小区人造水景运营成本高如昙花一现 业主又爱又恨

凤翔路香格里拉花园小区部分水景已经干涸。

关注小区水景之现状

水景昙花一现 业主又爱又恨

编者按：人工河流、瀑布、喷泉等小区水景，在南宁的生活小区里随处可见，这是开发商销售房产时宣传小区环境美的卖点。不少买房者直言，当初买房正是被这样的“附加值”吸引了眼球。近日，南国早报记者调查发现，其实绝大多数小区的人造水景，只是在开发商撤离前昙花一现，然后便成为臭水池，变成滋生蚊虫的温床，有些甚至还存在安全隐患。

几日来，南国早报记者走访了南宁市明秀路、青山路和长湖路等多个小区，发现小区里原本优雅、美丽的人工水景，如今已变了模样：有的还有水，但水已呈棕红色、黑色或墨绿色，成为蚊子的温床，且池底布满淤泥；有的已经没有水，池底石头裸露，黄泥遍布。这些在入住之初让业主十分喜爱的人工水景，如今已令人又气又恨

走访 美丽水景已成追忆

郭先生家住青山路秀山花园小区，入住已有10多年时间。近几年来，他一直都在抱怨，小区里几个以前流水潺潺的人工瀑布和喷泉，为何现在全都成了摆设？“我跟小区物业反映过很多次了，根本不管用。”郭先生说，这样一来，小区环境和档次大打折扣。

8月6日，记者走访了秀山花园小区，发现情况确实如郭先生所说，所谓的人工瀑布、喷泉水景，只见景不见水，有的已被荒草遮蔽，有的则因长时间不清理，被累积的泥土覆盖。

记者走访发现，其实不少小区漂亮的人工水景都是只昙花一现。如长兴路的同和华彩美地小区D区，原本在入口处安装有喷泉设施，如今有些设施已经不见了，若不仔细观察，已看不出这里是曾经养眼的水景。

在明秀路的振宁翠峰小区，开发商当初依据地形，在小区中央位置建设了一座容量达1600立方米、分为上中下三部分的人工湖。小区业主黄先生说，上面是喷泉，中间是水道，下面是宽阔的湖面，2003年入住时，壮观的水景衬托着茂盛的树木花草，让小区看起来非常“高大上”。可是喷泉用了一年左右就停了，湖底慢慢累积了很多淤泥，水变浑浊了，有时甚至散发出异味。

8月12日，记者绕着这座人工湖走了一圈，发现湖里有不少地方的水呈棕红色，水面还漂浮着污物；中间部分水道上铺设了铁板，已成停车场，部分裸露的水道里累积了很多黄泥巴；上面的喷泉已停用很久，水泵已锈迹斑斑。

在凤翔路香格里拉花园小区，业主们七八年前入住时，开发商依据地形建设了有两层小瀑布水景，水池底部还错落有致地放置了大小不一的石头，鱼儿在清水和石头之间悠闲地游着，令小区环境看起来十分优美。如今，上面和中间的水池里还有水，但已呈墨绿色，水底布满淤泥，下面的水池则已干涸，石头裸露在外。

记者还走访了建政路、东葛路和长湖路多个已投入使用5年以上的生活小区，发现这些小区的水景均已失去了原有的功能，损坏和肮脏程度让人不堪入目。

同和华彩美地小区的喷泉早已停止使用。

感受 水景成摆设令人心烦

漂亮的人工水景对于多数小区业主来说很有吸引力。在很多业主看来，漂亮的水景能提升生活档次，让人生活舒心。不过，当水景美丽不再时，就让人烦心了。

秀山花园业主李女士说，小区里曾流水潺潺的水景如今成了一个死水塘，散发着臭气，还变成了滋生蚊虫的地方，不少小区居民对此意见颇大。“虽然这里没有活水流了，但我们散步时还会沿着这些地方的路走，蚊子苍蝇飞来飞去，让人心烦。”

振宁翠峰小区的李女士在南宁市爱国卫生运动委员会办公室工作，对蚊虫的繁殖有所研究。她说，蚊子是卵生动物，待产卵的雌性蚊子首先在水中产卵，蚊子卵的孵化和幼虫的生长阶段都是在水里完成的。受待产卵雌性蚊子欢迎的是污水，因此生活小区里原有的水景一旦污水横流，就会成为滋生蚊子的温床，容易传染疾病。

小区水景成为摆设后，还存在一些安全隐患。香格里拉花园小区的部分水景已无水，池底的石头外露，很多小朋友会进入池底玩耍，有时搬起石头乱丢；振宁翠峰小区污水横流的水道两侧没有安全护栏，给跳广场舞的老人和在池边玩耍的孩子带来危险，后来物业就用铁板覆盖了水道，将它变成了停车场。这些原本美丽的水景，如今不仅美景不再，还产生安全隐患，这让业主们意见很大。

说法 运营成本高让水景“好景不长”

究竟是什么原因导致小区水景运转不起来？物业公司或许有发言权。据了解，开发商在销售房产时，会用开放的水景吸引顾客，但一旦楼盘售罄，开发商走人，水景的日常维护则转交物业公司负责。记者调查发现，物业公司要考虑运营成本，往往导致水景的维护缺位。

实际上，维护成本从开发商转嫁到物业身上后，终还是会由业主承担，成为小区维护管理的一项沉重开支。这也导致有些时候，业主对水景的运行产生争议。开喷泉时，有业主质疑水电费应由谁来埋单；不开喷泉时，臭水养蚊也遭投诉。

秀山花园物业中心负责人说，他们从2007年接管该小区，当时小区里的水景还能在节假日里开放一下，后来因设备老化易坏，维护运营成本实在太高，就不再开了，如今已停用多年。同和华彩美地小区的物业负责人说，当初喷泉开放时，喷泉设施不是被偷就是被人恶意破坏，加上运营成本较高，物业经反复权衡，后来就决定停用了。

分析 卖房宣传是否算承诺？

开发商在卖房时大力宣传的“水景”，算不算一种长期的承诺？水景的后期维护运营费用究竟该由谁来出？

某开发商的工作人员坦言，宣传册和楼盘广告上的话语本不可全信，如果在售楼合同上没有详细写明小区水景的开放时间，业主只能是哑巴吃黄连，有苦说不出，而在购房合同里写清水景开放时间的情况几乎没有，所以业主找开发商“维权”是不太可能的。

南国法援公益律师朱继斌说，根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。具体到水景的纠纷，开发商的销售广告和宣传资料虽有水景喷泉字样，其并不必然承担合同义务。但是若开发商就水景喷泉在广告或宣传资料上已作出具体明确的说明及允诺，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格有重大影响的，则构成合同义务。在司法实践中，则需视双方证据而定。

对于水景喷泉的运营及维护成本由谁承担的问题，朱继斌律师认为，如果合同没有明确约定由开发商承担的情况下，因其开放后的美化效果由全体业主受益，因此应由全体业主分摊。

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为何小区里美丽的人工瀑布、喷泉和溪流等好景不长？除了后期维护缺位、运营成本高以外，有无其他深层原因？对于那些已经荒废且并无再次开放可能的水景，是否可以变成绿地？针对这些问题，南国早报记者多方探访，试图找到答案

说法：

小区美丽水景需资金支撑

在记者走访的众多小区中，唯有葛村路一个老小区的水景还在正常运转。该小区门口处的幕墙式喷泉水景几乎天天开放。小区内还有两个水池喷泉，其中一个是去年新建的，平时，这两个喷泉不定时开放，遇到节假日就都会开放。

为何这个小区的喷泉不像其他小区一样昙花一现？原来，这个小区与一般的居民小区不同，这是某房地产公司在范围内为数不多的5A级小区之一。对于维护小区水景的成本，该小区物业中心的工作人员不愿多说，只是说“花费很大”。既然“花费很大”，难道业主没有意见？该工作人员透露，如果由业主交钱维护水景，恐怕没有几个人愿意，因要维护5A小区的头衔，实际上维护水景运营的成本是由公司负担。

谢先生是一家具有一级资质的物业公司负责设备维护方面的负责人，他说，维持一个小区喷泉常年的正常运转，成本是惊人的。这些成本主要有几项：一是水泵的维护和保养，要保证常年浸泡在水中的水泵不生锈并一直运转；二是喷泉的用水，必须要保证水质清洁，否则喷泉就会被垃圾堵塞，就是一片落叶也会导致喷泉无法正常喷水；三是水景日常维护的人力成本，这是非常高的。他说：“维护美丽的水景需要资金支撑。”

回应：

多数小区不适合推水景概念

南宁一家房地产开发企业的负责人透露，新建小区规划建设人工水景，目的就是提升楼盘档次和拉抬房价。在该负责人看来，南宁的众多小区并不适合推水景概念，而应以绿化景观为主，绿化景观相对容易维护，也能美化环境。

该负责人说，在销售楼盘时，购房者看到的美景，包括水景、绿化等，都是开发商花大成本打造的，而物业公司很难维持开发商在售房时极力维护的水景状态，当开发商在楼盘售罄撤离时，“落差”自然就显现了。

另一小区开发商的相关负责人也坦言，他们在小区地下停车场之上建人工水景，耗费很大的人力、物力和财力，如果水景对开发商销售楼房没有好处，开发商自然不会做，“至于后期如何维护，我们就不管了”。

反思：

小区水景规划设计存在缺陷

除运营成本高外，有人认为水景“好景不长”的原因是规划设计上有缺陷。

事实上，若要保持美丽，水景的水体要有自我净化能力，必须构成一个生态系统。然而，在记者走访的小区水景中，多数都是瓷砖或鹅卵石垫底，看上去虽然洁净美观，实际上却破坏了水体的自净系统。在此情况下，只能依靠耗水、费电的方式来人工维系，这显然是一种高耗能不经济的方式，由此而引发业主和物业之间的费用争议。

   “不符合生态规律的高耗能小区水景，本就是一种难以持续的假景观，只有在小区规划和设计之初便把生态、节能和可持续性考虑在内，小区水景才能完成‘美丽负担’。”从事园林设计工作的李先生说。开发商在修建人造景观时，应该充分考虑后期的维护成本，尽量利用地势、自然资源：一是要强调活水的作用，增加水的流动性；二是要强调水的自净功能，开发商有必要种养一些水生植物，通过生物链的作用，消化和吸收内外污染源，增强水体的自净能力。

   李先生家住仙葫开发区蓉茉大道一小区，他家门前有一个水池，里面有不少鱼，这个水池一直清澈见底。他说：“我用两个办法维护这个水池的清洁：一是在水池底部和表面分别养殖了两种绿色植物，对水质起到净化作用；二是常往水池中加入自己利用未经烹饪的菜叶制作的环保酵素。”就这样，水池里的水没脏过。

探索：

能否改为绿化景观或停车场？

   针对小区水景成摆设的现状，部分有想法的业主认为，物业应该广泛征求业主的意见，如果多数业主愿意让水景运转起来并平摊费用，就制定水景维护计划，让水景运行起来；如果大部分业主不同意，则不如把水景改造成绿化景观、健身场所或者停车场等。

   阮先生是长湖路某小区物业服务中心的主任，他认为，如果物业要把原有的水景改造成绿地，必须征求业主意见，只有大部分业主同意了才能做。即使大部分业主同意整改了，但是个别业主不同意，就到物业来闹，“我们就会自找麻烦”。 

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小区里两条比较明显的裂缝。

小区地面开裂 居民昼夜难眠

南宁市秀灵路西一里明秀西园小区住户认为，开裂原因是附近工地施工造成的，

工地项目部则称有可能是下雨造成的

“看到小区的地面开裂得越来越厉害，房屋也出现了裂缝，我们整天提心吊胆，晚上不敢熟睡。”8月12日，说起开裂一事，南宁市秀灵路西一里明秀西园小区不少业主认为，由于旁边的工地施工，致使他们小区的房子存在安全隐患。相关工地负责人则表示，基坑监测阶段性报告显示，监测数据未超设计报警值，基坑顶部支护暂处安全稳定状态，他们会继续监测巡查，确保居民生命财产安全

住户

地面裂缝越来越大

明秀西园小区共有两栋7层高的楼房，分别为1栋、2栋，约有160户居民，其中1栋84户。8月12日下午，记者在1栋楼房的周边地面上，发现两条比较明显的裂缝，一条位于楼房墙根边，另外一条距离墙根大约1米的地方，两条裂缝基本平行。居民拿出尺子丈量裂缝，发现宽处达3厘米多。

“今年7月下旬，我们发现小区出现了裂缝，随着时间的推移，裂缝越来越大。”一名居民说，他们为了验证裂缝是否会增大，曾在裂缝处放置了小石块做试验，结果发现过了几天后，原来嵌在裂缝上面的小石块掉进了裂缝里，“如今房间也发现有裂缝”。

小区的一些杂物房用来住人、出租。在1栋楼房的杂物房前，一名年轻女子说，她原来在这里租住，看到路面开裂、房子出现裂缝，不敢继续租住，重新在别的地方租房子。

监测

“暂处安全稳定状态”

居民称，1号楼是1997年6月份竣工的，是较老的小区，用的是预制板，如果继续开裂下去，就会存在很大的安全隐患。因此，他们白天谈论多的就是开裂问题，提心吊胆，睡觉也觉得不安全。

小区旁边工地是中国林科院南宁办事处危旧房改造项目。记者来到工地看到，这里的基坑已经挖到大约20米深。对于小区的裂缝问题，工地项目部负责人付先生拿出一份基坑监测阶段性报告称，他们对开裂问题非常重视，采取了相关措施进行处理，比如现在已经停止抽取地下水等。

这份报告是由自治区建筑工程质量检测中心8月10日出具的，监测时间为2014年11月26日至2015年8月8日，报告的分析建议为“监测数据未超设计报警值，基坑顶部支护暂处安全稳定状态。”同时报告还建议加强对基坑及周边建筑设施的现场监测巡查，以便及时发现和排除安全隐患，确保基坑顶部支护及周边环境的安全，及时修补开裂部位及个别坑洞，防止基坑塌方的危险。

部门

关注进展做好相关工作

监测报告称是安全的，那么小区的裂缝是怎么造成的呢？工地项目部相关负责人表示，开裂位置的下方有排水沟，前一段时间下雨较多，有可能是排水沟出了问题。但是，居民认为这种说法不靠谱，以前也下雨，但没有出现裂缝问题，因此认为裂缝是工地施工造成的。

明秀西园小区没有物业管理，目前，小区部分居民开通了QQ群，以便更好地交流并相互了解开裂问题的进展情况。小区居民将情况反映给了南宁市西乡塘区秀灵北社区。

秀灵北社区唐书记告诉记者，目前，他们已将问题反映到街道办，并从街道办拿回“房屋使用安全管理通知书”让居民填写开开裂情况。“居民如果担心房子有问题，可以到房屋安全鉴定机构申请做鉴定。社区会继续关注这个问题的进展情况，并做好相关工作”。