2万亿养老市场的巨大诱惑 养老地产成开发商幌子
中国江苏网2013/05/17 06:30
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A。开发商往往以养老地产为名头去拿地，在土地市场价格日益走高的市场背景下，养老地产成为开发企业进行“圈地运动”的工具。
B。有媒体统计，已有超过三成的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。除此之外，以泰康、新华、平安等为代表的保险资金也积极圈地建中高端养老社区。
C。比如一个养老地产只需要300亩土地，而开发商有可能拿地超过1000亩甚至更多，那么剩余的700亩就做部分配套和住宅开发，以实现项目整体盈利。
10%
上百家企业中，真正能做好养老地产的不到10%，另外60%的企业根本没有想好自己要做什么。
2万亿元
预计2025-2040年，我国约有5000万老年人需要通过专门的养老机构来养老。按照目前每人每年5万元的养老费用计算，整个市场产值有2万多亿元。
2倍
如果养老地产的土地获取途径和商业地产一样，那么两者的成本也就相当，但养老地产的投资回报周期却要长很多，一般都要7-10年，是商业地产的2倍。
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养老地产成开发商
“圈地运动”的工具
“养老地产很热，但其实并不好做。”刘达指着酒店窗外一个正在动工的养老公寓项目对记者说。刘达是湖南一家房地产开发商老板。6年前，因看好长沙地产行业发展前景和巨大商机，他雄心勃勃地加入到住宅开发的队伍中来，得益于过去几年国内房价一路飞涨，刘达也赚得盆满钵满。但随着最近两年地产调控政策的实施，销售压力就此到来。
通过朋友的介绍和实地调查，刘达萌生了转型之意，目标是时下方兴未艾的养老地产。目前他在长沙望城区的养老园区已经开工，但他只打算建少部分养老设施，多半还是住宅和商业配套。
“道理很简单，因为全做成养老公寓根本经营不下去，国内纯粹的养老地产没有成功模式。”刘达对记者直言。
刘达的做法和想法代表了目前众多养老地产开发商的行为。随着中国快步进入老龄社会，养老事业备受关注，养老地产也吸引着各地产开发商争相涌入。但养老地产最终不为养老，大多成为开发商从事商业开发的幌子。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，开发商往往以养老地产为名头去拿地，在土地市场价格日益走高的市场背景下，“养老地产成为开发企业进行‘圈地运动’的工具”。
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养老市场的潜力很诱人
养老地产空间到底有多大呢？先看看国内养老产业的市场需求。
中国老龄研究中心主任党俊武提到了两个数字，个是老龄委此前公布的未来我国老年人口数量，到2053年是4.87亿；第二个数字是失能老年人以及半失能老年人，目前这一数字有3300万。
世联地产战略顾问事业部副总经理杨文斌接受媒体采访时表示，预计2025-2040年，我国约有5000万老年人需要通过专门的养老机构来养老。按照目前每人每年5万元的养老费用计算，整个市场产值有2万多亿元。
房企、险企扎堆养老地产
早在2008年，保利地产已涉足养老地产研究，直到目前，保利上海西塘安平老年健康生活小区才开发建设。远洋地产2010年即开始启动了对老年地产的研究工作，其机构养老的产品模型亦庄项目也于今年启动。2010年年底，万科也高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支。
有媒体统计，现已有超过三成的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。除了房企积极进入养老地产之外，以泰康、新华、平安等为代表的保险资金也积极圈地建中高端养老社区。
令人大跌眼镜的是，一些与地产和保险无关的企业也在布局养老地产。比如中石化今年4月上旬就斥资80亿元在四川布局养老项目。
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“养老”只是幌子
养老地产如此热，最终建成的项目是否真的用来养老呢？答案是否定的。
刘达表示，“我开始做养老地产后，接触了上百家企业，真正能做好的不到10%，另外60%的企业根本没有想好自己要做什么。原因在于，我们没有专业的养老地产设计机构，没有专门的为养老地产提供养老服务的机构，还是照传统的房地产模式来运营，这当然不能成功。”房地产经理人联盟养生养老地产委员会主任陈宏对记者表示。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，开发商往往以养老地产为名头去拿地。比如一个养老地产只需要300亩土地，而开发商有可能拿地超过1000亩甚至更多，那么剩余的700亩做部分配套和住宅开发。
对于有地产商宣称已通过养老地产盈利，多名业内人士对记者表示，这些利润不是纯养老地产项目部分，而是养老地产部分之外的住宅开发、商业配套的开发，开发商通过这些利润来补充、支援养老项目，从而总体上实现项目的利润平衡或盈利。
养老项目盈利难
为何热衷从事养老地产的开发商都不愿运营养老项目呢？
对从事养老地产的开发商而言，的难处是，土地审批难造成的运营成本高等现实情况让养老机构很难盈利，甚至可能长期面临亏损。
一个不争的事实是，如果养老地产的土地获取途径和商业地产一样，那么两者的成本也就相当，但养老地产的投资回报周期却要长很多，一般都要7-10年，是商业地产的2倍。
“普通的商业地产都是可以用来销售的，但如果做养老地产，则需要进行相关的配套设施建设，比如无障碍设施建设、医院等，这些都需要开发商来投资，但不可能立刻见到。”中国房地产协会老年住区专家委员会执行主任朱文俊表示，“如此一来，若不是大的地产企业，很难有实力进行养老地产开发。”
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