行业天花板十年内将现 龙头房企密谋结构革命

今年7月，万科总裁郁亮提出了十年房地产行业就要出现天花板的观点，被行业很多人士所接受。中金公司房地产行业研究员宁静鞭说，未来的十年其实是结构的十年。2010年的人口普查得出的人口结构数据，可以预测未来三到五年的住宅需求将快速向下降，每年的幅度在2%~4%。在这样一个背景下，不出10年房地产业销售额的天花板便显而易见。在这样的情况下，万科提出了转型城市服务配套商的角色定位，为即将到来的营业收入结构革命，作好了准备。

事实上，察觉到行业即将出现天花板的并不只万科。吴亚军谈到龙湖所以会出现“V”型增速下滑，认为更多地是为了公司股东的利润、股价、融资成本和资金量所作的主动调整，因此未能完全迎合资本市场对于业绩成长的漂亮曲线要求，而是更为务实地从股东利益角度提前作出的战略性调整。

有业内人士分析：龙湖的“V”型增速下滑，并不仅仅是短期调整的需要，恰好也可以更好地应对在十年内将出现的行业天花板。此前，万科总裁郁亮认为，住宅开发的行业天花板将在十年内出现，企业必须提前转型。龙湖选择向已完成转型的香港房企，通过持有部分商业物业，获得稳定租金收入，提前准备应对将要出现的行业天花板。

龙湖增速放缓：带来的

上市以来，人们看到的是一个坚持有质量增长的龙湖。的确在过去三年间，龙湖可以说是在负债率控制、融资成本以及土地市场“抄底”三个领域表现卓越。

去年9月，龙湖地产在当年度内房股企业需和港资太古集团需要股价大幅折让才能顺利配股的背景下，以较低的股价折扣，成功融资30.89亿元港币，成功将净负债率调整至50%以下。

去年10月份，龙湖又凭借着低负债率的优势以仅仅6.875%融资成本发行了4亿美元优先票据。

今年，龙湖更是融资动作频频。先是1月份以6.75%的息率发行了5亿美元票据，7月更是从13家境外银行，以3.8%的超低贷款利率获得了近77亿元港币的银团贷款。

龙湖之所以能在资本市场不断获得大量低成本的融资，根本原因就是龙湖的发展足够稳健和安全。

大量的低成本融资给了龙湖在土地市场抄底的机会。懂得土地市场过去一两年价格趋势的投资者可能会知道，这意味着龙湖未来三五年可能带给股东的和回报将会十分可观。大量的在手现金不仅确保了龙湖在2011年市场最冷的时候资金无虞，还让龙湖在2011年下半年到2012年上半年这个土地市场连续出现流标的年份里，成功低价抄底，购买了不少更靠近城区的优质地块，在短短一年时间完成土地换仓。比如去年8月以底价摘得的杭州（楼盘）春江彼岸项目，楼面价为9504元/平方米，而两个月后中海隔江摘得的三堡地块，扣除配建的保障房面积，折算到可售部分的楼面价约为28000元/平方米。项目今年6月首次开盘推出784套，两去化率逾90%，创当地近3年单项目开盘销售金额、套数及面积三项纪录。截至当月底，该项目累计实现认购逾20亿元，而这正是龙湖“近城区、控规模、高周转”策略的验证。

此外，2011年8月，龙湖在上海（楼盘）拍得的虹桥商务区核心区一期05号地块，当时底价仅30.54亿元，折合楼面价仅10503元/平方米。而今年1月同一区域出让的同一性质地块，楼面价却突破2万元。再比如去年9月，龙湖获得北京（楼盘）孙河双珑原著的楼板价仅为20100元/平方米，而同区域今年实时成交的土地，再扣除保障房面积外，楼板价高达48400万元/平方米。此前，旭辉集团行政总裁林峰曾认为，土地价格的上涨，意味着房价的进一步上涨。这也可以看出，仅这三地块未来两三年内将给龙湖带来的会有多可观。

根据年报，截至2012年底，龙湖地产土地储备合计3952万平方米，权益面积为3582万平方米。截至2010年12月31日,龙湖地产土地储备合计3161万平方米,权益面积则为2824万平方米。

战略调整：提前至天花板出现前的10年

按照宁静鞭的观点，未来10年房地产行业必然会高度集中，整个行业将进入整合时代。而在未来的三到五年里，这种趋势将非常明显地表现出来。未来住宅市场将可能出现香港那样，由十家企业垄断整个住宅市场的所有份额。

如果这种局面一旦出现，那么商业地产地位的重要性将势必显现。香港的“四大地产巨头”—长和、新鸿基、新世界、九龙仓几乎每一家的投资类物业租金都要占到其销售总收入的接近一半。

正是因为这种稳定的租金比重，让香港地产商熬过了金融海啸，也能轻松应对市场天花板。

事实上，在过去的数年时间里，龙湖一直在向香港地产商学习，不断提高收入的稳定性。根据此前媒体的报道，龙湖每年会将至多10%销售回款投入到商业地产发展，这个数据既保证了商业战略的稳步推进又不至于沉淀大量现金流。而巧合的是，龙湖的销售回款率正好优于行业10%以上，因此，仅靠优于行业的回款管理，就可以对冲商业投入的现金压力。

按照龙湖的计划，大约在十五至二十年以后，龙湖的租金收入将达到其营业总收入的20%。如果这个目标最终实现，那么龙湖在遇到行业天花板时，股东也不需要担心业绩会出现下滑。

龙湖高达82%的客户忠诚度，确保了其在住宅市场的竞争力和行业份额。而商业地产的租金大幅增长，则可减轻整个住宅市场需求下滑后龙湖的业绩压力。

某种意义上，龙湖的“V型增速下滑”，也与吴亚军的未雨绸缪有关。从2011年开始，龙湖在商业地产领域加快了动作，相继在北京、上海竞得多幅商业或综合开发地块。来自商业地产的销售收入，对集团的业绩贡献的比重也不断增大。

应对十年后的行业天花板，龙湖可能是投入的一家公司。其他房企虽然也预计到未来将出现这一趋势，作出一些新的尝试，但转型方向尚不清晰。

充足货量应战“枯水期”

从今年上半年开始，北京、上海、福建、杭州、南京（楼盘）等一些地区，出现了供应紧张的现象。由于受到市场调整影响，2011年和2012年上半年房企的开发增速放缓，一些地区的供应出现了暂时性的紧缺，日光盘不断出现。

有机构在研究一些企业七八月份的销售时，就曾分析，这些企业的业绩有可能出现大幅下滑，原因之一就是土地供应的青黄不接。

此前，2011年到2012年上半年，土地市场成交低迷，很多地块未能成功出售。而2012年下半年到今年上半年，土地价格又大幅走高，房企往往需要以非常高的溢价率才能买到地。

在这样一个背景下，一些企业因为在这两年间极少出手买地，可以开发的项目资源已近枯竭。有机构就曾预测杭州一家房企的土地储备说，如再不拿地，到2015年这家公司的业绩将难再保证。

另外一些企业则开始放慢自己的销售节奏，不愿意低价贱卖项目。比如，融创中国董事长孙宏斌就曾向媒体公开透露，暂时停掉了被他认为卖亏了的无锡（楼盘）绿城融创合作项目。在销售目标实现无忧，暂无因新增土地而需要大量资金需求的背景下，融创选择了放慢节奏。

但是在行业供应的枯水期，龙湖却有充足可售的货量可以销售。根据龙湖此前公布的数据，下半年，沈阳唐宁ONE、大连（楼盘）滟澜山、上海紫都城、昆明（楼盘）水晶郦城等位于7个城市近10个新项目将陆续入市，届时，龙湖在售项目将超过50个。

对于投资者来说，龙湖未来几年的发展增速曲线，也许在同行中会是最漂亮的几家公司之一。

十大标杆房企前7个月砸1350亿元“圈地”

记者从多家房企高层处获悉，尽管一、二线城市土地溢价率上升，但利润率依然相对较高，因此成为房企必争的重点扩张“战场”

近日，地王频出，各地土地出让溢价率频频走高。据此，《证券日报》记者根据北京中原地产市场研究部提供的数据统计后发现，2013年前7个月，十大标杆房企共计斥资1352.7亿元购地，同比大幅增长。

对此，同策咨询研究部总监张宏伟向《证券日报》记者表示，现在这个阶段，如果房企不快速取得性价比高的土地，调整好自己的土地储备，可能会错失发展和扩张机会。

无独有偶，记者查阅上述标杆房企拿地区域和未来战略规划方向后发现，开发商拿地策略已经有所调整，其争抢的重要“战场”已经由三、四线城市转向一、二线城市。

购地支出骤增

实际上，上述纳入统计的十大标杆房企分别为万科地产、保利地产(600048,股吧)、恒大 (论坛)地产、中海地产、富力地产、华润置地、金地集团(600383,股吧)、绿城中国、雅居乐以及招商地产(000024,股吧)。

根据中原地产市场研究部统计数据，这十大标杆上市房企今年上半年权益购地总计耗资为1019.5亿元，为2009年以来上半年购地支出额度。而2012年全年这10家房企的购地支出也仅为1558.1亿元。

除此之外，上述统计数据还显示，今年7月，上述十大标杆房企单月拿地333.2亿元，创环比上月增加101.5%，创年内新高。至此，今年前7个月，这十家标杆房企拿地金额已达1352.7亿元。

值得一提的是，万科上半年新入手项目共计42个，新增土地购置款达282.5亿元，拿地金额占上半年总销售额的33.8%。而其7月份在广州（楼盘）、上海（楼盘）、长沙（楼盘）以及东莞（楼盘）四城拿地，花费地价款高达80.05亿元。至此，据《证券日报》记者不完全统计，万科前7个月购地支出已经达到362.55亿元。

事实上，房企花费大量资金出击土地市场的同时，拿地的溢价率也正持续飙升。7月12日，中海地产以11.54亿元夺得上海松江区洞泾镇新农河一号纯住宅地块，楼面地价10028元/平方米，溢价40.56%；7月3日下午，经过323次加价后，万科以总价48.7亿元竞得浦东新区张江高科(600895,股吧)技园区中区商住地块，楼面地价为21415元/平方米，溢价率为88.6%；7月30日，雅居乐以13.04亿元竞得杭州（楼盘）商住地块，折合楼面地价约为3077元/平方米，溢价率达82%。

更值得注意的是，政府加快推地虽然也是推动土地市场高潮迭起的主要原因，但众多房企拿地积极性正在高涨，尤其从拿地区域来看，大型房企争抢进驻和深耕扩张的重点区域已经转移至一、二线城市。

扎堆一、二线城市“囤货”

事实上，本报记者在统计上述10家房企购地支出时发现，二线城市是其拿地布局的重点区域。

对此，北京中原地产市场研究总监张大伟也向《证券日报》记者表示，今年上半年，在10家标杆房企的购地可建面积分布中，二线发展中城市占比，为55%；一线城市、二线发达城市及三、四线城市分别占7%、22%、15%。

此外，张大伟还向本报记者强调，2009年以来，多数标杆房企在三、四线布局比重逐步加大，但2012年以后，这一趋势逐渐发生逆转。近期，这一转变更加明显，甚至一向深耕于三、四线城市的恒大地产开始重点布局一、二线城市。

据记者了解，5月27日，恒大地产以50.46亿元在重庆（楼盘）北部新区购得4块居住用地；6月18日，恒大地产以23亿元广州夺得一块二类居住用地；7月3日，恒大地产首次进入北京，以35.6亿元获昌平区配建公租房用地，溢价率16.67%。至此，恒大地产已经耗费109.06亿元布局一、二线城市。

对此，张大伟认为，这主要是三、四线城市房地产企业销售增长缓慢、存量大、利润率也不高，但一、二线城市却表现良好，导致标杆房企调整布局重心。

事实上，绿地集团董事长、总裁张玉良也曾向记者表示，土地价值高的一线城市、发展空间大的二线城市将是主战场，因此绿地将坚持聚焦在一、二线城市及省会城市。

同时，张大伟分析认为，在上半年业绩表现良好的背景下，标杆房企拿地势头迅猛，预计后期其仍会积极出击土地市场，储备优质地块。