楼市僵持开发商资金链还能撑多久
南国城报2010/08/09 09:07
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
盛夏时节，楼市却正值隆冬。据新华社报道，近期监管层对房地产信贷尤其是开发贷款风险发出密集警告，在持续的楼市调控下，部分开发商已出现资金链紧张风险。与此同时，大部分开发商仍继续坚守“死扛”战略，使出各种“越冬术”，期望捍卫楼市“盛宴”。这场僵持战，结果会如何？引发了业界广泛关注。
开发商施展“越冬术”
楼市特殊时期，各地开发商开始施展不同“越冬术”应对这场不可预知的楼市调控。在不少楼盘以优惠、打折等形式变相降价促销的同时，有的开发商则打起了“擦边球”，寄望于“钻空子”甚至触碰监管“红线”以强撑局面。有的开发商拿出前期开盘时预留的房源，以灵活价格卖给员工或相关群体；有的开发商搞起了特惠房、精装房，变相降价；有的开发商底子很厚，仍旧捂盘惜售，静观时变。
部分开发商资金链趋紧
凭着前期所赚“卯吃寅粮”，如今成了不少开发商的真实写照。2009年81家A股房企预收款收入同比增速达到106%，创下近4年水平，为今年开发商业绩奠定良好基础。尽管近期开发商资金来源增速回落，一些房企仍表示，此轮调控之前已经有了较充足的资金储备，即使维持现在的市场情况，再撑3~6个月问题不大。
也有一些开发商资金已经趋紧。据新华社报道，一些开发商除了求助代价高昂的信托融资渠道，不少小型开发商无奈选择出让股权。
业内预测，如果销售面积和金额继续维持低位，政府后续对开发商资金进行从严管理，一些开发商即使不拿地，也可能在第三季度出现资金紧张。
业界观点
下半年房价只会稳中微降——中国房地产研究会副会长顾云昌
很多城市近期交易量已下降，北京、上海的交易量下降了很多，杭州的成交量跌得更厉害。中期房价松动是必然的，但下半年房价难大幅回落，只会稳中微降。
一方面，地方政府不会允许房价大幅下跌。美国有次贷，欧洲有欧债，中国则有地方债，目前中国的地方债已有7万多亿元。地方政府要通过土地财政来解决地方债，必定不会让房地产崩盘。另一方面，中国贫富差距过大。2008年，中国隐性收入高达9万多亿元，这些隐性收入的80%又集中在20%的居民手中，这造成了部分人钱太多无处去，所以房价还没怎么跌就有人急着抄底。另外，今年1~3月，开发商的销售非常好，近期的销售不好，还不会导致开发商资金紧张。
延伸阅读：
年底不可能出现大幅降价 ——住建部政策研究中心副主任 王珏林
如果说，出现大部分开发企业让利打折的局面，我个人认为是可能的。但要是说，大幅度的降价，目前还看不出来，也不可能。
目前的降价都是微调，好地段不降还在升。不得不承认房地产企业资金确实很充足，开发企业不做赔本买卖。另外，每个企业的房子并不多，房子卖一半就盈利了，他们没有必要大幅降价出售。最重要的是，大幅度降价出售，也是不健康的，一下降价50%，那是不可能的。出现这种情况的话，各种矛盾也全都出来了。
房价调整或在年底 ——汇丰银行中国区研究部主管 张之明
目前总体来看房价下跌非常有限，但市场存在滞后效应，每个周期内量跌都会领先于价格调整。现在有两方面已经体现出价格下调的迹象，一是许多大的房地产商比如万科，已经在局部地区开始打折销售，二是统计显示某些城市同一地区的二手房价格已经超过一手房价格，这也是一种领先指标。
今年上半年的主要问题是新房供应量相当有限，完全靠政策压力控制房价。预计到今年年底或明年年初会产生另外一种现象，就是大量新房上市供应，供应压力重新抬头，房价将会真正调整。
一线城市房价或跌两成——瑞士银行亚洲房地产研究部主管 王震宇
虽然目前开发商现金流都很充裕，但就瑞银所接触的开发商来看，并不会采取“硬撑着不降价”的应对策略。
差别化的信贷政策，对投资需求最集中的城市打击，因此一线城市房价预期跌幅也是的。今年下半年一线城市房价可能下跌两至三成，二线城市跌得少一点，大概下跌一成，三线城市未必会跌，可能还会继续微张。
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