地方政府抉择：松调控抑或松地价？
搜房网综合整理2011/12/08 09:41
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
临近年底，越来越多开发商庆幸，地方政府的地价终于开始松动了。房价下跌之后，地价拐点姗姗来迟。
“地方政府很穷，压力很大。一部分开发商的资金链也确实很紧，那就看谁先挺不住了。我们接触的区域，地价从11月上半月开始有了明显松动，地方政府松口了。”某知名商业地产上市公司执行总裁告诉记者。另有某香港地产上市公司董事长分析，地价松动已是事实，地方政府融资平台有庞大的债务压力，保障房开工后又面临更为庞大的资金需求，它们已经熬不住了，好谈了很多。
地价拐点
12月份，原本是各地地方政府年底土地出让最后冲刺的机会，但很多城市土地市场令人失望。
上海12月开局不利。上海市规土局公告，终止黄浦江沿岸E18(7-7)核心地块的出让，原因是该地块在申请竞购截止时间(11月30日下午4时)之前仍无人提出申请。
这只是该黄金地块流拍较为“体面”的一种处理方式而已。同策咨询与研究发展中心姚伯均分析，按照上海土地交易市场的操作规范，从理论上讲已经流标。
“宏观经济的不确定、楼市政策不放松以及土地的先天缺陷，让开发商对于这块土地提不起兴趣来。”姚伯均分析，像7号地块这样的优质土地，只有在房地产市场繁荣的时候，才具有较高的开发价值，否则拿下这块地对于资金链本不宽裕的开发商是又一次考验。
统计显示，今年前11个月上海共有24幅土地出让终止，其中仅11月就有12幅，土地出让面积共计53万平方米，起始总价共46.91亿元。而在11月成交的25幅土地中，有17幅为底价或近底价成交，除由同福易家丽竞得的金山卫镇金卫城河以西，板桥路以北地块出现37.15%的溢价率外，其余7幅地块溢价率均不足10%。
汉宇地产市场研究部的监测显示，10、11月份上海中止出让的地块达到15幅，其中11幅为住宅。这些地块共同特点是：分布于上海外郊环间，供大于求；部分地块挂牌价较高，如位于外高桥新市镇的三幅商业地块，平均挂牌楼板价为10000元/平米，而该地区历史住宅用地成交均价也仅为9200元/平米。
地市变局在更大范围内蔓延。监测统计显示，二线城市年底集中推地，出让底价已明显松动。
11月1日到28日，监测的35个重点城市中，土地流拍幅数达到115幅，较10月份所监测到的22幅流拍土地，增加4倍多；11月的土地流拍总建筑面积达1550万平方米，环比增加195%。近两月以来土地流拍情况日益加剧。
分析师李莹告诉记者，流拍地块中有七成属于二线城市，单个城市来看广州流拍最严重。截至目前，广州共流拍32幅地块，流拍面积达332万平方米，相当于11月所监测到流拍土地总量的21%，流拍土地出让金达185亿，占总流拍土地出让底价的42%。
除了地块自身及外部市场环境等因素，开发商的越趋理性拿地心态，也是导致近期土地市场低迷的主要原因。汉宇地产市场研究部经理付伟认为，今年以来商业银行贷款稍紧，楼市成交低迷，开发商因资金周转效率显著降低，手握现金无疑是为安全“过冬”而采取的必要手段。
地方政府抉择：松调控抑或松地价？
地方政府两难抉择
最不愿看到这种情况的，当数地方政府，尤其是年底“正需用钱”的时候。
理论上，扭转地市颓势、刺激土地出让，当有松动调控和降低地价两种主要方式可供选择。但显然，前一种方式的可能性已经被及时扼杀。相关信息显示，住建部已经针对地方政府眼下正跃跃欲试的松动迹象及时表态，要求地方政府延续限购令有效期。12月5日，深圳市规划国土委表示，将继续严格执行深圳关于限制购房的有关政策。海口已明确提出限购政策延期，业内相信其他城市也会随后跟进。
降低土地出让价格，促进土地成交，只剩最后一条路。
分析师孙田披露，临近年末，多个地方政府尚未完成全年土地供应计划，在土地收入大幅缩水的压力下，近两周，以二线城市为主的地方政府开始集中供地，比如常州、合肥、苏州、宁波、武汉等城市。为了促进土地成功出让，避免出现前期一些城市集中流拍情况的出现，地方政府开始积极调整出让策略。
首先，地方政府进一步关注房企拿地需求，加大商业用地的供地比重。在11月底常州挂牌的30幅地块中，用地性质基本都包括商业用地，而纯商业用地占比达20%；在武汉计划出让的35宗土地中，除去工业用地，商业和商住综合地块比重也在两成以上；甚至于在合肥12月推的9幅土地中，传言有3幅都已提前同万达进行意向沟通。
其次，地方政府积极应对流拍局面、放宽土地出让条件的情况极为明显。如上个月宁波暂停出让的江东核心区地块前曾对出让条件和出让面积进行调整，8月份先缩小了地块的出让面积，后又取消了首次的出让公告中“先竞方案，入围再竞地价”的要求，10月份再将地块拆分入市。
从降低竞买保证金、放宽付款进度要求、降低土地出让起始价、减少土地竞拍人数限制、改拍卖为挂牌、拆分地块、取消配建保障房等多方面开始松动，地方政府最后的抉择相对明确。
但是，在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，即使主动下调地价迎来地市拐点，对于一直困扰地方政府财政收入的土地财政顽疾而言，依然是治标不治本。他认为，解决“高房价”同样要从根本上解决当前的土地财政的问题入手。但今后3-5年甚至更长一段时期内，地方政府依赖土地财政的局面不可能改变。困局一点也没改变。
