“新国五条”出台 写字楼投资机会凸显
南宁晚报2013/03/08 09:28
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编者按
2月20日，房地产调控“新国五条”应声落地，给微微呈现暖春迹象的住宅市场来了个“急刹车”；随后，2月25日“突袭”出台的新国五条细则，直接打破了此前“买住宅投资”的幻想。
在“新国五条”出台的背景下，投资者该如何判断房地产投资市场？写字楼是否能成为下一个投资热点？ 3月，《黄金楼市》将为您深度报道写字楼市场的行情与南宁写字楼市场趋势，呈现写字楼这一新热点的真正市场温度。
自2009年12月份以来，房地产调控政策先后四次升级，仅2010年，就分别出台了“国十一条”“国十条”“9·29新政”，2011年1月则出台“新国八条”。调控政策的不断加码，导致住宅总体市场黄金十年的断送，商业地产却在政府引导和资本逐利驱使下成功“逆袭”。
2月25日，被称为史上最严的“新国五条”细则出台，使住宅限购、限贷等调控持续从紧，同时也进一步刺激了商业地产投资需求。有专家指出，新一轮的地产调控，将进一步打消投资客持续观望的心理，推动更多投资客转向商用物业市场。
眼下，投资什么类型的商用物业最被看好？据美国领盛投资管理在今年2月26日发布的《投资策略年度报告》指出，外资对于中国地产，特别是商业地产的投资越来越火热，在投资方向上，更倾向于包括写字楼、物流仓库、酒店等在内的一系列商业地产的投资。不少业内人士也表示，写字楼正成为继商铺之后，商业投资的下一个热点。
“新国五条”出台 房产投资方向开始变化
“新国五条”虽然表明调控不会放松，但也直接说明了在目前通胀压力日益增加的经济环境下，不动产的价值不断提升，是各方面资金的。
国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪表示，2013年经济向上转好是周期性的，政策一旦走稳，结构性消费需求，不动产投资将有机会。
事实上，从2011年起，投资者从住宅市场转向商业地产的趋势已经出现，住宅市场的投资阻塞将合理疏导一些投资资金流向写字楼、商用公寓、商铺这类经营性的商用物业，促进商业市场的发展。
相比公寓和商铺，近几年，由于城市核心地段没有土地供应，写字楼市场呈现出供应量少，但价格却高速上涨的情况，写字楼扩散的趋势开始增大。例如北京，从2009年开始，写字楼的市场竞争和开发已经进入到四环以外；上海，在2011年春节后的成交套数比2010年同期涨了70%；广州，在此轮调控出台后，有专家预言2013年商用物业价格涨幅将超10%，其中写字楼冲高的势头最明显。可以说，写字楼正成为一线城市市场上最活跃的地产购买产品。
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商铺投资热后 写字楼将成房地产投资热门选择
目前在南宁，写字楼市场正从“求关注”转为“被关注”阶段，其潜在价值开始显现。据南宁市住房保障和房产管理局网站数据显示，去年，全市（含六县）商业营业用房批准预售面积共计31.11万平方米，其中办公楼5.71万平方米，同比下降49.6%，办公楼2012年12月无预售量。
记者采访中获悉，现在投资写字楼的多为区外投资客，区内市内以自用居多，本地客投资商铺的热情较高。有房地产机构做过调查，目前南宁90%的写字楼已经租出去了，而商铺的出租率不到50%。通常商铺投资者需要通过长期持有来获利，商铺一旦选错了位置，很有可能陷入空置或亏损，而不少现有的商铺价格已经偏离了其价值。相反，写字楼在南宁尚处于发展的上升阶段，随着南宁新一批写字楼，特别是高品质5A甲级写字楼的上市，已经有不少投资客开始把目光从商铺转向了写字楼。据克尔瑞广西片区总经理吴宁分析：目前南宁办公楼的市场去化得不错，2—3年后供应应该会有一个“井喷期”。
城市要快速发展，南宁需要高端写字楼
相比住宅而言，写字楼本身就是投资型的房产物业，在保值增值方面具有先天的优势，加上政策、市场需求的推波助澜，让写字楼的投资机会大大显现。而相比商铺和公寓产品，投资写字楼在一线城市已经成为一种趋势，特别对于国际性大型企业和企业主，无论从经营成本还是从企业的固定资产经营来分析，购买写字楼已成为他们的，可以说，南宁尚处于写字楼的投资洼地，面临很多商机。
有业内人士预测，今年南宁写字楼市场在“量”和“质”上，都将有颠覆性的改变。特别是占据城市发展核心区域、且可售型的物业，关注度将持续走高。记者在日前计划面市的5A甲级写字楼的青秀万达广场营销中心了解到，该楼盘是南宁200米超高层5A甲级写字楼地标建筑群，不少区内外的投资客已经进行咨询登记。据悉，青秀万达广场200米超高层5A甲级写字楼集群的上市，不仅将推高南宁写字楼今年整体供应量，更重要的是补足南宁高端写字楼市场稀缺的现状。所以，预计今年南宁写字楼的买卖市场整体表现将会比2012年更加活跃，也因此带动写字楼租金的上涨。
从土地市场方面看，记者了解到，2012年南宁土地出让金近138亿，其中经营性用地约131.95亿元。四季度南宁市35宗经营性用地和工业用地成功出让，其中经营性用地占据22宗，仅8宗以底价成交。不仅在城市中心区，南宁还在五象新区、经开区、相思湖接连拍出新地块，打造企业总部基地，建设超高层，用于做高端写字楼。据悉，今年，政府还将在商务用地的出让上有所增加。
此外，作为北部湾经济区核心城市，南宁国际性区域中心之路将推动经济进入新一轮高速增长，必然吸引更多世界500强企业落户南宁，他们对于办公选址的需求必然也将推热南宁写字楼的整体发展。
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