投资企业228户（含分支机构5户），投资总额13.38亿美元，注册资本总额9.8亿美元。

有机构人士认为，随着大部分企业入驻上海自贸区，办公用地将成为最紧缺的土地种类，但对于大部分土地性质为工业用地的上海自贸区而言，土地性质转变是不可避免的。

一位不愿具名的人士称，自贸区写字楼集中地外高桥，有望成为自贸区内土地转性的试点区域，该区域的部分工业用地有望转成商业办公性质。

事实上，外高桥在2013年8月30日公布的定增预案中，已经显示土地性质转变的端倪。外高桥定增预案显示，在其对上海自贸区一期5大平台30个子项目的规划中，跨国公司地区总部平台中的四个项目，既然为公司总部应当用于办公，而外高桥为该四个项目安排的地址，除卡尔蔡司项目外，均为仓库用地。

有业内人士分析认为，“仓库改造成办公楼还可能，但住宅和商业地产，不会是区内重点关照的对象。政府还是非常谨慎的，临港现在也不随便接受投资，只有定制好的项目被认可。”

自贸区吹大地产泡沫 房价地价上涨过快将导致"空城"

房天下 2013.12.25

十八届三中全会公报提出，适应经济全球化新形势，必须推动对内对外开放相互促进、引进来和走出去更好结合，促进国际国内要素有序自由流动、资源高效配置、市场深度融合，加快培育参与和引领国际经济合作竞争新优势，以开放促改革。要放宽投资准入，加快自由贸易区建设，扩大内陆沿边开放。

据媒体报道，在上海获批自贸区之后，深圳、天津、重庆、舟山、武汉、郑州等地纷纷跟进申报。从目前高层态度和各地进展判断，上海自贸区之后，下一个有望成行的自贸区可能是港澳粤自贸区。

据媒体报道，港澳粤自贸区方案上报国务院，并且已获得原则性同意。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，十八届三中全会后，哪里有自贸区政策落地，哪里的楼市将被市场炒作的沸沸扬扬，房价将因市场化而短期内报复性上涨，也会因为市场造成投资泡沫，不利于区域内产城融合。

上海自贸区房价已“脱缰”局部市场吹大短期“泡沫”

以上海自贸区成立前后商品住宅成交量价为例，同策咨询研究部数据显示，上海自贸区成立3个月左右时间，上海自贸区板块个案相对成立前普涨20%。从具体板块成交变化来看，外高桥板块作为规划中的国际化生态港区，2013年10-11月成交均价分别达到38647元/平方米、39236元/平方米，未来森兰国际社区也将迎来高端住宅供应的热潮；川沙板块近年来受到地铁2号线东延伸段开通、迪士尼建设等诸多利好因素的影响，板块热度持续上涨。2013年10-11月板块商品房成交均价分别在20937元/平方米、24805元/平方米；临港板块伴随着产业规划，人口快速导入，以及投资客推波助澜，临港新城的新房均价10-11月分别达到14722元/平方米、13861元/平方米。按照平均涨幅来看，上海自贸区板块相对成立前也有15-20%的涨幅。

从商品住宅成交量来看，外高桥板块9-11月商品住宅成量分别为55193平方米、35492平方米、44853平方米，临港新城板块9-11月商品住宅成交量分别为55413平方米、45800平方米、15140平方米，川沙板块9-11月商品住宅成交面积分别为17754平方米、6021平方米、7600平方米。其中，10月份，外高桥与临港新城商品住宅成交保持在高位，相比8月有高达200.5%和113.9%的涨幅。

进入12月份以来，临港新城的房价涨幅更是惊人。今年8月底，上海自贸试验区概念传出以来，临港新城的一手住宅均价便已从原来的1.1万元/平方米，上涨到1.3万 -1.4万元/平方米。由于临港最近几幅地块的成交楼板价已超过1.5万元/平方米，此次周边楼盘开发商报价直接冲破了2 万元/平方米大关。临港新城的房价涨势咄咄逼人，局部市场吹大房价“泡沫”。