多城市居住用地供应量激增 开发商面临严峻资金链考验
房天下综合整理2010/12/03 09:11
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（来源：经济参考报）临近年底，多个热点城市现推地热潮，开发商的拿地热情也逐渐高涨。11月23日北京顺义两块住宅类地块进行投标，虽均为远郊区地块，但重庆龙湖、首开股份等数家房企悉数到场。其中，顺义区牛栏山镇居住项目用地，重庆龙湖以11.97亿元的投标总价排名，业内估算折合楼面价已逾9000元/平方米。
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业内人士普遍认为，在推地高峰时段，一线城市稀缺性商品住宅地块和二三线城市的优质地块将会调动开发商的拿地热情，不过，未来一段时间内，部分开发商资金链可能会面临越来越严峻考验。在更长的时间窗口期内，中国房地产业可能将迎来一次大洗牌。
多城市居住用地供应量激增
中指研究院报告显示，2010年11月15日至11月21日，住宅用地推出量较此前一周成倍增加，20个主要城市共推出住宅用地67宗，较此前一周增加28宗，共推出面积559万平方米，环比猛增241%。
在一线城市中，北京11月以来共推出居住用地10宗，总面积达224公顷。北京市国土资源局有关人士最近对外表示，年底前还将陆续推出土地300多公顷，主要在顺义、大兴、通州等新城和轨道交通沿线地区，确保完成全年商品房用地1250公顷供地计划。根据此前披露的2010年土地供应计划，北京全年住宅用地供应计划为2500公顷，其中政策性住房用地1250公顷，商品房用地1250公顷。
消息称，北京市国土资源局有关人士近日表示，年底前加快土地供应节奏，有利于保持合理的土地供应结构，既优先保障政策性住房用地供应，又保障房地产市场土地供应的平稳有序。通过促进普通商品住房有效供给的增加，起到稳定住房消费预期的作用。
进入四季度，广州、上海等地也纷纷增加土地供应。10月底，上海公开出让12宗地块，紧随其后武汉推出了10宗纯居住用地和6宗商住用地。进入11月，广州也迎来新一轮楼市调控后的推地潮，共推出7幅地块。
在土地市场整体推出量增加的同时，成交量也随之增加。据中指研究院数据信息中心监测显示，上周监测的20个主要城市共推出土地162宗，较此前一周增加9宗，共推出面积1180万平方米，环比上升72%；共成交110宗，较此前一周增加21宗，共成交面积581.5万平方米，环比增加41%。
以北京为例，在经历了10月居住用地“零成交”后，北京上周成交8宗住宅用地包含四宗保障性用地，成为成交宗数的城市。另有数据显示，11月以来，北京市土地交易市场陆续成交土地21宗，土地面积约350公顷。
在其他热点城市中，天津上周成交七幅地块，厦门成交6宗住宅用地，贵阳、哈尔滨、合肥、南京等也都成交了三宗以上的地块。
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各地纷纷探索转变出让方式
在加快土地供应的同时，更多的城市正在加入综合评标等完善招拍挂制度的行列，探索土地供应方式上的创新，并在一定程度上抑制了地价的快速上涨。
继“不设评标委员会的招标”“限房价、竞地价”等方式之后，北京市国土资源局又试行了“限地价、竞政策性住房面积”挂牌出让方式。据介绍，这种出让方式是设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，而转为在此价格基础上通过现场投报配建租赁房面积的方式确定竞得人。采用该种出让方式一方面可有效抑制地价快速上涨，另一方面，还可增加政策性住房供应量。
在天津，上周武清区的两地块则要求建筑面积90平方米以下住宅面积达到开发住宅建筑面积的70%以上。另有消息称，成都11月26日的土地拍卖会上，地处主城区的5宗土地中将有三宗地块要建总计8517平方米公租房。
随着土地出让新政的落地，多数热点城市的土地市场逐渐回归理性，部分项目的楼面地价下探较为明显，有机构统计称，北京调控后土地市场楼面价下调了五成左右。
北京中原地产认为，4月份的调控政策可以说是今年土地政策的分水岭，调控以后的住宅类地块楼面价格仅为6048 .8元每平方米，相比较新政前的12304元每平方米，下调达到了51%。以最近出让的部分地块为例，通州梨园地块，转让价格为10599元每平米，甚至低于今年2月拍出的通州区梨园镇半壁店村地块的10635元/每平方米。房山区窦店镇及长沟镇在6月及9月分别出让的两地块楼面价也仅在3500元/平方米左右，相比年初房山土地价的房山区西潞街道9302元下调了大半。
地产商拿地热情依旧不减
业内人士普遍认为，年底前是政府推地的一个高峰时段，其中不乏一线城市稀缺性商品住宅地块和二三线城市的优质地块，这往往会调动开发商的拿地热情。
中指研究院的统计显示，仅上周万科便竞得其监测的20个主要城市中的4宗住宅用地，其在北京海淀区竞得的两块地是今年调控政策出台后推出的两块最优质的住宅用地，其中，北京海淀区西北旺镇C 1地 块 居 住 项 目 用 地 成 交 楼 面 均 价19998元/平方米，为上周成交楼面均价的地块。
据现场一位消息人士向《经济参考报》透露，此次竞标吸引了包括万科、保利等房企巨头在内的12家开发商参与竞标，所有报价均超过了招标底价。中广信地产服务机构副总经理卢校认为，此举反映了大型房地产开发商资金流充裕，对北京周边的土地市场预期仍在加大。
中邮证券一位房地产行业分析师接受《经济参考报》采访时表示，当前我国的房地产市场仍是卖方市场，开发企业投资意愿强烈。只要有足够的资金，并不担心没有盈利的项目。
不过，也有业内人士预测，成交量的下滑和日益绷紧的资金链在一定程度上可能会使其拿地热情有所降温。上述分析师认为，房地产销售对开发资金来源的影响，因此未来如果销售情况没有改善，势必会导致开发企业投资热情降低，这将意味着开工减速以及项目购置的暂缓。
美联物业一份研究报告还提出，随着央行货币政策继续收紧，开发商资金链将面临越来越严峻考验，目前，仍有不少开发商冀望于明年上半年银行房贷政策能够松动，如果届时调控延续，甚至继续加码，开发商资金链迟早会出问题。
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银行开发信贷严控、信托融资渠道受阻、再融资阀门关紧……本轮地产调控让不少拿下高价土地的开发商如鲠在喉。近期，开发商退地的现象开始悄然浮现，背后所隐含的资金链压力也随之浮出水面。
有消息称，两家企业之所以退地，主要是由于融资渠道受阻后，企业无力解决资金问题。无法成功筹资，不能在规定时间内支付土地出让款。早在年初，大龙地产的“地王”收回事件就曾掀起过波澜。审视这两起退地风波，其中既有相似之处却也有所不同。不同的是，大龙地产是由于拖欠地价款而被有关部门强制收回土地，而上海两宗地则是开发商“主动”退地。相同之处则都是由于企业无力支付地价款，无法消化高价地这块“大肥肉”。
2009年下半年开始，一线城市土地价格开始飙涨，热门地块往往受到众多开发商抢夺，成交溢价率在100%以上的地块层出不穷。显然，曾经在土地市场火爆时期诞生的高价地块，正随着开发商资金链趋紧而爆发出诸多问题。
通常在房地产开发资金来源中，企事业单位自有资金占比不到20%，自筹资金占比约为30%，利用国内贷款和定金及预付款的比例则在40%以上。作为资金密集型行业，房地产企业普遍依靠财务杠杆维持生存和扩张。
但今年以来，我国的房地产政策基调一直保持从严，不仅在二级市场上对房地产再融资全面叫停，并且已经暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。此外，有关部门还规定，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行停止发放新开发项目贷款，监管部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
经历了2009年和今年年初的快速扩张后，一些开发商的资金链压力已然凸显。仅从上市公司的财务状况来看，大多数房企的经营性现金流为负值，财务成本则在迅速上升。在此情况下，加快周转、想尽办法融资已经成为不少开发商的当务之急。
尽管从目前来看，开发商退地只是个例，但也凸显出在融资渠道受阻的情况下，房企资金周转所面临的巨大压力。业内人士预计，除个别房企存在资金风险外，目前房地产行业的资金面仍在可控范围内，资金链压力会在明年逐步显现。
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