上市房企加速布局中小城市 城镇化或成为楼市激素
中国网2013/02/18 07:00
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今年以来，大名城、保利地产等多家房地产上市公司在三四线城市成功竞得土地，加速布局中小城市市场。专家认为，城镇化概念不能与三四线城市楼市发展画等号，这些城市的房价也难以因此出现大涨，房地产企业今后健康发展，仍需“精耕细作”，开发符合市场需求的产品。
三四线城市成热点
近期众多地产商开始加速布局中小城市，进军三四线城市似乎成了流行风。2月1日，东湖高新发布公告称，其全资公司鄂州东湖高新投资有限公司近日以2.12亿元的价格成功竞得湖北鄂州3宗商服用地，总面积近30万平方米。
记者梳理近140家涉及房地产开发经营的上市公司公告发现，1月份以来，不少上市房企均加大在三四线城市的布局力度，一些上市房企甚至在县一级土地竞拍上有所斩获。如1月9日，保利地产公布近期通过拍卖和招标等方式获得的20余宗土地，其中就包括分别以1.3亿元和近2.5亿元的代价获得嘉善县和从化市各3宗住宅用地。
华夏幸福是今年以来动作最为频繁的一家，这家公司1月份先后竞得河北香河县、怀来县等县多宗土地。华夏幸福在公告中表示，以上土地的竞得可进一步提升公司未来的经营业绩，保障房地产开发业务实现可持续发展。
山东省一家长期从事三四线城市房地产开发的企业负责人告诉记者，与一二线城市竞争激烈的房地产市场相比，三四线城市竞争较为缓和，也可以较为有利的价格获得位置较佳、空间很大的土地。“房地产上市公司有更雄厚的资金和建设实力，早一点进入三四线城市有利于提升公司的业绩。”这位负责人说。
山东社会科学院经济研究所所长张卫国说：“限购和限贷等宏观调控政策持续发力的作用下，一些房地产企业认为三四线城市将更有作为。”
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推高当地房价不现实
虽然不少上市房地产公司在城镇化背景下，已开始大规模向靠近一线城市或省会城市的县域“跑马圈地”，但专家认为，不能单纯或过早地寄望于以城镇化激活当地房地产市场，这也不能成为三四线城市房价上涨的基础。
“我们小城市居民收入本来就少，大地产商不能以一线城市的思维来开发项目，我们期待更现代、更实用、更美观的房子，但不是高房价。”山东临沂市市民赵伟准备买一套新房，他对大地产商的到来会否推高房价还有所担心。
一些专家认为，城镇化可以激活三四线房地产市场是一种误读，大房地产企业进军中小城市，推出高价房也并不现实。山东中原物业顾问有限公司投资顾问部副总监薄夫利说：“房地产行业主要受地区人口数量、区域产业结构影响，城镇化并不会对三四线城市产生很大拉动作用。”
张卫国认为，从去年底至今，部分城市房价出现了持续上涨迹象，这主要是刚性需求的逐渐释放带动了当地楼市的活跃。“三四线城市不会因此出现连锁反应。”
山东大学房地产研究中心主任李铁岗也认为，三四线城市房价不会仅凭供给方单方面意愿，更要考虑购买方能力。
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房地产企业需精耕细作
据记者初步统计，截至目前，已有约50家房地产上市公司发布了2012年公司业绩公告或预告。22家房地产上市公司预告去年业绩将同比增长，多数原因为开发项目销售加快。21家房地产上市公司2012年度经营业绩将出现大幅下滑，部分公司将原因归结为宏观调控政策对行业的持续影响。
专家认为，在持续进行楼市调控的情况下，房地产暴利的时代早已终结，坐等房价上涨并不现实，房地产企业应进一步细分市场，合理设计利润空间。张卫国认为，房地产企业摆脱经营业绩下滑的影响，应加大对普通商品房产品的设计开发，适应主流刚需人群的需求，同时加快土地开发建设，转变“捂盘待售”的思路。
李铁岗还建议，各地应尽早公布当年土地供应计划，尤其是继续加大对普通商品房的土地供应，并敦促房地产开发企业开竣工，以保障当地的普通商品房的供应，防止出现供需矛盾拉大造成房价硬性上涨。
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继万科公布1月销售业绩后，2月7日，保利地产也披露了1月的销售数据。此外，恒大地产、世茂房地产等在港上市的内地房企也陆续发布了1月销售数据。总体来看，1月各大龙头房企销售额与销售面积均同比大涨，其中不乏同比翻番、增长数倍的例子。良好的销售业绩使得房企涨价动力强劲，并提高今年的销售目标。
1月销售开门红
保利地产2月7日公告称，1月公司实现签约面积85.40万平方米，同比增长583.37%；实现签约金额102.80亿元，同比增长580.22%。
此前，万科2月5日公布其1月销售数据，1月份公司实现销售面积161.1万平方米，销售金额190.7亿元，同比分别增长35.38%和56.32%，环比亦有所上涨。此外，恒大地产、世茂房地产、富力地产等房企也公布了1月份的销售情况。恒大地产1月实现合约销售总金额约为72.5亿元，同比升2.26倍；销售面积约为116.8万平方米，同比升2.13倍。世茂房地产1月合约销售额为41.21亿元，较去年同期升3.5倍；合约销售面积33.63万平方米，同比大增5.7倍。根据富力地产披露，按照已签署的销售协定，2013年1月份协议销售额约为26.3亿元，销售面积达约23.49万平方米，较去年同期分别上升115%和168%。
业内人士认为，1月房企销售业绩大增主因是，一方面去年1月房企普遍销售情况不佳，造成了业绩基数较低；另一方面，去年年底，不少房企集中推盘，较多客户认购但未能在年底完成签约，这部分业绩在今年1月才计入销售。
有房企高管曾表示，一季度本是房地产市场的淡季，但今年有所不同。原因是随着市场的回暖，调控加码的可能性加大。为了防止新一轮政策出台后市场再次降温，企业都在加紧出货，尽快回笼资金。
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销售目标被调高
在销售向好的情况下，1月房价也再次出现同比环比皆上涨的现象，且涨幅明显扩大。而以一线城市为代表的重点城市及部分东部沿海房价较高的城市涨幅更为突出，是百城均价涨幅扩大的主要原因。
德意志银行称，由于基数较低，预计上市房地产企业1月销量的同比数据将强劲增长。而2012年房地产行业整体开工量的下降，或将带来2013年房地产市场商品住宅供应量下降。
在房价上涨、销售红火的同时，房企纷纷调高了今年的销售目标。房地产研究机构兰德咨询总裁宋延庆表示，资金链充裕和土地储备充足的实力型房企上调销售目标很正常，预计不少房企销售目标提升幅度将在15%-30%之间。
恒大地产在年初就已明确今年合约销售目标为1000亿元，比2012年800亿元的年目标增加25%。融创中国董事长孙宏斌1月初就表示，融创中国2013年的销售目标大概在450亿元。而融创2012年全年销售金额为356亿元，销售任务上调了26.4%。而花旗银行在1月底的研报中称，世茂房地产今年销售目标升幅为30%至50%。
宋延庆表示，房企上调销售目标比较正常，这说明房企对2013年房地产市场比较有信心。但房价若延续1月的涨幅，那么政府对楼市调控加码将影响房企销售目标的完成情况。
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