住建部专家：房地产调控将坚持抑投机方向
中国证券报2012/09/07 09:01
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住建部政策研究中心主任秦虹6日在“2012中国房地产品牌价值研究成果发布会”上表示，房地产调控政策的方向会继续坚持，核心内容是坚持抑制投资投机性的需求不动摇，满足合理住房需求不动摇。
她表示，当前住房市场的主要矛盾是住房资源占用不平衡，要解决这个问题，就要坚持改革调控的方向，主要手段是坚持差别化的信贷和税收政策。
如果继续执行三套以上房屋不予发放贷款的政策，虽然投资者仍可全款买房，但投资的难度会加大，对刚性需求也起到了保护作用。
同时，在房地产市场调控政策不动摇的情况下，未来3-5年，自住性需求仍有较大的释放空间。
秦虹表示，由于房地产的资产属性较强，货币政策(货币发行总量和实际利率)对房地产市场的影响程度大于限购政策。
去年末今年初房地产市场出现下跌主要是因为去年的货币政策收缩，导致房地产开发企业难以拿到贷款，个人住房贷款的额度也有限。在今年货币政策调整缓和的情况下，房地产市场的走势也将是缓和的，但今年或明年货币政策可能有更多的调整。
此前，国务院组织了8路督查组分赴16个省市，对贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行了督查。督查组回京后，楼市调控新政出台的预期强烈，但到目前为止，除个别部委表态强化政策落实外，并无新政出台。
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警惕楼市调控关键期的三种怪论
房地产市场调控正处于关键时期。随着调控的深入，各种利益的博弈在加剧，误导、干扰调控的因素也在增多，其中的三种论调尤需警惕。
一是“调控无用论”。
近段时间，各地楼市出现了一波不大不小的“回暖”行情：住宅交易量增加，房价环比止跌或者转跌为涨。眼下“金九银十”的预期又很强烈。“楼市难逃屡调屡涨怪圈”、“房价即将迎来新一轮报复性上涨”等声音的传出，造成恐慌性情绪蔓延。
其实，这一波“回暖”行情的是符合调控预期，是合理购房需求推动下的市场行情，而且远没有一些媒体渲染的那么强烈。以上海为例，从去年10月起，商品住宅价格指数环比连续8个月出现下降；今年6月出现环比0.2%的上涨，7月也出现微涨，但成交量转而下跌。今年前7个月，上海新建商品住宅月均成交量为5630套，仅略高于去年的5322套，明显低于2006-2010年这五年间每年的月均套数。事实上，只要坚定不移地实施房地产调控，过快上涨的房价是完全可以得到遏制的。
从市场交易动力、政策执行情况、房企资金情况等角度分析，目前所谓的“回暖”基础脆弱，市场并不具备大幅反弹的可能性。一些专家表示，与其说是“回暖”，不如说是“回稳”。一些人试图否定调控成效，意在动摇市场信心、打乱市场预期，从而趁势涨价，或者借机“出货”。
二是“楼市崩盘论”。
当市场持续一段时间低迷，“楼市死了”的观点也时有耳闻：“如果调控过度，楼市将彻底崩盘”。一些机构，借此“唱空”中国楼市，更有兼具经济学家和投资人士身份的知名人士每年都在“预测”、并一次次推迟中国楼市崩盘的“时间表”。
不难发现，目前楼市成交的低迷不是需求的消失，而是购房者转入观望。一旦预期明确、政策落实，大量的首次购房、改善性购房将会入市。城镇化进程快速推进，大量新就业人群进入城市，旧区改造的不断推行，使得房地产市场成为中国的内需领域。严厉的限购之下，依然能时而冒出一波“回暖”行情，恰恰说明了中国楼市有着坚实的需求支撑。
业内人士提醒，“唱危”中国楼市的目的，或为“抄底”营造声势，或为松绑调控、打开炒房投资需求进入的通道，而目前正在实施的调控，就是为了遏制类似的投机性需求。
三是“危机救市论”。
与以往不同的是，目前房地产业和宏观经济的下行周期重合，房地产调控面临的复杂性超过以往。今年以来，土地出让金、房地产税收等均出现下降，地方的“钱袋子”明显缩水。面临不断加大的经济下行压力，各地“稳增长”任务又十分突出。在此形势下，房地产“救市”的论调又传播开来。
记者近期参加一个房地产业论坛。一位房地产营销界的“大佬”在论坛上不无得意地告诉现场数百名与会者：“以前是开发商登门找市长找不到人，现在是市长主动请开发商吃饭。我们最困难的时期已经过去了”。他还劝一些开发商：“如果觉得现在土地价格不满意，就再等等吧，看他们(地方政府)还能扛多久。”
业内人士提出，“稳增长”不能再走、也可以不走“救楼市”的老路。以上海为例，上海房地产业增加值占全市生产总值和第三产业增加值的比重分别从2007年的7.7%和14%下降到今年上半年的4.4%和7.3%，房地产业财政收入占全市地方财政收入的比重从2009年的23%降低到今年上半年的21.2%。另一方面，通过坚定不移转型、调整，在战略性新兴产业、现代服务业等领域的新增长点不断涌现，经济“内生动力”进一步增强。一些地方的探索表明，坚持“控楼市”和“调结构”并举，对房地产的依赖程度是可以逐步降低的。
应该看到，楼市调控的关键期也是博弈的“深水期”，各种论调的出现和传播不足为奇，只要大家保持高度清醒的态度，坚持调控不动摇，房地产市场的平稳健康运行就可以实现。
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