邓浩志：年底的土地盛宴决定明年房价走势
和讯网2012/09/24 09:31
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“金九银十”到来之际，楼市成交不断向好，各城市也掀起卖地热潮。
以上海为例，8月31日上午，上海松江区政府举行2012年土地招商推介会，共推介75幅地块；而接下来的9月份，上海还将推出26幅经营性用地，起始出让金总额超过100亿。
北京市土地整理储备中心8月27日发布公告，一次性挂出11宗经营性用地，起拍总价达90亿元。
8月24日，武汉市展开今年规模的土地拍卖，共有36宗地集中推出。
8月27日，杭州主城区集中出让7宗土地，总体量达80万平方米；8月30日，杭州市再度出让四宗地，总面积12.97万平方米。
8月30日，深圳宝安区政府举行城市更行招商推介会，共推介了36个城市更新项目；而厦门市国土资源与房产管理局发布公告称，将于9月7日公开出让17幅地块。
企业方面，万科可以说是其中的风向标。8月27日，万科联合体7.95亿获杭州江干科技园宅地；8月28日，万科经过108轮激烈竞价，以4.07亿元竞得东莞虎门镇博涌村地块，成为虎门新地王；8月30日，万科再以7.9亿元竞得上海松江国际生态商务区14号地块。
万科董事会秘书谭华杰在此前曾表示，7月份万科买了60个亿的地，四季度是拿地的好时候，万科会买很多地。
龙湖地产近期在拿地方面也甚为激进，8月27日以底价23.5亿元竞得杭政储出[2012]16号地块；同日，龙湖以底价40008万竞得无锡市编号为XDG-2012-63号地块；更早之前，龙湖地产以总价42亿元竞得重庆北部新区序号为12089-1292的四宗地，总面积88万平方米；另在大连厦门晋江等地，龙湖地产7月曾斥资数十亿元拍得土地。
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土地盛宴即将开锣
可以肯定的是，今年剩下的时间里，的土地市场将彻底热一回。这有几方面的原因：一方面是由于经济不景，穷困的地方政府只能继续祭出土地财政的办法来增加地方财政收入，所以今年剩下这几个月各地大量推地是肯定的。二是今年只剩下4个月时间，很多地方在今年头8个月里都未能完成既定的土地供应计划，以广州为例，今年1~7月只完成了全体土地供应计划的15%，仅有的时间要完成剩下的85%的指标，要完成繁重的任务降低售价期望是一个办法，所以今年剩余时间里有不排除有便宜的“笋盘”出现，开发商应该打醒十二分精神用力淘宝了。再有就是市场回暖，开发商手上资金面有所改善，适当增加土地储备将是他们重点工作中的一个选项。所以剩下的几个月将上演一场的土地交易盛宴。
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后续供应不足在透支“合理房价”
房企的资金来源无非三大途径，一是自由资金，二是银行贷款，三是预售房款。就一般使用方式上看，自有资金多用于卖地（即支付土地出让金），项目开发多是通过银行贷款和商品房预售获得，自从国家严厉调控房地产市场后，房企（特别是民企）便很难获得银行贷款，而限购、限外等政策推出之后销售情况又一落千丈，预售回笼资金又受到了阻碍，所以才有今天的房企资金紧张的局面。而本轮楼市调控的着力点就落在打击房企资金链上面，资金缺乏的房企最常用的自救方法有两个，是降价出售手上的存量住房，这样会使得房价下调，这也是这轮调控政策所希望达到的目的。第二就是减少拿地或者放缓工程进度，以此减少资金的消耗量，这一个动作有会使得未来新增住宅供应量的减少，供应减少的结果就是未来的供不应求，供不应求房价自然还会继续往上涨。可以想象，今年上半年持续的土地出让萎缩所导致的将是未来供应的不足，所以任志强早前在一个活动上提出，房价会在明年出现一定程度的报复性上涨，这也是这轮调控是治标不治本的结果。房企资金短缺短期或许会使得房价下降，长期看反而会促使房价上涨的原因。也正因为如此，今年下半年土地市场的成交情况非常重要，如果能够有不错的成交量，则还能期望未来会有持续稳定的新增住宅供应释放，如果成交不理想，那后果将是严重的，房价有可能在明年下半年限购限制贷限外等多重打压政策之下继续疯狂上涨，原因就是供不应求，政策错杀了供应的后果是合理房价更加遥远。
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