房价严重脱离实际 别忘了美国楼市崩盘的教训

记得2006年刚到华盛顿担任经济记者时,许多美国人还为没有及时买房或少买了房子而懊恼不已。一位华人朋友颇有悔意地对我说,以前他买的60万至70万美元一套的别墅,当时已涨到150万美元左右,“如果多买一套,那该多好!”

但这种乐观情绪并没持续多久。正是从2006年起,美国楼市在火爆多年后急转直下,房价节节下跌,销售一滑再滑。买了房的人欲哭无泪,建筑商也无力回天。那位懊悔没有多买房的华人朋友,想来还是幸运者。

买房者和建房者,都成了房东。作为一个最直接的日常感受,从2006年起,美国街道旁的一道独特风景,就是越来越多的房地产广告。降价促销、赠送礼券,卖房者使出浑身解数,购房者却依然寥寥。在首都华盛顿,不少刚建成的楼盘在销售不畅后,最终只能打出“暂时出租”的广告。

于是,我的报道任务也变得日益繁忙,先是次贷危机,后是金融危机,随后成为全球性经济危机,美国财政部疲于奔命,美联储也是焦头烂额。但追根溯源,始作俑者正是美国房地产泡沫。时任美国财长的保尔森就多次坦承,楼市危机是美国经济的危险。

直至今日,尽管美国和全球经济已显现复苏迹象,但美国房地产市场积重难返,仍在深渊中苦苦挣扎。据统计,在目前身负房贷的美国购房者中,1/4的房贷额高于房屋本身价值。他们心中的苦痛,许多人都可以想象得到。而这其中隐藏的风险,仍好比是危及美国经济和社会稳定的、一颗不知何时引爆的炸弹。

作为一场全面的危机,美国房地产市场滑落到这一步,原因自然是多重的。美国政府监管不力,美联储采取过度宽松的货币政策,金融机构唯利是图、过度放贷,乃至消费者的非理性购买等等,都是原因的一部分。但透过现象看本质,其实根本原因很简单,那就是房价严重脱离了实际水平,这种膨胀的泡沫,如果不能有效化解,最后必然急剧破灭,形成全面的危机。

美国泡沫的严重性,从随后房价“自由落体式”下滑中就可见一斑。以佛罗里达的FortMyers市为例。今年季度,该市住房中间价为8.73万美元,而去年同期价格则达到了21.3万美元,算下来,跌幅已达59.1%。而去年一季度的价格还称不上,2006年的均价为26.82万美元。算下来,从2006年至今,当地房价下降了67.4%。

但是,在房地产火爆的狂热中,又会有多少人能理性认识到危机正在降临呢?

“股神”巴菲特也感慨,当时所有人都犯了同样的错,认为房价会永无止境地上涨,“基本上,四五年前,几乎每个美国人脑袋里都有这样一个概念,不管是正式的还是非正式的,认为房价不可能大幅下跌……这是愚蠢的想法,也是从众心理使然。”

在经济危机时,忧患意识或许并不缺少;但危机往往都是在经济繁荣和顺风顺水时埋下,在这时候,存有点长远意识,其实才是更加需要的。因为没有只涨不跌的市场,不管是股票还是房屋,如果价格脱离了实际,市场最终会作出反应的。而且,有些反应将以惨烈收场。

但血的教训真的能够吸取吗?世界银行和国际货币基金组织近来的多份报告就警告,一些国家正面临新的资产泡沫风险。比如,在一些新兴经济体,房市正热火朝天,房价节节攀升,已超过了普通社会能够接受的水平。美国知名经济学家、穆迪经济学家网首席经济学家马克·赞迪对笔者表示,一些国家应该警惕市场的房价走势,房价增长是正常的,但过快增长就可能是危机的隐患。

“正当的房价的增长幅度应该和居民收入幅度相一致。假如房价增长复苏快于居民收入,那么房价将变得无法承受。”他强调说:“在美国,房价的正当增幅大约一年在4%左右,在中国,房价增幅可能要快一点,但也只能是仅仅快一点而已。”

规律总是颠扑不破,虽然时常会有所迟延,但其效应终会显现。上世纪日本房市的疯狂,本世纪初美国房市的火爆,最终都演变成了灾难性的后果。最近迪拜世界公司的债务风波则是一个新的例子。也难怪一些经济学家感叹,必须警惕房地产的泡沫,因为每次严重的泡沫,总会以眼泪结束!

(来源：经济参考报 本报记者刘洪12月21日发自华盛顿)

遏制房价 中央出手调控 南宁年关楼市又见迷局

不足1个月，南宁楼市就先后出现了一抑一扬再一抑的剧烈震荡。

12月31日楼市优惠政策大限之前，开发商都在忙着“抢跑”。12月9日，国务院出台相关措施，表示“二套房贷优惠将继续，营业税免征时限恢复至5年”，悬挂在市场头上的一只“靴子”落下，开发商的销售策略开始变为小步慢跑。正当开发商以为高枕无忧的之时，另一只“靴子”在12月14日落下，国务院常务会议提出遏制部分城市房价过快上涨势头，同时抑制投资投资性购房。

八面来风的楼市宏观调控语境下，市场将走向何方？

一抑

优惠大限将至开发商纷纷抢跑

政策关键词：优惠政策大限

根据2008年12月20日公布的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（又称“131号文”），鼓励自住型购房和改善型购房的首付优惠、利率优惠等政策的暂定执行时限为“至2009年12月31日”。而南宁市购房“新增2人入户”等地方优惠政策也将在12月31日终止。

市场反应

■市中心楼盘出现抢跑

11月21日、22日（周六、周日），埌东和市中心6楼盘集体开盘或预约，率先掀起了年末的抢跑之风。当天，埌东的风尚80、金领公馆两个“兄弟楼盘”同时开盘；柳沙的民发·大观天下、半岛·半山、半岛·旺角也突然宣布开盘和预约；市中心的盛天国际也临时决定预约。

■12个楼盘扎堆发售

11月28日、29日（周六、周日），南宁楼市12个楼盘开盘发售，共推出了1686套房，将年末抢跑之风推向高潮。凤岭南北多个楼盘推出了400多套房。西乡塘7个楼盘纷纷在11月底、12月初推出新房源，江南4个楼盘也扎堆开盘、发售，均取得了不俗的销售成绩。

一扬

优惠政策延续 开发商小步慢跑

政策关键词：优惠政策延续

12月5日，中央经济工作会议指出：要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，放宽中小城市和城镇户籍限制。

业界普遍认为，中央经济工作会议提出的“城镇化”，将给我国房地产市场，特别是作为三线城市的南宁房地产市场发展提供更为广阔的想象空间。此前业内普遍担心的针对房地产市场的“政策拐点”并未得到体现，这可能也意味着，中央及地方出台的一系列鼓励自住的房地产优惠政策可能在2010年得到延续。

市场反应

■楼盘开盘不再追求日光

房地产优惠政策得到延续，开发商心里更淡定，开始放慢销售部分和收紧部分房源。前段时间南宁楼市不断上演的“日光”的奇迹，不再是开发商追求的目标。

12月12日，台湾街开盘，推出300多套房，均价5900元/平方米。虽然项目销售负责人表示，他们并不要求当天卖光，但当天1500多名预约客户亲临现场。截止中午12时，已售出90%以上。

■楼盘新品价格大大超过预期

6300元/平方米的均价，购房者怎么也想不到香樟林二期的认购价格能上涨得这么猛。香樟林在6月底一期开盘均价仅为4800元/平方米。尽管价格涨势迅猛，但还是有不少购房者前来认购，因为在12月12日香樟林2期开盘的当天，高新区的瀚林雅筑均价也达到6400元/平方米。同样，在12月13日开盘的东方华府二期，开盘5300元/平方米的均价也高出了原来5000元/平方米的预期。新推楼盘新品的价格已经大大超过了购房者的心理预期。

一位开发商告诉记者：“现在南宁楼盘价格普遍上涨，如果你不跟着涨就会被同行说你破坏行规。”

这一观点并没有得到购房者的认同。购房者黄先生认为，假如楼市宏观调控继续收紧，开发商会互相攀比，跟风定高价吗？

■部分楼盘放慢销售速度

早前，南宁楼市抢跑之风顿时四起，市场动荡不安。中央经济工作会议召开时个别楼盘却改变了这一策略，开始放慢销售速度。

“走量不是我们的目标。”12月12日，荣和·中央公园销售负责人告诉记者，他们楼盘当前只剩下不到100套房子，包括住宅和写字楼。“我们现在主攻金字塔尖上的客户群，只求质量不求数量，加上宏观经济的形势已基本明朗，我们也不必急着走量。”

也有购房者反映，半岛·半山和民发·大观天下等楼盘开始“捂盘”。对此， 民发·大观天下销售经理苏林解释说，目前民发·大观天下还有部分房源在售，开发商并不是捂住不卖。项目后期还有1500多套房供应，也请购房者不必担心。

再抑

支持自住 抑制投资和投机

政策关键词：支持自住 抑制投资投机

12月14日，国务院常务会议提出要遏制部分城市房价过快上涨势头，在增加普通商品住房有效供给的同时，继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。国务院常务会议还强调要加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。

市场反应

■开发商表示要快速开发销售

很多开发商在接受采访时表示，非常担心系列调控政策可能会引起市场观望，但并不会对南宁楼市造成太大的影响。明年将加大楼盘的开发和销售步伐。

广西保利房地产有限公司总经理吴光明认为，南宁作为二三线城市，有北部湾经济区核心城市和中国-东盟博览会举办地的利好，再加上明年中国—东盟自由贸易区建成的影响，长远来看，南宁房地产市场有很大的发展空间。“国务院提出要增加普通商品房的有效供给，这意味着快速开发和销售是明年开发企业发展的主导方向，广西保利明年继续走快速开发销售的路线。”荣和企业集团营销副总裁周鹰也表示，明年荣和的新项目荣和·山水绿城的开发和销售速度不会亚于今年的荣和大地。

调控山雨欲来 业界普遍乐观

年末楼市调控政策八面来风，在剧烈震荡的政策环境下，明年南宁房地产市场走向何方？影响南宁楼市发展的风向有哪些？它们的影响力又有多大？我们深入南宁业界进行采访。

利好

重点保持政策连续性和稳定性

12月14日的国务院常委会上，国务院特别指出要“重点保持政策连续性和稳定性”，这是否意味着楼市发展的大方向不变，南宁楼市受影响不大？

南宁宝资杰房地产项目咨询有限公司总经理王洪超认为，从大背景看，全球经济并未复苏，中国依然需要房地产发展刺激内需，总体而言楼市还将以稳定为主。从历史经验看，南宁是楼市调控政策的天然避风港，每次重大调控都不会让楼市太受伤。

事实上，2008年不少城市的房地产发展低迷，楼盘销售量出现“腰斩”，但南宁楼市销售量下降幅度并不大。

继续支持自住购房和改善型购房

国务院在会议上还提出“继续支持居民自住和改善型住房消费。”王洪超认为，虽然国家要抑制投资和投机性购房，但也要看到对自住购房的支持力度。住房消费政策可能会进一步分化，投资投机性购房的门槛会更高，而自住购房的门槛会更低。

不少业内人士指出，南宁市只是凤岭、东盟国际商务区和市中心的一些热点区域有部分热点楼盘出现了明显的投资和投机热，其他区域的楼盘购房群体还是以自住为主。国务院表示继续支持自住购房和改善型购房对南宁而言是利好。

积极推进城镇化发展

刚刚结束的中央经济工作会议重点提出，要“放宽户籍限制，推动城镇化”发展。南宁市房地产研究会副会长靳翔飞认为，南宁作为首府城市吸引着周边县市居民大批进入。再加上最近南宁“地王”频出，拉升了人们对未来房价的预期，这对未来南宁楼市发展有很大的促进作用。

12月5日，珠海华发实业有限公司用24.7亿元一举拿下柳沙新地王。业界认为，这表示上市企业对南宁市场有信心。荣和集团营销副总裁周鹰也透露，前段时间他接待了万科来南宁考察，南宁的房地产火热的市场让万科“印象深刻”。

中国—东盟自贸区建成提升区域价值

2010年，中国—东盟自由贸易区全面建成。业界普遍认为，作为中国-东盟博览会的举办地的南宁，未来的区域地位将大大提升，房地产发展也有了新动力。

目前，南宁保税物流中心正在接受国家部委的验收，准备在年底封关运行。南宁保税物流中心正式运行后将实现南宁与北海、钦州和防城3个港口之间的“港区联动”。南宁将成为中国东盟自由贸易区的枢纽城市。

利空

遏制房价过快上涨势头

国务院此次用“遏制”而非“抑制”房价过快上涨势头，措辞和力度更为严厉。南宁房地产业界非常担心，楼市调控政策的组合拳将陆续打出，这将会给市场造成剧烈震荡。

中国社科院在近期发布2010年《经济蓝皮书》指出，目前我国85%的家庭没有购买住宅能力。虽然没有关于南宁的直接统计数据，但不少购房者反应，今年房价可用“暴涨”形容，目前南宁4500元/平方米以下的房子已经屈指可数了，而大多数市民的收入并无明显增加。调控之下，更多购房者会选择观望。

抑制投资投机性购房

连投资性购房也与投机性购房一起抑制，这是前所未有的调控政策。南宁宝资嘉房地产咨询有限公司总经理陈伟认为，在通胀预期下，投资房地产将是躲避通胀风险的有效途径之一。但通胀逐渐从预期变现实，投资受抑制在情理之中。

国家统计局数据显示，11月居民消费价格（CPI）同比上涨0.6%，增幅由负转正，这意味着通胀预期在加大。广西民族大学商学院副院长高歌教授认为，如果房价继续疯涨，也不排除中央会采取政策“急刹车”，南宁楼市也将受到很大影响。

加大差别化信贷政策的执行力度

国务院常务会议提出“加大差别化信贷政策的执行力度”尤为引人瞩目。不少业内人士分析认为，二套房贷政策将收得更紧。

广西大鹏富成房地产开发有限公司总经理王砚鸣认为，如果中央加大调控政策的力度，不少投资客会暂时退出市场，可能会给楼市带来巨大震荡。但从历史经验看，楼市调控引发的震荡是短期的，南宁有很强的恢复能力。

继续整顿房地产市场

早在11月中旬，住建部就向各地下发通知，要求加大对违法违规行为的查处和公开曝光力度，及时发现并查处开发商炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等违法违规行为。现在，国务院常务会进一步强调“继续整顿房地产市场”，以后的整顿力度会进一步加大。

广西尊晟房地产咨询有限公司总经理俞晋芳认为，房地产市场整顿的力度加大，对开发商而言是“利空”，对购房者而言是“利好”。这也会造成市场短期震荡，但长远看来有利于房地产业的发展。（南国城报）