多地供应锐减 南宁待售商品住宅仍高达490万㎡
南国城报2013/05/24 09:24
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
北京、深圳、南京等城市的楼市库存最近都出现下降，其中北京更是逼近警戒线。相比之下，南宁的楼市库存却仍在高位踏步。来自南宁市住房保障和房产管理局的数据，截至5月20日，南宁商品住宅累计可售面积约490万平方米，套数近4.4万套，去化需1年。不少业内人士认为，市场预期不断好转情况下，房价仍存在上涨压力。
多个大城市的楼市库存都在下降，北京甚至已经逼近警戒线，供应不足现象愈演愈烈。但南宁的购房者不用慌，南宁楼市可售商品住宅还有大把。
多个城市库存下滑
南宁依然高位运行
严厉的限价政策，使得4月以来北京新盘上市量锐减，对于市场供应来说，可谓雪上加霜。
亚豪机构统计数据显示，截至5月5日，北京商品住宅期房存量约3.4万套，现房存量约2.7万套，整体一手房市场存量降至60869套。SOHO中国董事长潘石屹曾表示，对一个一线城市而言，6万套房的库存属于低于警戒线。
事实上，不仅北京楼市库存在下降，几大城市的楼市库存都在下降。根据高华证券统计显示，截至5月5日，北京、深圳、广州、南京、苏州、厦门等13个城市的楼市库存都出现了下降。
而开发商补库存的意愿并不强。国家统计局数据显示，3月单月新开工增速下降20.2%，大幅低于预期，住宅单月新开工下降19.5%，且商业营业用房新开工同比也下降27%，说明企业整体开工意愿并不强。
不过与主要城市不一样，虽然今年以来南宁楼市成交不断升温，但库存量仍在高位运行。南宁市住房局公布的数据显示，截至5月20日，南宁市商品住房累计可售面积490.44万平方米，套数43807套；而近期库存峰时逼近500万平方米，这与去年上半年南宁楼市库存量的高位相当。记者注意到，今年初，库存曾降至460万平方米，套数4万套左右，可见今年以来南宁楼市库存总体仍在上升。
根据南宁市2012年的成交数据，全市新建商品住房成交面积457.45万平方米，成交套数45069套。由此可见，目前的南宁楼市库存，消化约需1年时间。
南宁市房屋产权交易中心有关负责人表示，虽然目前南宁楼市库存处在相对高位，但仍未达历史高峰。据报道，2009年1月南宁楼市库存一度高达600万平方米，比现在多100多万平方米。
南宁宝资通项目咨询集团有限责任公司总经理关立坡认为，随着调控的深入，不同城市之间的楼市差异化变大，主要一二线城市供应不足，库存快速下滑。南宁近500万平方米的库存与年销售量的比例约1∶1，相对合理，如果市场继续好转，库存有望快速下降。
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新增供应不断加大
部分楼盘走量缓慢
数据显示，当前南宁楼市库存户型从60平方米以下的小户型，到180平方米以上的大户型应有尽有，其中面积为120~144平方米的户型有8879套，数量；其次是80~90平方米的房源，有8404套；位列第三的是60平方米以下的房源，有7467套。
从库存区域来看，截至5月20日，青秀、西乡塘仍是供应大户，其中青秀今年以来共28个项目取得预售，总面积661622.18平方米；而西乡塘则有25个项目取得预售，总面积达812063.8平方米。另外，兴宁有18个项目，江南有15个项目获预售。良庆、邕宁依然沉寂，分别仅2个项目获得预售。
上述南宁市房屋产权交易中心有关负责人认为，导致库存高位运行的原因有几个：首先是南宁楼市供应不断加大，据统计，今年以来，南宁已有90个项目取得预售，总面积约240万平方米；其次，部分地段偏远、价格较高的楼盘走量缓慢，不断累积。如五象新区的碧水天和，上市近两年时间，近千套房源销售不到一半。
5月19日，记者从南宁市住房局政务信息网查到，碧水天和B区分别于2011年7月、8月和11月共取得898套住宅的预售证，至今仅售出408套，剩下400多套房源尚未售出。这些房源户型为96~162平方米的两房、三房和四房，备案价格都在1万元/平方米左右。在南宁，类似的楼盘并不少。
南宁宝资嘉项目咨询有限责任公司总经理陈伟认为，限购政策不变，需求无法大量实现逆转，而楼市供应在不断增加，自然难以改变库存高居不下的现状，即使近期在政策刺激下成交有所回升，但只要限购不解除，这样的情况难以延续，毕竟大量有能力买房的人买不了房。
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刚性需求保持旺盛
涨价压力依然存在
库存高企，依然难以撼动房价。5月11日，美泉1612的15号湖景楼王上市，均价达1.2万元/平方米，上涨幅度达1200
元/平方米，购房者黄先生后悔不已，当初存着侥幸的心理没早买。城光·俊景、昌泰·鑫金绿洲等楼盘也有不同程度的上涨。
南宁房价上涨，与来自国家统计局的信息一致。国家统计局数据显示，南宁4月新建商品住房价格较3月环比上涨0.7%，同比上涨4.1%。加上4月的数据，南宁新建商品住房已连续上涨3个月。
“现在房价上涨，是受供求关系的影响。”荣和集团营销总监谭志宏分析，当前刚需市场庞大，但存量不均衡，刚需青睐的品牌房企库存并不大，出现供不应求的关系，因而在较长一段时间内房价仍将呈现理性上涨趋势。
除了受供求关系影响，业内人士分析，另一大原因在于成本上涨。国土资源部数据显示，重点城市平均地价从2003年末的1070元/平方米上涨至2012年末的4620元/平方米，涨幅超过3倍，远远超出同期商品住宅价格涨幅。去年下半年，南宁土地市场较为疯狂，甚至出现了6000元/平方米的楼面地价，龙岗、兴宁等部分地块价格超出业内预期。
虽然房价在上涨，但业内人士分析，还不至于到失控的程度。南宁宝创地产项目咨询有限公司董事长陈景浩认为，南宁房价不存在太多泡沫，目前的均价符合大多数刚需接受能力。这样的情况下，房价难言下跌或大涨。
而陈伟认为，目前市场形势不断好转，楼市成交上升，而大部分房企经过去年底以来的楼市回暖，资金得到了较好缓解，不算紧张，所以还不到要降价促销的地步。
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库存高企户型多样
刚需改需都有得挑
库存高企，对于购房者来说，是一个买房的好时机，无论是刚需还是改需，都有得挑。据悉，目前南宁市累计可售商品住房中，80~90平方米和120~144平方米的房源存量分别达8404套和8879套，而这正是目前市场上供应房源的主力，也是备受刚需青睐的房源。
“现在可选择的房源还是比较丰富，看到合适的就出手。”购房者何女士说，期待房价下降是不可能的，趁着现在选择机会比较多，可以多比较比较。
某机构广西片区认为，从去年下半年以来的楼市回暖，刺激了房企的推货信心。从市场的表现来看，这并不是虚言。4月中旬至5月中旬，南宁共有28盘推新，瀚林、保利等品牌房企纷纷出马，供应量超4100套，最疯狂的周末有11盘拉开抢客大战。
海量的供应，并不会就此戛然而止。5月25~26日，南宁预计还有4盘销售住宅。5月25日，骋望·剑桥郡、裕丰·荔园首期开盘；5月26日，联发臻品推出6号楼120套79~130平方米N+1房，保利·爱琴海计划推出5号楼69~125平方米的房源。接下来传统的销售旺季中，盛天领域、保利城、天昌·东盟中央城等预计超过27个盘集中发力，户型面积60~130平方米不等。该机构认为，刚需品牌房企集中发力，再加上房价仍以稳定为主，符合大多数购房者的心理预期，不失为刚需入市的好时机。
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