融资环境考验开发商资金链 中小型房企压力最大
新京报 2013/07/05 09:23
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对于资金密集型的房地产行业，金融环境的变化时刻影响着房地产行业的走向。今年6月底出现银行间流动性资金紧张，虽然央行最终投放流动性，但预示着金融环境从宽松转向偏紧。在此背景下，今年下半年银行贷款、信托、债券等融资方式的利率或走高，开发商的资金链将面临考验。业内人士认为，高负债、融资渠道窄、又处于开发期的中小型房企下半年压力。
下半年资金压力或增加
据国家统计局数据显示，今年1-5月，房地产开发企业到位资金45115亿元，同比增长32.0%，增速比1-4月份回落1.5个百分点。从资金来源看，国内贷款为8051亿元，增长27.9%；利用外资199亿元，增长18.2%；自筹资金(基金、信托、债券等)16588亿元，增长14.3%；定金及预收款12514亿元，增长57.9%；个人按揭贷款5404亿元，增长61.7%。
由此可以看出，依赖银行的开发商开发贷和个人按揭占到了资金来源总规模的29.71%，而自筹资金占到36.81%，销售定金及预收款占到27.72%。
一位股份制银行对公业务经理向记者表示，之所以有流动性资金紧张，也是央行想引导资金进入实体行业，三、四季度的流动性情况要看这一举措的实际效果如何。
中融信托一位产品经理表示，流动性资金紧张对于信托的影响将在两个月后体现，如果流动性资金紧张持续，房企融资渠道变窄，作为比较便捷的融资渠道，信托利率或许因此水涨船高。
而兰德咨询总裁宋延庆认为，预计下半年房企资金来源(包括贷款预收款等)会明显回落，下半年银行将更加惜贷，由此房企开发成本将增加，预计开发贷利率可能从目前基准利率上浮10%-15%上涨到上浮20%(以1-3年贷款基准利率6.15%计算，年利率约为7.38%)，而基金信托的年利率可能从目前的12%-15%上调2个百分点，这无疑都要增加开发商的资金压力。
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中小房企面临考验
融资能力成为房企是否能扩大再生长的一个重要指标。《2012房地产企业经营管理蓝皮书》中指出，近年来，随着融资难度的加大，企业资金占用费和贷款费用“吃掉”项目开发利润的比例越来越高，普遍占比是30%-70%。
绿地集团京津事业部销售总监李蓟告诉记者，对于集团性企业来说，都是由集团统一融资，这样企业议价能力更强，利息更少，融资成本更低，然后再根据每个分公司需求调配资金。
一位股份制银行对公业务经理向记者表示，开发贷审批一直很严格，银行根据信用等级来向企业发放贷款，并制定利率。业绩稳定、融资标的风险低的企业更容易获得贷款，而高负债的中小企业则融资难度更大。
对于下半年金融环境对房地产行业的影响，宋延庆表示，处于快速扩张期且高负债高利率、借新还旧的企业的资金链将会更加紧张。对于资金充裕、去化有保障，即便量价下降10%现金流还为正的企业则影响不大。
中经联盟秘书长陈云峰则认为，银根对房地产行业的影响太大了，如果流动性紧张得不到缓解，行业的拐点可能就会来临。
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■ 一周评论
“现在是买房子的好时候吗？”一年又一年，始终有人在问这样的问题。而在今年“国五条”及北京细则出台前后，不少人又觉得到了一个可以观望的时机。犹豫观望之中，突然发现2013年上半年已经过完，现在已经迈过了下半年的门槛。
7月刚开始，丰台区夏家胡同地块就刷新了今年宅地单价纪录，每平方米超过4万元的楼面价，让夏家胡同身价直追万柳地王。在舆论对夏家胡同地块的关注中回望上半年楼市，会发现楼市的下行只是那么一瞬间，房价的下行甚至连那一瞬间都没有。从数据来看，3月以来，北京商品住宅成交均价处于上升轨道中。
对于许多买房人而言，这半年是纠结的半年。在又一次对房价下降的希望与怀疑之间纠结，在出手还是等待之间纠结。从成交数据就可以看出，观望情绪并没持续太久。无论是新房，还是二手房，5月的成交量就出现反弹。而上半年土地市场传来的信号，更是显示出开发商的乐观预期。统计数据显示，对比去年全年，今年上半年商服地块和居住地块楼面价，涨幅都超过35%。
对于许多开发商而言，这半年也是纠结的半年。政府的“限价令”高悬，妥协还是扛着？这是个问题。等待高溢价带来的利润，还是尽快回款再拿地？似乎也很难两全其美。如何规避“限价令”，又不留下“小辫子”，也成了很多开发商的困惑。
纠结的似乎还有一些部门。调控如此严格，行政性手段本已受到多方诟病，但还看不到明显的效果，又该何去何从？
在纠结中，我们看到，市场的变化并不以个人或者部门的意志为转移，哪怕这种意志带有很美好的初衷。
无论是买房人买房，还是开发商买地，终究都是一种资源导向。一线城市只要拥有着他城不可比拟的就业机会资源、教育资源、医疗资源等等，就会吸引源源不断的市场需求。资源优势发挥作用的同时，资源劣势一样在发挥作用，就像劳动力成本上升会推动一些产业转移，空气质量的恶化会强化一些人离开的念头一样。
所以，与其相信一种愿望，不如相信市场的力量。房地产市场的高低波动，不过是更多更深发展问题的表象而已。深层次的因素不改变，楼市的表现也不会改变。
对集中式优势资源的追求，只能依靠资源的均衡发展来改变。
据报道，6月底，国家发改委主任徐绍史在向人大常委会作关于城镇化建设工作情况的报告时说，“促进城镇化健康发展，需要着力加强制度顶层设计。”在新型城镇化建设大幕徐徐开启之时，顶层设计也需要针对城市发展的现存问题考虑解决方案，促成核心城市和周边，核心城市和其他中小城市之间的双向流动，否则只会加剧大城市的各种“拥堵”。
最终，解决市场给我们的纠结，只能依靠对市场规律的认识和遵循。
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