备战楼市“冬季”看南宁开发商如何“储粮”
南国早报2011/12/05 00:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
调控高压下，迫使投资、投机性购买力淡出市场，仅存的刚需不少也举起观望大旗，成交量因此迅速滑落。越来越多的开发商面临存货压力，尤其中小房企的销售额同比都呈现出普遍下降的态势。各种气象表明，楼市这个冬天可能将比想象中要长得多。龙头房企万科抛出“过冬论”。大势之下，南宁楼市也难以独善其身。在目前楼市情况下，如何“备粮过冬”将体现开发商的智慧。
储备“粮草”
各大房企起早步
近期，五象新区的昌泰水立方直接打出“房价回到几年前”的广告吸引眼球；恒大·苹果园抛出巨惠，拿出200套一口价房源，一次付款5200元/平方米，按揭付款5500元/平方米；兴宁、西乡塘楼盘纷纷通过团购走量，价格在5000元/平方米左右……
其实，从今年上半年开始，不少楼盘就已经掀起了低价上市的风潮，从振业·青秀山1号到保利·童心缘，再到正恒·国际广场、大商汇·国际住区以及荣和MOCO社区，因以低预期价格上市，取得了市场的话语权。
据调查，南宁4大主城区75个主要在售楼盘中，有30个自限购令出台后价格就已经止涨，23个楼盘通过各种优惠降价，不过，也有22个楼盘价格依然微涨。总体来看，南宁楼市房价平稳为主，部分楼盘停涨和降价已经成为不得不面对的现实。
与此同时，各片区楼市价格大战经硝烟四起，同“片”竞争日益加剧。如凤岭南的汇东郦城祭出“上不封顶，下不封底”的“真相门”事件后，同地段的恒大·苹果园则拿出200套“5”字头房源，直接将凤岭南价格拉回两年前，点燃了价格战火。
在兴宁，两个快环边上的大盘，红日山湖和金源城尚未上市就已经较上了劲，打起了“团购大战”。眼看红日山湖以不足5000元/平方米的价格悄然走量，一旁的金源城也按耐不住了，随后也推出了团购活动，低至8.5折，价格预计5000多元/平方米。
五象新区龙岗片区，之前一直传闻要卖7000元/平方米以上的龙域·香醍半岛，最终以5200元/平方米的起步价开卖时，昌泰水立方干脆“让房价回到几年前”，推出“4”字头限时限量的一口价房源。
荣和MOCO社区首次开盘热销后，片区有楼盘迅速反应，单价即刻下调几百元，以应对新开楼盘带来的冲击，吸引刚需购房者。
除此之外，近期楼市推出一口价特惠房的楼盘明显增多。目前各个片区推一口价房源的楼盘就有10多个。西乡塘表现最为突出，有红日江山、华亨·邕江御景等5个楼盘推出一口价房源，单价降幅从几百元到上千元不等。
在业内人士看来，对很多已经失去了“金九银十”的开发商而言，不得不抓住年关最后的机会进行抢收。“目的只有一个，为了备“粮”过冬。”
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淡市促销
开发商各显神通
目前存量巨大，而且还有大批的新项目陆续入市，走量很困难，“以价换量”成为许多开发商的手段。
11月20日，云星·钱隆江南开盘，首期推货达600套，价格5500元/平方米起，跑量之心显而易见。
业内人士分析认为，新盘如此庞大的供应量，表明开发商在年关即将到来之前纷纷抢跑，一方面为了冲刺销售任务回笼资金，另一方面则是为了抢占市场。
除了已经发力的多个大盘，南宁楼市预计还有20多个楼盘备战年关楼市，准备冲刺跑量，包括中海·雍翠峰、保利城、龙域·香醍半岛、欣隆盛世·观邸等热点新盘。
抛开这些明着抢跑的楼盘，还有不少楼盘通过一口价或团购等优惠悄然走量。据知情人士透露，红日山湖、金源城等楼盘的团购价为5000元/平方米左右，恒大·苹果园则推出200套5000多元/平方米的一口价房源来抢市。
“价格，由你做主，上不封顶，下不封底”、“五象新区东门户，房价回到几年前，周末4539元/平方米限时、限量特价推货”、“买一套房仅是区域内价格的一半”、“8折震撼预约，再减2万元优惠”……从近段时间铺天盖地的楼盘促销广告来看，诸如此类的口号比比皆是。目前的优惠，已经一改之前各种羞答答或云里雾里的折扣、起步价，而是变成了一个个明确的“降价”，一场价格大战已经拉开帷幕。
数据显示，今年5月以来，南宁房价连续6个月停涨。业内人士表示，目前走量压力巨大，部分楼盘不得不降价促销。而专家预测，在未来三个月内，预计促销幅度还会在楼市漫延。
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市场调整期
产品更加贴近刚需
楼市寒流的侵袭下，市场上难觅炒房客，刚成为购房主力军，因此房源供应也悄然出现了调整。从目前的情况来看，开发商为适应这类人群的需求，积极推出中小户型房源。
事实上，目前市场以刚需为主，但观望情绪依然浓厚，那些面积相对较小、总价低的房源因更符合刚需要求而受到青睐，尤其是从近期市场表现可以看出，这一类型房源开始在总成交量中占据主力地位。
业内人士普遍认为，当刚需成为市场的主要购买群体，由于限购和房贷政策的紧缩，他们在对自身空间的需求上会做出更加慎重地延续性考量，经济实力较弱的会根据实际情况尽量扩大户型空间，而经济实力较强的选择一步到位的几率往往增大。
因此，90平方米以下及90~120平方米两类产品比较符合当下多数人的选择。受市场影响，许多开发商也改变策略，因此，这两类的产品在目前销售房源中占据比重。
部分二三线跌幅或超30%
“在我们看来，香河等地市场价格的回调还远没有到底部。”潘绍之认为，由于需求全面外来化、投资化，卫星城在房地产市场调控持续深入的背景下所面临的风险，要比中心城市的远郊区域更大。
将上海嘉定和昆山花桥做比较，前者今年以来虽然房价也持续回调，但每一轮降价都能获得刚性需求的支撑，使得区域的阶段性底部易获确认；花桥则不然，主要依靠外来投资资金的支撑，区域实际入住率偏低，如果调控周期拉长，成交量持续萎缩，一旦出现降幅较大的楼盘，则整个区域的房价有可能随之倒塌。
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