隐瞒土地抵押事实 海口国土局涉嫌违规出让土地
经济参考报2015/06/04 10:12
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
《经济参考报》记者在海口市采访调研时发现，海口市国土资源局(以下简称“海口国土局”)在挂牌出让一宗国有建设用地时，将一宗已经抵押的地块推向招拍挂市场，而且在土地出让过程中，海口国土局还隐瞒了土地抵押的事实，涉嫌严重违规。
土地竟先抵押后出让
海口国土局的土地出让公告显示，2014年3月10日，海口国土局公开挂牌出让“海口市金沙湾片区D0501地块”，地块用地面积为50993.7平方米，用地性质为商业综合用地。
2014年4月11日，北京精诚众和投资有限公司通过公开挂牌出让程序以约3.13亿元总价竞得D0501地块。同年4月23日，该公司与海口国土局签署了《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定定金为3128.48万元(成交价10%)。
2014年5月15日，海口国土局、精诚众和公司、海口硕宇宏远房地产开发有限公司(下称“硕宇宏远公司”)等三方签署土地出让合同变更协议，将精诚众和公司合同下的所有权利和义务全部转移给硕宇宏远。
随后，硕宇宏远公司于2014年5月16日缴付全部土地出让价款，海口国土局承诺于2014年7月2日颁发国有土地使用证。
然而，硕宇宏远公司按期前往海口国土局领取土地证时，却被告知土地证无法办理。原来，D0501地块在挂牌出让之前已经被海口国土局抵押给国家开发银行海南省分行。在海口国土局办理土地使用证书之前，该抵押手续仍未解除。所以，海口国土局当时无法向硕宇宏远公司颁发合格有效的土地使用证书。
《经济参考报》记者在海口国土局官网上查阅有关“D0501地块”挂牌过程中的出让及成交公告后发现，在官网上招拍挂的公示信息中均未出现有关该地块被抵押的信息。硕宇宏远公司相关负责人告诉《经济参考报》记者，公司曾多次找海口国土局相关部门要求尽快解决此事，得到的回答均为“正在研究解决办法、尽快办理”等托词。
2014年9月份，硕宇宏远公司两次发函催告海口国土局尽快消除该地块权利瑕疵、颁发合格有效的土地证并交付土地。迟迟没有结果后，同年的10月20日，硕宇宏远公司向海口国土局送达了《关于解除土地出让合同的通知》，要求解除出让合同。
双方对簿公堂
在多次协商未果后，2014年11月7日，硕宇宏远公司向海南省高级人民法院提起诉讼，要求解除与海口国土局的土地出让合同，返还全部土地出让金，并双倍返还定金以及赔偿损失。
根据双方签署的《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条规定，“出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的部分，受让人可请求出让人赔偿损失”。
2014年11月18日，海南省高级人民法院受理了该案件【案号：(2014)琼民一初字第12号】。
在硕宇宏远公司向海南高院提供的证据材料中，有一份海口国土局上报海口市政府的报告(海土资用字【2014】540号，签发人：盛林)，内容显示：海口国土局已经承认“由于土地存在抵押而不能按期向受让人颁发土地证，其行为构成违约，硕宇宏远公司提出的解除土地出让合同，同时要求返还土地出让金以及双倍返还定金等诉请具有事实和法律依据”。
但此时事情却出现了一些变化。硕宇宏远公司负责人告诉本报记者，在随后的庭审中，海口国土局代理人向法院提供了一份“国有土地使用证”作为证据，证明其在2014年9月26日制作了该地块的国有土地使用证书，权利主体为“硕宇宏远公司”；同时还有一份土地已经解除抵押的证明。
2015年3月16日，海南省高院作出一审判决，以海口国土局出示的日期为“2014年9月26日”的“国有土地使用权证”未超过合同约定期限，且涉案土地已经解除抵押等为由，驳回了硕宇宏远公司的诉讼请求。
海口国土局违规制作土地证？
针对海南高院的一审判决结果，硕宇宏远方面不能接受。“在庭审过程我们才得知海口土地局已经办理了土地证，以前根本不知道这个土地证的存在。”该公司负责人还说，海口国土局的这两份证据还有明显矛盾之处，“办理国有土地使用证的日期是2014年9月26日，但是土地解除抵押日期却是2014年12月10日”。
“办土地证在先，解除抵押在后，这个过程明显违法违规。”上述负责人告诉记者，海口土地局在没有解除该地块抵押登记的情况下，制作的土地证同时存在两个权利主体：一个是作为抵押方的“海口市土地储备整理中心”，一个是受让方的“海口硕宇宏远房地产开发有限公司”。
不仅如此，硕宇宏远方面还有进一步的质疑：在他们起诉之前，硕宇宏远公司办理开发手续急需土地证，多次发函催办土地证，国土局却无回复。然而在硕宇宏远上诉后，国土局却有了土地证。他认为，国土局是为了掩盖其违约事实，通过倒签日期的方式违规制作了所谓的“国有土地使用证书”。
针对D0501地块抵押、出让、解押等相关事宜，2015年1月4日，本报向海口国土局发函，希望采访具体情况。今年1月22日，本报记者前往海口国土局联系采访，海口市国土局宣教处的办公人员吴海南说，针对记者要求采访的这些情况，他们正在与企业方面沟通解决，但没有具体时间表。同时他告诉记者，针对这宗地块的相关情况，建议记者直接联系采访土地利用处处长杨俊和宣教处负责人顾贤文。
记者拨打了吴海南提供的两个电话号码，其中，顾贤文仅表示“需要找领导汇报”后再无回复。今年4月14日，杨俊在电话中表示，该地块的处理事宜仍在与企业协商当中，且处理过程牵涉多个部门，他不能就此做单一表态。5月28日，记者再次致电杨俊，他分别在电话和信息中表示，接受采访需要执行相关规定，他个人擅自接受采访是“不妥的”。截至本报发稿，海口国土局一直未对本报的采访内容作正式回复。
一位业内人士分析认为，海口市国土资源局作为政府机关，在挂牌出让D0501地块时存在严重的违规行为，“其一，挂牌出让的土地存在权利瑕疵，属于违规出让土地行为；其二，在挂牌公示时未能如实告知土地竞买人，未尽到如实披露信息的义务，已经侵犯了竞买人的权益”。
上述硕宇宏远负责人对记者表示，为了获取和开发D0501地块，该公司先后投入了约3.3亿元的资金，不仅未获得该宗地块，甚至无法收回土地价款，“巨额款项被锁定，已经影响了公司各项开发建设进程，相应经济损失也在逐日增加”。
记者了解到，尽管该案一审诉讼请求被驳回，硕宇宏远公司已委托律师向高人民法院提起了上诉，高人民法院已经正式受理此案，本报对此将持续关注。
中国经济网
据中指研究院数据信息中心监测公布数据显示，监测的40个主要城市5月18日至5月24日土地成交量环比增加18%，出让金环比减少64%。一线城市中，广州成交3宗住宅用地，合计8万平方米，出让金不足10亿。
这是前五个月土地市场的缩影。某网站发布的数据显示，1—4月，10大典型城市土地出让金收入1833亿元，与2014年、2013年同期相比分别下降48.0%和20.2%。
土地成交量下降背后，地价持续高位。以北京为例，前五个月共成交约34宗经营性用地，土地溢价率居高不下。
有分析人士认为，商业用地资源减少会加剧房企在一线城市的竞争；楼市回暖，下半年土地市场成交情况有望好转。
不过，房企对土地的渴望似乎并未点燃。“现阶段拿地必须慎之又慎。”一位一线房企相关负责人告诉中国经济网记者，相比加大土地储备量，企业更倾向于趁着行情好尽快去库存。
一线城市土地市场沉寂
对房地产行业来说，一线城市的标杆意义十分明显。
今年一季度，北京的土地成交市场便出现了量价齐跌的情况。据北京国土资源局及亚豪机构公布的数据统计，今年一季度北京共成交地块28宗，同比减少22宗；经营性用地为25宗。其中，建设用地面积173.61万平方米、规划建筑面积399.25万平方米，同比分别减少57.3%和42.4%。
土地出让金方面，一季度北京约有484.73亿元出让金进账，同比减少269亿元，降幅达35.7%。
分析人士认为，成交数据的走低主要受推地节奏限制。分析称，2014年整体的市场低迷以及地价的高企，使得部分房企对于土地市场“心有余而力不足”，为避免地块受到冷遇，相关部门也放缓了推地节奏。
上海方面，截至4月底，土地成交建筑面积已经连续12个月负增长，但土地成交均价却创下自2010年4月份以来的新高。
值得一提的是，上海在今年4月8日还发布了《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定(试行)》，将全生命周期管理范围扩大到经营性用地。
某房产研究院综合研究中心总经理崔霁认为，在上海建设用地负增长背景下，根据土地集约节约利用的迫切需要，这一政策是通过控制源头来倒逼房地产行业转型的进一步深化，产业化、专业化、精细化、品质化将行业是未来发展趋势。
广州方面，在此前公布的2015年建设用地供应计划，今年预计出让204幅地块，总用地面积约1621万平方米，较2014年减少近24%；在出让计划大幅减少的情况下，广州土地市场成交状况也相当惨淡，今年一季度仅完成全面目标不足一成。
去库存压力依旧
一直炙手可热的土地为何遭遇如此局面。除了政府控制土地入市速度外，市场方面库存高企也是主要原因。
据中指研究院公布的数据显示，2014年12月国内北上广深四大一线城市商品住宅可售面积总量为3897万平米，达近五年高水平，较2013年12月增长近千万平米。而2014年，一线城市出清周期均值为13.5个月，同样也是近五年高。
某房地产研究院公布的《2014年新建商品住宅库存报告年终版》，广州2014年1月份新建商品住宅库存为738万平方米，而到了第三季度末则达到了1009万平方米，到了第四季度，库存处于一个高位盘整的态势，到了年末则为994万平方米。
这就是今年开年整个房地产行业的情况。
“疯狂拿地，到快速开发，再到行业突然预冷，去年末应该是地产业问题集中爆发的关键节点。一度抢手的房子变成了难以消化的库存，这就是为什么在现有情况下开发商冷落土地市场，而专心致志卖房子。”一位行业分析人士告诉中国经济网记者。
确实，今年3.30新政后，政府还推出了降准、降息等利好消息，对急需资金的房地产行业带来了很大的活力。同样，在每一次利好的背后，都上演着楼盘热卖、准备涨价的戏码。但是，在行业研究人员看来，都是只是房企加快去化的手法。
目前，房地产回暖呼声颇高。中指研究院发布的百城价格指数显示，5月100个城市(新建)住宅平均价格为10569元/平方米，环比由跌转涨，上涨0.45%，同比下跌3.73%，跌幅收窄0.73个百分点。
虽然价格有所上扬，但库存压力依然不小。
我爱我家的统计数据显示，北京2014年商住房月均成交套数为1112套，而2015年季度，商住房月均成交套数进一步下滑至782套。与2013年相比，下滑幅度超过50%。而2014年5月至今，北京商住房库存套数为36653套。
下半年土地市场必升温？
伴随房价的微涨，6月份的土地市场也已经是风云再起，受关注非以广州为首的华南区域莫属。
5月20日，广东佛山顺德区举办了5年来大规模的一次土地推介会，25宗优质土地吸引了包括万达、保利、中海、碧桂园在内的37家房企。顺德区国土局有关人士就表示。
“这次推地的规模是近年来大的，土地也比较优质。因为我们对今年的市场有信心。”
5月27日，在福建厦门的一场土地拍卖会上，恒大力压万科、华润、金地等房企，以超过30亿元的总价拿下了当天拍卖会上大的一幅住宅用地。
5月28日，广州市国土资源和房屋管理局官网显示，广州将于6月26日以拍卖方式出让7宗地块，起始总价高达198亿元。7宗地块主要是商务和商住用地，集中在广州金融城、广纸以及广钢新城等旧厂旧村等改造地块项目。
信息显示，地块起始总价达115亿，楼面价高达1.6万元/平方米。其中2宗商住混合地总占地面积达30万平方米，建筑面积达72万平方米，因其面积巨大，地处市区注定将成为焦点。
此外，天津、昆明等地也明确表示6月份将有多宗土地挂牌转让。
这都被广泛看作是继房价回暖之后土地市场抬头的信号。北京中原地产市场研究部总监张大伟也认为，下半年将是土地市场的窗口期，房企在一波上行行情，将积极去化，去化的下一步即是积极补仓。
不过也有分析者认为，下半年土地市场未必会升温。
“土地市场的冷热，直接取决于房地产市场交易情况。眼下，群众购房意愿上升，很多人看涨房地产行业。如果不抓住机会尽快去化，而是选择过早补仓，一旦楼市稍微降温，企业库存高企压力依然很大。”一位行业分析人士告诉中国经济网记者，对土地入市速度的控制和去库存速度达到合理配比，商品房供应过剩的情况才能得到有效解决。
该分析人士还表示，很多房企正在朝着多元化和轻资产方向转型，对土地的渴望已非“欲罢不能”。
对于下半年土地市场的预测，他表示，“相比前5个月，肯定会出现一定的反弹，但应该不会太剧烈”。
（中国经济网 郭晓伟）